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??樓市正逐步回歸不限購(gòu)時(shí)代。

??5月9日，兩大核心城市杭州、西安同日官宣全面取消限購(gòu)。這意味著，越來越多城市房地產(chǎn)市場(chǎng)向全國(guó)人民敞開“大門”。

??至此，除了海南省以外，尚未全面取消限購(gòu)的城市只剩下北上廣深和天津5個(gè)城市。

??杭州、西安之后，天津大概率也將跟進(jìn)放開限購(gòu)，而北上廣深一線城市“小步快走”式微調(diào)還將持續(xù)。

??在成都全面取消限購(gòu)之后，杭州、西安全面放開限購(gòu)。

??先是杭州，政策有三大關(guān)鍵點(diǎn)：

??1、全面取消住房限購(gòu)

??2、加強(qiáng)住房信貸支持，同一區(qū)域無房或僅有一套且已掛牌，購(gòu)房按揭貸款均按首套住房認(rèn)定；

??3、購(gòu)房在積分落戶中的賦分權(quán)重增加，買房即可申請(qǐng)落戶。

??從內(nèi)容來看，這次杭州政策調(diào)整的步子確實(shí)邁得大一些。除了全面取消限購(gòu)，信貸方面首次明確只要現(xiàn)有一套住房掛牌，再買也算首套房。

??這意味著，在杭州買房不再有社保和戶籍要求，并且對(duì)于大部分改善群體來說，已沒有“二套”的限制。

??梳理杭州限購(gòu)政策變化可以看出，從局部區(qū)域放松限購(gòu)到全面取消限購(gòu)，杭州用了兩年。這兩年的調(diào)整之路，基本可以代表重點(diǎn)樓市限購(gòu)政策調(diào)整路徑。

??杭州之后，西安也于當(dāng)天下午全面取消限購(gòu)政策，核心內(nèi)容主要有：

??1、全面取消住房限購(gòu)

??2、多孩家庭公積金貸款最高額度提高至現(xiàn)有額度的1.2倍

??3、登記家庭數(shù)量與住房房源數(shù)量比例低于1.5:1的，不再實(shí)施公證搖號(hào)

??4、支持“以舊換新”購(gòu)房模式，允許企事業(yè)單位、社會(huì)主體購(gòu)買二手房以及居民家庭登記選房后的剩余新房等

??在杭州、西安全面放開限購(gòu)之后，除海南省以外，尚在執(zhí)行限購(gòu)的城市只剩下北上廣深四大一線城市和一個(gè)天津。

??全國(guó)樓市基本上已回到了不限購(gòu)時(shí)代。

??從主要城市解除“限購(gòu)令”時(shí)間來看，上一輪全面放開限購(gòu)潮是在2023年9月，彼時(shí)合肥、青島、南京、鄭州等11個(gè)城市先后放開限購(gòu)，至2024年蘇州、長(zhǎng)沙、成都、杭州、西安跟進(jìn)調(diào)整。

??全面放開限購(gòu)的刺激作用肯定是有，但是對(duì)樓市推動(dòng)作用有多大以及持續(xù)性還有待觀察。

??整體來看，杭州政策力度會(huì)比西安大一些。尤其是限購(gòu)全面取消，首套房認(rèn)定寬松之后信貸支持力度有所加大，疊加購(gòu)房落戶權(quán)重提升，政策對(duì)于改善需求釋放以及對(duì)人口的虹吸效應(yīng)也將有所增強(qiáng)。

??消息一出，杭州中介圈先沸騰了。

??一位西湖區(qū)申花路附近中介經(jīng)理告訴我們：“限購(gòu)放開政策出來后，我們內(nèi)部同行都很興奮”，據(jù)他介紹，首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放松后只要房源掛牌就可以算作首套，目前杭州首套首付比例最低2.5成，對(duì)改善置換客戶推動(dòng)作用會(huì)比較大，具體效果還要一個(gè)月后再看。

??杭州上一輪調(diào)整是在3月14日，彼時(shí)二手房全面放開限購(gòu)、增值稅征免年限調(diào)整為2年，政策意在刺激二手房交易，同時(shí)打通置換通道，進(jìn)而帶動(dòng)一手房市場(chǎng)。

