??導讀

??廣深地市先于樓市先回暖，政策利好加持下強三線輪動復蘇。

??◎  研究員 / 楊科偉 俞倩倩 姚鄭康

??2017年全國政府工作報告首提粵港澳大灣區后，這一連貫了珠三角九市和香港、澳門地區的“巨無霸”城市群便與長三角和京津冀一并成為中國經濟發展的新引擎。2022年兩會再度明確推進京粵港澳大灣區建設，充分發揮優勢，增強對全國發展的帶頭作用。 值得引起高度關注的是，2022年“奧密克戎” 新冠肺炎疫情反復中長三角、環渤海（包含京津冀）、中西部等地區均遭受嚴重疫情，而粵港澳大灣區至5月初僅廣州1城受到短期靜態管控，房地產市場受疫情影響相對較小。究竟不同類型城市當前市場熱度如何？2022年整體灣區市場能否穩步復蘇？各城市漸分化行情會否愈演愈烈？

??01“規劃利好+經濟龍頭”奠定灣區地位
2022年以來樓市受疫情影響較小

??（本節有刪減）

??（一）兩會重申灣區“經濟新引擎”定位，6%人口占比創造10%GDP（略）

??（二）2022年僅1城靜態管控，3-4月成交跌幅較1-2月收窄2pcts（本節有刪減）

??2022年“奧密克戎” 新冠肺炎疫情反復中長三角、環渤海（包含京津冀）、中西部等地區均遭受嚴重疫情，而粵港澳大灣區至5月初僅廣州1城受到短期靜態管控，宏觀經濟與房地產市場受疫情影響相對較小。

??聚焦房地產市場，2022年3-4月粵港澳大灣區9城商品住宅成交面積同比降50%，且前4月降幅持穩。3-4月同比跌幅較1-2月收窄2pcts，整體市場小幅復蘇，與受疫情重挫的長三角、中西部和環渤海截然不同。典型城市廣州、深圳和東莞4月商品住宅成交面積同比降幅較1月分別收窄14pcts、20pcts和46pcts。

??02

??大灣區政策導向且聯動性強

??區域核心、外圍輻射、內生型城市冷熱分化

??（本節有刪減）

??（一）一體化加速灣區內城市樓市聯動性，政策導向型市場投資屬性顯著（本節有刪減）

??1、政策敏感性高，投機需求旺盛，樓市漲跌與政策松緊度密切相關

??粵港澳大灣區樓市最主要的特征是對政策的敏感性高。2017年-2020年無論是深中通道建設逐步推進還是多地多項大灣區發展規劃的出臺，均持續刺激樓市規模向上。同時，2021年調控收緊也影響市場急轉直下。

??具體來看，2017年政府工作報告首提“粵港澳大灣區”后2018年9城商品住宅成交面積達6521萬平方米，較2017年多增1034萬平方米。僅僅一項城市群規劃即拉動超千萬住宅成交規模。

??2018年深中通道建設加快繼續提高灣區概念熱度。以及2019年和2020年9城2地陸續出臺了包括個稅減免、取消落戶限制、降低購房門檻、交通網落建設等一系列政策。隨著9城相繼明確了自身未來在粵港澳大灣區中的智能后，2020年9城商品住宅成交面積突破至6985萬平方米高點。

??隨著深圳發布二手房指導價；以及惠州、珠海、佛山、中山等陸續發布公積金收緊政策、銀行放寬收緊、人才購房收緊以及高價項目重啟限簽等，2021年9城商品住宅成交規模顯著回落，較2020年降低672萬平方米。

??由此可見每一輪規劃利好或者調控收緊均能在次年甚至當年在樓市成交規模上得到體現。在粵港澳大灣區，無論是剛需還是投資購房者，購房需求均與政策規劃的松緊高度一致。

??2、4城GDP過萬億，6城商品房銷售過千億，購買力充裕“藏富于民”（略）

??3、灣區內城市樓市聯動性較高，廣佛、深莞一體化致成交“同漲同跌”

