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??中房網訊 （曲濤/文）可以肯定的是，目前的房地產行業進入了有史以來最冷的冬季。

??事實上，進入下半年以來，行業整體被三大問題所困擾。

??一是營銷方面，市場表現出持續降溫的態勢。僅從10月份房企的業績表現來看，不及上半年及歷史同期。根據克而瑞監測的數據，百強房企10月業績規模雖然較9月份環比回升了1.4%，但單月業績同比去年同期延續了自7月以來的下跌趨勢。其中，超過八成的百強房企單月業績同比降低，44家房企業同比降幅大于30%，同環比雙降的百強房企數量達37家。

??二是回款方面，雖然房地產企業通過“以價換量”來加大促銷力度，但隨著多地對預售資金的嚴格監管，以及住房按揭貸款審批時間延長，留給企業抓回款的時間與空間也越來越小。

??三是債務方面，房企償債的壓力在不斷加大。最近幾個月以來，多家房企因流動性緊張而出現債務違約問題，其中更是不乏一些頭部企業，這也引起了資本市場，特別是一些銀行等金融機構的擔憂，甚至出現了一些銀行提前要求房企償還開發貸。在融資渠道全面受阻的情況下，銀行提前抽貸，更是令企業雪上加霜。

??而上述問題的根源，很大程度來自于房地產企業出現的流動性緊張問題，以及這一問題與多重政策因素疊加后的放大。雪上加霜的，這些問題又進一步讓房企的流動性收緊，從而陷入了惡性循環。其中部分在過往激進加杠桿的房企，在風險長期累積后，市場上的任何風吹草動都能成為壓垮企業的最后一根稻草，導致企業經營深陷困境而無法自拔。當更多的企業出現類似的問題，特別是個別頭部龍頭企業們的“淪落”，頓時讓整個市場的預期迅速冰凍。

??不過，隨著最近一段時間以來，相關部門高層在多個場合接連對房地產發聲，向市場傳遞房企債務問題整體上風險可控，要維護房地產市場健康發展、避免發生系統性風險的聲音，讓市場預期開始修復。

??六大信號提振行業信心

??不得不說，資本市場一向是敏感的。尤其是最近兩天地產股的崛起，讓房地產行業看到了未來的希望。

??11月10日，壓抑已久的房地產板塊整體出現強勢反彈態勢。A股房地產板塊整體上漲2.84%，位列漲幅榜第一。其中，京投發展、保利發展上漲超過7%，金地集團漲幅高達6%。H股市場方面，15只地產股的漲幅超過10%，其中實力建業漲20.79%，世茂集團漲16.93%，融創中國和中國奧園的漲幅也都在15%左右。

??地產債方面，表現也很搶眼。根據東方財富顯示，“21陽城01”漲12.2%，“20金科01”漲11.4%，“19世茂G2”、“20金科03”“20世茂G2”漲幅均超9%。

??地產股債的“狂歡”，源于市場上出現的幾個提振行業信心的信號。

??1.住房金融環境邊際改善。在11月10日公布的10月金融數據中，央行以一種少有的方式回應了市場關注。根據其單獨公布的10月份個人住房貸款統計數據來看，2021年10月末個人住房貸款余額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元。這一指標意味著近期按揭貸款政策有所調整，居民購房意愿出現邊際提升。此外，10月份房地產開發貸款投放也大幅增長，11月上旬各行房地產貸款投放力度進一步加大。有分析預計，本月房地產貸款環比增長態勢仍將延續。

??2.第三輪集中供地政策現寬松。從近日多地公布的今年第三輪集中供地情況發現，土拍門檻較第二輪有明顯降低。部分地塊的起拍價出現調整，部分城市下調了土拍保證金比例和首付款比例，還有部分城市將繳納保證金的時間進行了順延。

??3.部分城市購房政策出現松動。一方面，包括無錫、鄭州等地二手房市場的信貸環境持續寬松，幾個月前暫停二手房業務的部分銀行恢復了二手房貸款受理，且放款速度明顯提升。另一方面，武漢近日發文對總部企業人才限購進行了松綁，這也給市場帶來一絲暖意。

??4.房企融資有望逐步回暖。據市場消息，11月9日，中國銀間市場交易商協會舉行房企代表座談會。部分參會房企有計劃近期在銀行間市場注冊發行債務融資工具，這也被市場解讀為房企有望通過境內發債的方式為自身輸血。

??5.國際知名投行“唱多”。近日，高盛投資組合管理團隊對外表示，正在買入中國房企債券，高盛一直在通過買進中國房地產開發企業發行的美元高收益債券來增加“適度風險”投資資產。這也意味著，中國房企密集違約而引發美元債市場情緒恐慌之際，有外資正在抄底。

??6.房企增持回購消息不斷。行業處于整體低迷時期，部分房企通過回購債券和增持股票以表示對行業和企業的信心。據中房網不完全統計，目前包括新城控股、旭輝、金茂、正榮、金輝、建業、陽光城、融信、祥生、中國奧園和中梁在內的20余家房地產企業對美元債進行了回購或贖回的舉措。此外，包括碧桂園、世茂、旭輝、富力、中南、正榮、禹洲、綠城、建業、上坤等房企大股東紛紛出手增持自家股票。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，10日地產股表現，或說明資本市場在積極吸收此類傳言的信號。不過實際上，自從央行9月底房貸政策表態以外，各類寬松動作符合預期。一些積極的信號正不斷釋放，將進一步促進房地產市場的平穩健康發展。

??信心修復仍需時日

??事實上，穩定市場的前提，在于穩定預期。同時，行業對于信心的修復，也需要受到政策利好的引導。

??行業政策和信貸供給的改善，對市場預期的影響至關重要。在一些業內人士看來，房地產調控的核心問題也是在于對預期的管理。

??中國房地產業協會馮俊會長近日在中國人民大學舉辦的中國宏觀經濟論壇上指出，雖然房地產行業面臨的問題很多，但并不代表就此進入負增長通道。一方面，農村人口向城鎮轉移帶來的需求是剛性且長期的；另一方面，我國在人均住房面積方面離發達國家差距很大，房地產業還有很長的路要走。

??馮俊認為，未來房地產政策導向首要的目標就是在遏制投資需求的同時，保護和鼓勵住房的真實需求，促進住房消費健康發展。同時，要堅持穩地價、穩房價、穩預期，尤其是穩預期。政策不穩，預期就沒有辦法穩。此外，要重點調整住房的供應結構，包括根據人口流動情況調整供給的區域結構、通過加大租賃住房供給等調整產品結構。

??從目前的市場環境來看，風險偏好將得到持續回升。政策層面上，未來在堅持“房住不炒”的定位上，將引導市場樹立正確導向。而作為房地產企業，在保持健康的財務結構同時，要轉變企業經營戰略模式，以避免政策監管給企業帶來的沖擊。