??我們觀察數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，政策短期效果顯現(xiàn)，但持續(xù)復(fù)蘇動(dòng)力不足。

??先來看二手房成交情況，3月二手房成交面積78萬平方米，共成交8218套，環(huán)比倍增，但同比降幅仍接近20%。4月預(yù)估成交面積將下降22%至60.5萬平方米。

??截至3月底，杭州二手房源掛牌量近16萬套，高庫存壓力下，以價(jià)換量仍然是二手房市場(chǎng)主旋律。

??新房成交走勢(shì)與二手房基本一致，新房成交面積在3月環(huán)比倍增之后于4月份環(huán)比下降近四成，成交面積同比已連跌11個(gè)月。

??這也意味著，當(dāng)下的杭州樓市成交節(jié)奏放緩，市場(chǎng)下行壓力進(jìn)一步加大，亟需突破性政策提振市場(chǎng)。

??來看西安市場(chǎng)情況，西安上一輪政策放寬是在2023年9月，二環(huán)以外區(qū)域取消限購(gòu)，隨后的三個(gè)月，西安新房成交保持在100萬平方米以上，同比漲幅也在六成以上。進(jìn)入2024年，新房成交節(jié)奏放緩，1月和2月成交環(huán)比連跌2個(gè)月，至4月新房成交面積為64.5萬平方米，同比下降50%，至此西安新房成交同比已連跌3個(gè)月，市場(chǎng)進(jìn)入觀望期。

??從庫存情況來看，西安新建商品住宅狹義庫存規(guī)模已達(dá)到981萬平方米，按照前12個(gè)月平均成交情況來測(cè)算，去化周期已達(dá)到13.1個(gè)月，為近一年來最高點(diǎn)。

??二手房方面，西安同樣存在“以價(jià)換量”的情況，且二手房源掛牌量仍在上升。

??西安市場(chǎng)已基本完成規(guī)模筑底，政策及經(jīng)濟(jì)對(duì)樓市的復(fù)蘇支撐有限，中短期銷售規(guī)模難回高位。

??實(shí)際上，當(dāng)前樓市已進(jìn)入高庫存時(shí)代，樓市開啟新一輪去庫存，在這一背景下，過去的限制性政策將成為去庫存任務(wù)中最大的掣肘。

??2024年以來，一線城市和超大城市持續(xù)放松限購(gòu)，但整體偏謹(jǐn)慎。

??4月30日，政治局會(huì)議定調(diào)“去庫存”后，政策調(diào)整進(jìn)入活躍期。

??一線城市北京、深圳率先調(diào)整，天津定向放松限購(gòu)，杭州、西安全面取消限購(gòu)。這輪“救市”的力度逐漸增強(qiáng)。

??對(duì)比之前幾次政策調(diào)整來看，都在短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)成交略有提升，但長(zhǎng)期效果有限，大多僅維持不足兩個(gè)月的時(shí)間，并呈現(xiàn)政策邊際效應(yīng)遞減的情況。

??在整體觀望情緒依舊濃重的市場(chǎng)環(huán)境下，過于謹(jǐn)慎的政策松綁或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬霞觿≠?gòu)房者的觀望情緒，以期待更好的政策出臺(tái)。因此相關(guān)限制性政策在一定條件下可全面放開，如限購(gòu)、限貸、限價(jià)等，將會(huì)進(jìn)一步放松乃至取消。

??一線城市也應(yīng)盡快放松限購(gòu)政策，以支持剛性和改善性住房消費(fèi)，尚未放開限購(gòu)的二線城市“應(yīng)放盡放”。

??杭州、西安全面放開限購(gòu)，未來除了北京、上海之外，全國(guó)不限購(gòu)時(shí)代或?qū)⒌絹恚敲矗銜?huì)買房嗎？

??當(dāng)前的市場(chǎng)現(xiàn)狀，單一政策已經(jīng)無法帶來明顯的行業(yè)提振，政策的下一步核心應(yīng)該在于如何形成合力，比如放松限價(jià)、減免稅費(fèi)、進(jìn)一步優(yōu)化二手房置換、優(yōu)化信貸政策等，未來政策還有進(jìn)一步調(diào)整空間。