??粵港澳大灣區另一個顯著特點在于9城樓市聯動性極高。這主要有四方面原因：

??一是由于9城在地理位置上項目毗鄰，多個區域相互接壤文化同屬一脈；二是由于9城在產業上相互關聯，產業鏈帶動城市間人口頻繁流動，購房需求相互重合；三是9城樓市調控政策高度同步，施政時間節點和政策涉及方向往往以廣深為標桿；四是9城之間相互融城，廣佛一體化、深莞一體化等促進了樓市聯動。

??以廣州、佛山和深圳、東莞為例，由于兩個城市間購房群體反復虹吸和外溢、樓市熱度反復輪動、輻射，廣佛和深莞樓市成交規模走勢高度吻合，呈現“同漲同跌”：核心城市外圍輻射型城市基本要等核心城市行情回暖后方能出現“轉機”。

??因此根據樓市關聯性、購房人群特征和經濟強弱程度，下文將大灣區9城分為三類：

??一是廣州和深圳，是大灣區樓市風向標（下圖紅色區域）；

??二是佛山、惠州、中山、珠海和東莞，環繞廣深受核心城市輻射，人口頻繁穿插流動，樓市以投資和剛需雙重驅動（下圖藍色區域）；

??三是江門和肇慶，地理上遠離廣深，產業上與其余7城關聯不大，樓市上是內生型城市，需求以自住剛需為主（下圖黃色區域）。

??（二）區域核心型：行情率先啟動，地市先于樓市復蘇，調控難言實質放松

??廣州和深圳作為大灣區核心城市，首輪土拍隨著政府讓出利潤空間，誠意滿滿下地市回暖。但樓市依舊慘淡，4月兩城合計一二手房成交規模分別同比下降53%和38%。主因是相比在地市托市，樓市調控并沒有實質放松，購房者仍以觀望為主。

??1、廣深政府托市意圖顯著，首輪土拍“央國平”加持下熱度穩步回升

??5月初廣州和深圳相繼完成了2022年首輪集中土拍，兩城政府托市意圖明顯，雙雙給予了房企大幅規則讓步，但從結果上來看深圳土拍大熱廣州土拍熱度也有回升。

??土拍規則上增大利潤空間，廣州取消了部分地塊“要求不低于50%的房源向無房者出售”的要求，深圳則上調了部分地塊的限價。兩城均給予了參拍房企更大的利潤空間，深圳和廣州可售宅地平均房價地價差分別達到2.4萬元/平方米和1.3萬元/平方米。

??土拍規模上提高供地質量，廣深兩城首輪土拍供應總建面分別為276萬平方米和107萬平方米，不及2021年任一輪。其中廣州中心城區合計供地11宗，占比超六成，土地質量較2021年第三輪有所提升。

??成交情況來看，深圳“大熱”8宗含宅地塊（包括純租賃用地）全部觸及最高限價，且其中4總地塊競自持的保障性租賃用房建面到最高，達到“雙觸頂”，整體溢價率高達15%。廣州熱度則較2021年第三輪略有回升，18宗涉宅地成功出讓17宗，其中2宗溢價成交、并且1宗地塊以最高限價+競自持9%成交。

??可見，首輪土拍中廣深兩城傳遞出顯著托市意圖，房企利潤空間擴大后平均樓板價降低，帶來的是溢價率上漲和流拍率下降。

??2、廣深新房到訪量上升，成交尚屬底部，二手房成交小幅回溫不及預期

??與已有明顯回暖的土地市場不同，廣深樓市銷售規模仍處于低谷期，至五月兩城市場略有起色。深圳一手房到訪量有所增長，廣州則表現為二手房規模回升。

??至2022年4月廣深兩城合計成交一手房98萬平方米，同比下降38%。雖3-4月成交規模同比降幅較1-2月有所收窄，但仍處于歷史低點。4月單月成交規模不足2021年高點一半。

??至五月，廣深樓市出現一定復蘇跡象。一手房方面體現為深圳開盤到訪客戶增加。五一假期，深圳有三個項目開盤。其中南山鴻榮源尚璟公館，首批推售441套住宅，均價約8.9萬/㎡，共入圍551批客戶，5月1日線上選房，去化接近70%，從案場反饋的看房到訪、認籌人數等側面來看，市場信心正在逐步恢復。

