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[克而瑞]5月銷售回款年內首次環(huán)比上升,國內貸款再創(chuàng)新低

2022-06-17 09:43:36

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2022-06-17
  • 報告類型:市場報告
  • 發(fā)布機構:克而瑞

??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國內貸款及其他到位資金仍未有改變環(huán)比下滑的趨勢,體現(xiàn)出房企融資難的情況依然有待改善。

??◎  作者 / 房玲、易天宇

??5月,房地產(chǎn)行業(yè)融資政策釋放利好信息。5月4日證監(jiān)會、深交所及銀保監(jiān)會的相關會議及通知中,提及要支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求;不盲目抽貸、斷貸、壓貸,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。此后,5月16日碧桂園、龍湖、美的置業(yè)三家民企被監(jiān)管機構選為示范房企,陸續(xù)發(fā)行人民幣債券;隨后新城、旭輝也加入優(yōu)質民企名單中,可見融資扶持政策向民營房企傾斜。在此背景下,房企到位資金壓力是否有所減輕?

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??5月到位資金年內首次回升
但累計降幅繼續(xù)擴大至25.8%

??6月15日國家統(tǒng)計局公布2022年1-5月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù),5月商品房銷售面積及金額均實現(xiàn)環(huán)比回升,但整體市場依然處于低迷狀態(tài)。5月單月商品房銷售規(guī)模仍為年內次低,此外前5月銷售累計同比降幅仍在擴大,面積及金額的累計降幅較1-4月分別擴大2.6pcts和2pcts。

??受此影響,5月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金11882億元,同比下降33.4%,環(huán)比實現(xiàn)年內首次上升達14%,但規(guī)模依然維持在歷年的較低水平。由于融資渠道收緊,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金更加依賴于銷售回款,而隨著1-5月累計銷售規(guī)模的下滑,房地產(chǎn)行業(yè)到位資金同步下降,到位資金壓力依然較大。2022年1-5月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為60404億元,同比下降25.8%,降幅相比1-4月的23.6%仍有進一步擴大。

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??居民購房意愿有所提高
銷售回款年內首次環(huán)比上升16%

??從銷售回款(個人按揭款+定金及預付款)來看,2022年1-5月銷售回款為28926億元,同比下降35.9%,較1-4月的累計降幅33.3%進一步擴大2.6 pct。2021年5月銷售回款為5532億元,同比下降44.9%,但年內實現(xiàn)首次環(huán)比上升16%。近期,各省市的調控放松政策“應出盡出”,頻率和力度一定程度上觸動了購房者。2022年5月商品房銷售為10970萬平方米和10548億元,分別環(huán)比上漲26%和30%。隨著銷售的回升,銷售回款也結束環(huán)比下滑趨勢,實現(xiàn)年內首次回升。

??值得注意的是,5月個人按揭款和定金及預付款到位資金的環(huán)比增長分別為4.8%和21.9%,銷售回款的增長主要得益于定金及預付款的增長,個人按揭款增長幅度仍然較小。此外據(jù)央行披露,5月份住戶貸款增加2888億元,同比少增3344億元;其中,短期貸款增加值同比基本持平,而以按揭房貸為主的中長期貸款增加1047億元,同比少增3428億元,也說明購房貸款需求依然偏弱。在此背景下,5月房企到位資金中的個人按揭款同比下降34.4%,環(huán)比僅上升4.8%。

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??國內貸款單月再創(chuàng)新低
政策利好效果有待觀察

??國內貸款(包括開發(fā)貸及并購貸、委托及信托貸等)方面,1-5月到位資金中國內貸款為8045億元,同比下降26%,降幅較1-4月擴大1.6pcts。單月來看,5月國內貸款再創(chuàng)2017年以來新低,為1208億元,同比下降34%,降幅較4月擴大6pct。

??2022年5月4日證監(jiān)會、深交所及銀保監(jiān)會的相關會議及通知中,提及要支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求;不盲目抽貸、斷貸、壓貸,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。但政策傳導仍需時間,實際效果還有待觀察。

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??自籌資金環(huán)比上升24%
其他到位資金有望短期改善

??從自籌資金來看,1-5月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金(自籌資金)21061億元,同比下降7.2%,降幅較1-4月擴大2pcts。單月來看,5月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金(自籌資金)4790億元,同比下降13.2%,降幅較4月擴大6.6pcts,但環(huán)比上升了23.6%。

??此外包含公開市場發(fā)債等融資方式在內的其他到位資金,1-5月同比下降12.7%至2321億元,降幅較1-4月擴大2.1 pct。其中5月僅為339億元,環(huán)比 繼續(xù)下滑,同比下降23%。值得注意的是,5月16日,監(jiān)管層釋放重要信號支持民企融資。碧桂園、龍湖、美的置業(yè)三家民企被監(jiān)管機構選為示范房企,陸續(xù)發(fā)行人民幣債券;同時創(chuàng)設機構還將發(fā)行包括CDS或CRMW在內的信用保護工具。此后消息稱,新城、旭輝也加入優(yōu)質民企名單中,其中新城月內相應發(fā)行了10億中票,為銀行間首單房企信用風險緩釋憑證。隨著融資渠道的逐步改善,房企其他到位資金規(guī)模有望短期擺脫下滑趨勢,實現(xiàn)觸底反彈。

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??總體來看:2022年5月房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)積極轉變,尤其是5月商品房銷售面積及金額均實現(xiàn)觸底環(huán)比回升,房企的銷售回款也出現(xiàn)環(huán)比上升16%,使得5月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金實現(xiàn)年內環(huán)比首次上升。雖銷售等規(guī)模仍處年內次低、歷史低位,但對穩(wěn)定經(jīng)濟大盤的作用已逐步顯現(xiàn)。但與此同時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國內貸款及其他到位資金仍未有改變環(huán)比下滑的趨勢,體現(xiàn)出房企融資難的情況依然有待改善。雖然5月各類政策利好消息頻出,但政策傳導仍需時間;此外政策僅針對別個優(yōu)質房企,政策的信號意義仍大于實際拉動作用。

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