??熱點(diǎn)聚焦

??11月10日，遼寧省住建廳、省發(fā)改委、省公安廳等部門聯(lián)合印發(fā)《遼寧省持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序行動(dòng)方案》（以下簡(jiǎn)稱“行動(dòng)方案”）。行動(dòng)方案整治重點(diǎn)主要聚焦在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域、房屋買賣領(lǐng)域、住房租賃領(lǐng)域和物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域。其中，在整治房屋買賣領(lǐng)域中，方案明確提出，對(duì)捏造、散布不實(shí)信息，歪曲、誤導(dǎo)房地產(chǎn)調(diào)控政策，借助“熱點(diǎn)”事件煽動(dòng)擾亂社會(huì)秩序的房地產(chǎn)開發(fā)商、房屋銷售代理機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員、網(wǎng)絡(luò)自媒體等進(jìn)行整治。

??值得一提的是，據(jù)新京報(bào)、財(cái)聯(lián)社等多家媒體消息，就在行動(dòng)方案印發(fā)當(dāng)天，沈陽(yáng)市政府邀請(qǐng)主要房企召開了閉門會(huì)議。會(huì)議提出，為應(yīng)對(duì)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力，自2021年11月11日起，解除限購(gòu)、解除限售、放寬契稅政策、個(gè)人按揭貸款認(rèn)貸不認(rèn)房、提高個(gè)人按揭貸款放款效率、放寬備案價(jià)格，并要求會(huì)議內(nèi)容不公示、不宣傳。11月11日，沈陽(yáng)市房管局對(duì)此進(jìn)行了辟謠，稱并未收到相關(guān)通知，沈陽(yáng)市仍執(zhí)行現(xiàn)行限售、限購(gòu)政策。

??熱點(diǎn)評(píng)析

??整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序是未來(lái)三年地方房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)工作和常態(tài)化工作

??自2021年7月23日住建部、國(guó)家發(fā)改委等部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，明確提出“三年目標(biāo)”，即：力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)。違法違規(guī)行為得到有效遏制，監(jiān)管制度不斷健全，監(jiān)管信息系統(tǒng)基本建立，部門齊抓共管工作格局逐步形成，群眾信訪投訴量顯著下降以來(lái)，地方整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序行動(dòng)進(jìn)一步提速，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近兩個(gè)多月以來(lái)，全國(guó)已有云南、安徽、江西、山西、浙江、河北、遼寧、蘇州、杭州、無(wú)錫、銀川、呼和浩特、衢州等十余個(gè)省市跟進(jìn)，印發(fā)整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序行動(dòng)方案，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)展開全面深入的檢查和整治。為了確保“三年目標(biāo)”的實(shí)現(xiàn)，整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，必將成為未來(lái)三年地方房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)工作和常態(tài)化工作。

??“房住不炒”調(diào)控主基調(diào)下，地方“因城施策”尺度把控成難題

??盡管11月11日沈陽(yáng)市房管局相關(guān)工作人員進(jìn)行了辟謠，但根據(jù)沈陽(yáng)市多名房地產(chǎn)相關(guān)從業(yè)人員回復(fù)，會(huì)議確有其事，但相關(guān)政策已暫停執(zhí)行。從此次沈陽(yáng)市樓市調(diào)控“羅生門”事件來(lái)看，當(dāng)前地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控上仍是如履薄冰。一方面，面對(duì)樓市持續(xù)下行，商品房庫(kù)存積壓日益嚴(yán)重的壓力，地方政府必須有所動(dòng)作，以防止地方樓市風(fēng)險(xiǎn)加劇和社會(huì)不穩(wěn)定因素增加。以沈陽(yáng)市為例，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，自2021年7月起，沈陽(yáng)市新建商品住宅成交量及成交均價(jià)均呈現(xiàn)持續(xù)下滑，9月沈陽(yáng)市新建商品住宅成交總金額76億元，同比下滑9%，環(huán)比下滑7%；成交面積68萬(wàn)平方米，同、環(huán)比均下滑7%。新建商品住宅供應(yīng)量也不斷縮量，7-9月新建商品住宅供應(yīng)量分別為109萬(wàn)平方米、86萬(wàn)平方米和59萬(wàn)平方米。樓市的持續(xù)下行不僅使沈陽(yáng)市商品房庫(kù)存去化周期攀升至23個(gè)月的高位，同時(shí)房企加大以價(jià)換量力度的營(yíng)銷方式再次掀起業(yè)主維權(quán)潮，政府面臨市場(chǎng)、房企、業(yè)主等多方壓力。但另一方面，2020年地方寬松性調(diào)控政策頻頻“一日游”仍歷歷在目，在“房住不炒”調(diào)控主基調(diào)下，如何平衡中央指導(dǎo)和地方現(xiàn)實(shí)需求依舊是一道難題。

??樓市利好消息頻出，但政策轉(zhuǎn)向的可能性不大，陣痛期不可避免

??事實(shí)上，自9月24日央行第三季度貨幣政策委員會(huì)會(huì)議首次提出房地產(chǎn)兩個(gè)維護(hù)：維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益以來(lái)，房地產(chǎn)利好消息就不斷傳來(lái)。如：中央層面多次召開房地產(chǎn)相關(guān)主題會(huì)議釋放維穩(wěn)信號(hào)；11月9日中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行的房企代表座談會(huì)傳出融資和并購(gòu)政策可能松綁；高盛、貝萊德等外資機(jī)構(gòu)大舉買入中國(guó)房企債券；新城控股、雅居樂集團(tuán)、世茂集團(tuán)等多家房企積極回購(gòu)美元債，提振市場(chǎng)信心等。與此同時(shí)，滬深兩市沉寂已久的房地產(chǎn)板塊在近兩個(gè)交易日也迎來(lái)報(bào)復(fù)性反彈。

??盡管可能存在預(yù)期炒作成分，但從近兩個(gè)月中央層面多次座談會(huì)和市場(chǎng)風(fēng)向來(lái)看，房地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)已基本見底，后續(xù)大概率將有所改善，且微調(diào)的可能性較大。一方面，是因?yàn)椤胺孔〔怀础币咽俏覈?guó)一項(xiàng)長(zhǎng)期國(guó)策，中央層面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控立場(chǎng)和決心始終保持堅(jiān)定，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展是調(diào)控的主要目標(biāo)，房地產(chǎn)行業(yè)很難再簡(jiǎn)單重復(fù)以往低迷-繁榮的發(fā)展周期。另一方面，是因?yàn)橹醒雽用嬉讯啻慰隙ǚ康禺a(chǎn)調(diào)控成效并表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持穩(wěn)定，出現(xiàn)的問題主要是局部地區(qū)問題和個(gè)別房企問題，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)總體可控。這也就意味著當(dāng)前房地產(chǎn)政策已經(jīng)到達(dá)底部，政策進(jìn)入相持期，既無(wú)大幅松綁的基礎(chǔ)，也不會(huì)繼續(xù)收緊。房地產(chǎn)遭遇陣痛期不可避免。