??二手房上，深圳仍處于歷史低位，月成交規模低于2000套。廣州二手房成交套數已經有四個月成交量向上（2月春節月例外）。其中，3月成交量更是回升到8373套，是近7個月的最高位，基本回到了去年二手房交易參考價出臺之前的成交水平。

??但需要注意的是，廣深市場雖有所回暖但購房者“看多買少”、“只看不買”的觀望情緒仍然盛行。具體體現在新房市場雖到訪量有所上升，但轉化率仍低于7%。

??3、調控政策穩中向松邊際改善難挽成交頹勢，紓困力度尚有優化空間

??造成廣深當前樓市遲遲不得復蘇，購房者觀望情緒濃重的原因，主要是兩城樓市政策依舊持嚴，2022年以來沒有實質性放松。

??與粵港澳大灣區其他7城不遺余力地放松樓市調控不同，廣深兩城始終恪守“房住不炒”的政策底線。由于兩城曾是投資炒房的重災區，如“深房理”等，因此當前仍維持著嚴格的樓市調控口徑。

??截至2022年5月，廣州僅針對房貸利率略有下調，但普遍執行的5.2%-5.4%仍高于5年期LPR75BP。深圳僅出臺了防疫紓困政策，擴大“六稅兩費”減征范圍。此外廣州在2月兩度發文辟謠一手房和豪宅限價放松的傳聞。

??針對限購、限貸和限售等全國其他地市已有放松的調控政策廣深當前仍沒有調整跡象。因此購房者當前仍處于觀望情緒中，缺乏置業動力。

??（三）外圍輻射型：佛莞等大力紓困但收效一般，需求透支成交不見回暖

??環繞廣深的輻射型城市，包括佛山、東莞、惠州、中山、珠海，樓市受前者強影響下也出現明顯下行。2022年5城通過放松限購、限貸、落戶等多方面刺激樓市，但收效一般。

??1、政策放松程度大于廣深，限購松綁、人才新政、降首付等層出不窮

??如上文所說，圍繞廣深的輻射型城市2022年政策放松力度極大。頻繁且全面的地出臺各項樓市紓困政策。其中東莞、佛山和惠州尤為明顯，2月起月月有新政，全力引導房企紓困和刺激市場需求。

??具體來看，4月廣東省在整體宗旨上明確積極支持居民合理住房信貸要求，且支持為重點房地產企業提供債券發行服務；鼓勵金融機構適度加大流動性貸款支持力度，保持建筑企業融資連續穩定。而在此之前，東莞、佛山、惠州、中山等已是新政連連。

??東莞放松了限購，并減免了增值稅、提高了公積金。將限購放寬至“落戶即可購房”，取消對新落戶居民家庭購房時的社會保險金限制。將社保要求“逐月連續繳納”調整為“累計繳納”。多孩家庭允許新增購買一套住宅。將個人住房轉讓增值稅征免年限由5年調整為2年。并將公積金貸款最高額度提高。

??佛山放松了限購、限貸，并放寬了落戶。限購方面，契稅繳納時間或不動產登記時間滿5年的商品住房不再計入居民家庭擁有的住房套數。限貸方面，非限購區域部分項目首付降至兩成。落戶方面，允許非全日制大專和本科申請優粵佛山卡T卡。

??惠州取消了兩區限購、放松了限貸并為特定人才提供購房補貼。惠州直接取消了惠陽區和大亞灣經開區的限購管制。在公積金方面允許提取公積金支付在惠購房首付款，并全面放開商轉公業務。人才政策上，放寬了大亞灣經開區的人才政策，鼓勵企業開展團購并給予人才購房補貼。

