??政策要點(diǎn)

??11月26日，浙江麗水下轄的龍泉市發(fā)布《龍泉市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長效機(jī)制工作方案公示》。這是全國第一個(gè)明確發(fā)布房地產(chǎn)長效機(jī)制方案的城市，信號(hào)意義極強(qiáng)。

??2020年11月27日

??研究院快評(píng)

??此前包括浙江東陽、廣東肇慶等都有過方案的制定和發(fā)布，但主要是以征求意見稿等形式發(fā)布。此次龍泉正式發(fā)布地方版的長效機(jī)制方案，值得全國其他城市的學(xué)習(xí)。

??1、明確四類價(jià)格漲幅：

??此次政策明確，綜合考慮龍泉市消費(fèi)者物價(jià)水平、銀行中長期貸款利率、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入等情況，確定龍泉市年度新建商品房住宅價(jià)格、住宅用地價(jià)格、住宅租賃價(jià)格調(diào)控目標(biāo)為：住宅用地價(jià)格指數(shù)、新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅原則上不超過8%（參照2019年度GDP漲幅8.1%）；二手房住宅價(jià)格指數(shù)、住房租賃價(jià)格指數(shù)同比增長不超過龍泉居民人均可支配收入增幅，力爭引導(dǎo)不超過9%（參照2019年度增幅9.7%）。

??從此次政策內(nèi)容看，有三個(gè)重要含義。第一、明確了新房價(jià)格、住宅用地價(jià)格、住房租賃價(jià)格、二手房住宅價(jià)格四類價(jià)格體系，四類價(jià)格的調(diào)控，也成為后續(xù)房地產(chǎn)長效發(fā)展機(jī)制的核心內(nèi)容，也會(huì)涉及到多個(gè)管理部門的進(jìn)入。第二、價(jià)格目標(biāo)的設(shè)定有標(biāo)準(zhǔn)，主要是考慮到消費(fèi)者物價(jià)水平、銀行中長期貸款利率、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入等指標(biāo)，即物價(jià)、利率和收入三大指標(biāo)。第三、明確了價(jià)格的漲幅，其中地價(jià)和新房價(jià)格漲幅不超過8%，而二手房和租賃的價(jià)格不超過9%，類似指標(biāo)是值得其他城市學(xué)習(xí)的。

??2、落實(shí)三道紅線政策：

??此次政策明確，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)融資管理。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各類融資實(shí)行全口徑管理，開發(fā)建設(shè)融資以項(xiàng)目為主體，資金使用 嚴(yán)格限定于具體項(xiàng)目。對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率超過80%、捂盤惜售、閑置土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施融資限制。嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)介入金融業(yè)務(wù)。

??此次政策的提出，具有三個(gè)重要意義。第一、龍泉成為全國首個(gè)將三道紅線內(nèi)容寫入房地產(chǎn)長效機(jī)制的城市，此次政策提到了資產(chǎn)負(fù)債率超過80%的房企，會(huì)面臨融資的限制。雖然三道紅線的政策主要是指剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率，不過此次龍泉提出資產(chǎn)負(fù)債率的約束，其實(shí)效應(yīng)是一樣的。第二、明確了房企融資中不可觸碰的行為，包括資產(chǎn)負(fù)債率超標(biāo)、捂盤惜售和閑置土地的情況，這是后續(xù)房企所需要注意的內(nèi)容。第三、融資管理納入到房地產(chǎn)長效機(jī)制中，是一個(gè)重要的創(chuàng)新。過去更多強(qiáng)調(diào)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，而忽視對(duì)房企尤其是融資的管理，所以后續(xù)房企融資管理將是長效機(jī)制中的重要內(nèi)容。

??3、明確遏制炒房的工具：

??此次政策明確，實(shí)行差別化住房信貸政策。首套房貸款最低首付比例不低于30%，二套及以上住房最低首付比例視我市房產(chǎn)交易情況確定，以上住房信貸政策視具體情況實(shí)時(shí)調(diào)整。落實(shí)契稅政策。嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行的契稅政策，在上級(jí)契稅政策明確后，執(zhí)行上級(jí)相關(guān)的契稅政策。視情實(shí)行住房限購措施、轉(zhuǎn)讓限制措施和企業(yè)購買住房限制措施。

??此次政策發(fā)布，具有三個(gè)效應(yīng)。第一、其明確了炒房方面管控的工具，即信貸工具、稅費(fèi)工具和三限工具，此類管控的手段值得其他城市的學(xué)習(xí)，也是后續(xù)購房者和房企等所需要關(guān)注的內(nèi)容。第二、此次政策實(shí)際上明確了一種方案，即“底線+微調(diào)”。其中底線方面看，類似首付、契稅等有一個(gè)常規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)情況發(fā)展來進(jìn)行微調(diào)，這也有助于把握調(diào)控的原則，同時(shí)積極和市場(chǎng)吻合。第三、此類政策也說明，房住不炒的思路會(huì)延續(xù)，這也是房地產(chǎn)長效機(jī)制中的重要內(nèi)容，各類炒房等行為依然要被管控，尤其是市場(chǎng)過熱時(shí)購房政策更會(huì)收緊。