??中山放寬限購、限貸，并降低落戶門檻。取消岐江新城限購管制。第二套公積金貸款最高額度個人提高至50萬元，家庭提高至90萬元。此外，放寬了穩定居住就業入戶條件。

??總而言之，屬于區域輻射型城市的5城大力出臺樓市紓困政策，從限購、限貸、落戶等方面不遺余力的開需求源，試圖引入新鮮需求、提高本地居民購買力。

??2、樓市尚屬底部，4月5城成交同比“腰斬”，部分項目去化不足15%

??從5城商品住宅成交走勢來看，連續的新政并未刺激樓市成交如期復蘇。隨著5城政策相繼出臺，新房成交規模反而回落。

??2022年4月5城商品住宅成交面積共計157萬平方米同比下降59%。即使較年內1月和3月也均有下降，較1月下降24萬平方米，環比下降14%。

??從重點在售項目來看也是慘淡一片。4月東莞在售項目整體去化率為32%，珠海和佛山更是降至14%和12%。5城在售項目普遍面臨滯銷局面。如珠海華發琴澳新城四季半島新加推去化率僅11%，萬科紅樹東岸更是加推195套，僅得到8套認購。

??3、投資退場，改善觀望，剛需接棒，80平以下占比上升，戶型小型化

??5城雖全力出臺新政紓困，但在新房銷售表現上并未收到良好的結果。其主要原因在于疫情疊加經濟下行，剛需買不起改善不想買，無論從客戶信心，還是居民購買力，均面臨階段性瓶頸。

??購買力透支下雖有政策扶持但頁難以支撐購房消費。2020年5城房價收入比中珠海、東莞和惠州已超過10年，其中珠海和東莞超過16年，與廣州相當（2020年廣州房價收入比為15年）。由此可見由于珠海和東莞前期超漲，剛需購房者購買力已透支。而佛山和中山雖2020年房價收入比較低，但由于2021年疫情反復和經濟下行，居民人民收入下降。此消彼長下購房難免承受更大壓力。

??此外從成交結構來看，對比5城2020年和2022年前4月各面積段商品住宅成交占比，80平方米以下住宅占比上升8pcts至23%，80-100平方米和100-120平方米占比均下降3pcts。與住宅成交面積小型化相對應的是，改善的大面積占比逐年下降，120-140萬平方米占比下降2pcts至12%。東莞和佛山140平方米以上住宅占比也均有降低。

??可見購買力透支下剛需購房者難以置業，購房主力面積端逐漸下降。同時由于市場下行，改善客群也暫時擱置購房計劃，觀望下市場占比下降。

??（四）內生型：江門、肇慶樓市以自住需求為主導，無明顯“大漲大跌”（略）

??03
??典型城市當前市場熱度：廣州復蘇初顯
佛山尚屬底部，江門持續盤整

??（本節有刪減）

??（一）廣州：地市、二手房復蘇征兆已現，寬松政策有待加碼重鑄市場信心（略）

??（二）佛山:樓、地市未見起色，投資退潮，內需透支，庫存高企等問題突出

??對于佛山樓市而言，與核心城市廣州息息相關，廣佛一體化下二者聯動效應持續加強，可以說廣州外溢需求在某種程度上是決定佛山市場周期性變化的核心動因。介于廣州市場的低迷行情，佛山樓、地市尚未出現復蘇征兆，即便人才新政持續加碼，預計仍難挽成交頹勢。

??1、樓、地市雙冷，前4月累計降幅持續擴大，企業端、居民端持續觀望

??縱觀佛山2020年以來樓市熱度變化，與全國行情保持一致，疫后迎來穩步復蘇，主要得益于“三舊”改造全面提速創造增量需求和不斷調降人才落戶門檻并放開人才購房限制，持續擴大人口基數。而市場高熱行情延續到了2021年上半年，下半年隨著房企暴雷不斷，市場信心不足，成交量急轉而下，8-11月單月成交量均不足100萬平方米，而后隨著11月二手房稅費的下降，及信貸寬松等政策，佛山樓市在12月迎來翹尾行情，成交量沖高至120萬平方米。

??步入2022年以來，整體全國行情低迷的背景下，佛山也不例外，成交延續低位波動，4月由升轉降，單月成交量僅為46萬平方米，單月同比和累計同比降幅持續擴大，已達63%和44%。

??而從項目來訪、開盤去化等微觀層面來看，整體去化率自2021年4月以來便開始波動下行，2022年開年至今基本持穩在10%左右，4月雖略有回升至13%，但尚屬階段性底部。而從客戶來訪量和轉化率來看，“看得多，買得少”觀望情緒更加濃厚，據CRIC監測數據，2022年2-4月月均客戶來訪量基本都在3.9萬組左右，處于2021年以來高位，但客戶轉化率僅為6%-7%，尚無明顯提升。

??而從土地市場來看則更顯低迷，據CRIC監測數據，1-4月佛山涉宅用地掛牌14宗，僅出讓7宗，均為底價成交，另外3宗因故撤牌，4宗延期出讓或仍在交易狀態，對比去年同期佛山15宗涉宅用地成交，今年成交規模明顯縮減，從成交總建面來看，前4月同比跌幅高達43%，開發商在銷售淡市下普遍缺乏拿地意愿，成交樓面價也呈現波動下行走勢。

??2、人才新政對樓市提振效應邊際遞減，前期供地過量致廣義庫存高企

??佛山是典型的政策敏感型市場，政策既是需求強弱轉化導火索，也是周期波動的催化劑。事實上，2022年以來，福州紓困政策不斷，2月降首付，非限購區域部分樓盤首付低至2成，3月放寬落戶，人才T卡申領門檻由全日制大專降至非全日制大專亦可申領；4月更是放松限購，限購區滿5年二手房不再納入限購套數之中。

??不過從政策效果來看，對市場提振作用相對有限。我們認為，原因無外乎以下幾點：一是廣佛樓市聯動性較強，廣州當前樓市尚未完全復蘇，廣州外溢需求購房積極性不高，目前觀望情緒濃厚，整體市場信心不足；二是落戶門檻“一降再降”，人才新政對樓市提振呈邊際效應遞減。早在2019年12月，佛山放開各類人才購房限制，在本市工作、具有本科及以上學歷或中級工及以上職業資格的人才，購買首套房不受戶籍、個稅、社保限制。此后更是進一步調降人才落戶門檻，不得不說，人才新政早期的確能刺激了一波增量需求釋放，但是隨著這波需求釋放完畢，對于樓市的支撐作用越來越難以維繼。三是因前期供地過量疊加成交低迷導致廣義庫存壓力穩中有增。事實上，佛山廣義庫存高企，截止2022年4月末已近8000萬平方米，在全國排名靠前，去化周期超11年，供需失衡也導致了居民短期購房熱情并不高漲。

??3、外地投資退潮，本地自住接棒，短期需求嚴重透支，成交漸遇瓶頸

??事實上，佛山市場需求可劃分為以下三類：一是廣州外溢需求，購買力最為強勁，置業偏好南海區、順德區，廣佛板塊最為受益。二是本地改善性需求，在佛山工作、生活時間較長，既有一定的經濟基礎，又有“土著”情結，置業偏好禪城區。三是本地底層剛需，普通工薪階層居多，價格是首要考慮因素，哪里便宜買哪里，置業偏好三水區、高明區。

??據CRIC監測的2020年以來佛山年度各區域商品住宅成交面積占比變動情況來看，投資退潮，本地改善、剛需接棒特征顯著。承接廣州外溢的南海區2022年一季度成交面積占比僅為24%，較2020年下降3個百分點，而本地剛需的高明區成交面積占比由2021年的9%上升至2022年一季度的13%，改善需求表現相對穩定，占比保持在16%。目前來看，佛山置業客群仍以本地剛改、再改客為主，缺乏剛需和廣州外溢及投資客。從項目去化來看，禪城核心區位大面積主打本地改善客群項目相對熱銷。禪城區的朝安金茂悅項目在今年五一期間累計來訪超1000組，勁銷40套。石灣的龍光天宸也在今年五一期間熱銷破2億。

??相較于本地改善性需求以及底層剛需，廣州外溢需求才是決定佛山市場周期性變化的核心動因。主要原因在于廣佛已邁入全域同城化的新階段，對于居住生活在廣州主城區的客群而言，佛山下轄的南海區、順德區已然成為廣州外溢需求重要承接地，市場價值遠高于廣州下轄的增城、從化這類遠郊區域。區別于佛山本地自住以及改善性需求，廣州外溢客群基數更為龐大，并有較強購買力支撐，成為主導佛山市場冷暖變化的主要因素。而這部分需求目前相對疲軟，這也是導致佛山樓市成交低迷的主要原因。

??（三）江門：內生型樓市平穩行情，地市趨冷，基本面較弱致后續增長受限（略）

??04

??總結預判：廣深地市先于樓市先回暖

??政策利好加持下強三線輪動復蘇

??（本節有刪減）

??基于上文，我們分析了粵港澳大灣區不同類型城市的典型特征和影響當前市場熱度的核心動因，究竟2022年整體灣區市場能否穩步復蘇？各城市分化行情會否愈演愈烈？

??（一）三四線政策寬松力度仍將加大，落戶、財稅等組合拳以刺激購房（略）

??（二）廣深地市先于樓市回暖，佛莞惠中珠未見起色，江門、肇慶等穩中有降

??就當前市場熱度來看，粵港澳大灣區新房成交低位運行，同比跌幅在50%左右小幅波動，整體復蘇進度弱于預期。而就地市成交而言，在地方政府各類利好政策加持下，廣深土拍已有轉暖跡象，流拍率下降，高溢價地塊頻出。

??總體來看，各城市間分化持續加劇：廣州市場緩慢復蘇，今年五一假期項目去化率達32%，較去年同期下降12個點。不過與3-4月對比，整體市場仍在穩步復蘇之中。深圳仍未扭轉頹勢，4月開盤去化率跌至32%，龍崗、龍華等關外區域去化普遍承壓，去化率普遍不足三成，大鵬新區部分項目主動降價，并賠償價差給老業主，但去化表現依舊不理想。佛山、惠州等繼續蟄伏，受限于缺乏廣深外溢客群，渠道帶客、成交轉化效果均較差，多數項目開盤去化率僅在15%左右，珠海庫存風險加劇、去化持續承壓，尤其是在金灣平沙、斗門井岸等庫存高企區域，即便渠道點數提高至6%-7%去化也依然艱難。而基本面相對較弱的江門、肇慶等以內生型需求為主導，因短期需求透支嚴重，整體成交熱度呈現穩中有降。

??（三）三季度市場熱度預期傳導至佛莞惠中珠

??從市場面來看，粵港澳大灣區除了個別城市諸如江門、肇慶等市場相對內生，以本地自住需求為主導之外，余下各城市聯動性較強，政策敏感度較高，唯有等待核心一線廣州、深圳市場回穩，三四線城市才有輪動回穩的可能性。

??具體來看，廣州、深圳因城市經濟基本面相較優質，人口吸附能力強勁，市場需求及購買力均有較強支撐，房地產市場有望在5-6月率先復蘇。以廣州為例，目前部分區域已經在醞釀出臺一些有利于需求釋放的購房政策，如南沙重新放開人才購房政策等，加之全國以及灣區城市近期圍繞樓市的穩市政策動作頻頻，廣州市場人氣在五一假期已有提升跡象，預計二季度整體復蘇速度還將加快。

??基于核心城市回暖的樂觀假設，市場熱度會逐步傳導至周邊的佛山、東莞、惠州、中山、珠海等城市，這些城市樓市有望在下半年迎來觸底回升。主要是基于這些城市經濟實力較強，佛山已躋身萬億GDP俱樂部，東莞則是打工人的天堂，中山的鎮域經濟自成一體，當前主要問題在于市場信心不足，觀望情緒濃厚，只要廣深市場行情啟動，外溢投資客勢必能點燃成交熱情，繼而帶動這些城市臨近區域市場穩步回暖，譬如廣佛交界的佛山南海區、順德區等。

??最后，針對城市基本面較弱的內生型城市江門、肇慶等，受粵港澳灣區利好政策影響較小，與廣州、深圳等核心城市樓市聯動性不高，因而后續整體行情回暖還需要較長的時間，2022年預期難見起色。一方面人口基數不大，內生需求相對有限；另一方面前期居民過度加杠桿購房，市場需求及購買力也存在明顯透支，這類城市樓市修復仍需“以時間換空間”。