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??“好不容易湊齊錢，準(zhǔn)備把看中的一套小三居買下，沒想到又限購了。”吳磊告訴記者，受此前西安出臺二手房指導(dǎo)價(jià)影響，二手房市場降溫，不少房東折價(jià)賣房，沒想到剛把錢湊好，就看到西安發(fā)布新政，宣布限購升級，其中一項(xiàng)“居民家庭在我市落戶滿3年的，方可在限購區(qū)域購買第2套商品住房”，攔住了吳磊二套置業(yè)計(jì)劃。

??吳磊是新西安人，之前在一線城市工作兩年多，最后因收入低難以負(fù)擔(dān)房價(jià),2019年和妻子商量后選擇來到西安。按照新政，吳磊如果要買二套房，還要多等一年多才有資格購買。吳磊在西安購房計(jì)劃就此擱淺。

??據(jù)8月30日西安發(fā)布的新政顯示，為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，擴(kuò)大住房限購、限售區(qū)域范圍，同時(shí)強(qiáng)化住房限購措施。其中規(guī)定：落戶滿3年方可在限購區(qū)域購買第2套商品住房；E類人才須連續(xù)繳納12個(gè)月社保或個(gè)人所得稅方可購房；家庭擁有2套及以上商品房，夫妻離異后一年內(nèi)任何一方均不得在限購區(qū)域購房。

??這是西安今年第五次發(fā)布調(diào)控新政，調(diào)控力度也逐漸提升。嚴(yán)審購房資格、投資投機(jī)被擠壓、預(yù)售資金監(jiān)管從嚴(yán)、出臺二手房指導(dǎo)價(jià)、提高限購門檻，政策疊加讓調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。

??8月16日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了7月份70城房價(jià)數(shù)據(jù)。其中，7月西安新房房價(jià)上漲0.7%，同比上漲8.1%；二手房環(huán)比上漲0.6%，同比上漲7.9%，西安新房和二手房價(jià)格漲幅相對于6月份均略有收窄。西安房價(jià)快速連漲得到遏制。

??中指研究院西安分院研究總監(jiān)支家駿分析，從文件內(nèi)容來看，本次調(diào)控涵蓋了六個(gè)方面調(diào)整，主要針對當(dāng)下西安樓市熱點(diǎn)問題進(jìn)行要補(bǔ)丁，著力于“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，且參考借鑒了其他城市政策經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)下一步具體配套政策將逐步釋放，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??新房供不應(yīng)求

??這幾年，西安樓市火爆，“萬人搖”“打新”等現(xiàn)象頻頻上演。

??“西安現(xiàn)在對年輕人已經(jīng)不友好了。”今年一直在參加樓盤搖號的周樂表示，西安過高的房價(jià)很難讓剛需客買到房子，只能轉(zhuǎn)而關(guān)注低價(jià)項(xiàng)目，但這些項(xiàng)目很難搖到。

??“拿最近參加的一次搖號來說，看中的一個(gè)新盤均價(jià)才12000元/平方米，比周圍二手房便宜很多，但報(bào)名人太多，中簽率很低。”周樂說，“恨不得十幾組去搶一套房，可二手房又買不起。”

??“此前確實(shí)有樓盤存在萬人搖現(xiàn)象，但自從出臺二手房指導(dǎo)價(jià)后，市場熱度下來了。”西安業(yè)內(nèi)人士稱，難買房現(xiàn)象可能會消失。

??從市場反應(yīng)來看，二手房指導(dǎo)價(jià)對市場打擊效果立竿見影，量價(jià)齊跌。根據(jù)西部房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，7月份西安二手房成交6188套，較6月份7950套下滑22.16%；同比去年7月減少25.91%，只有3月份近萬套的60%。

??另外，西安新政調(diào)控加碼，購房門檻提高也讓一些潛在購房者被踢出局。“你可以看這個(gè)月，一個(gè)萬人搖樓盤都未出現(xiàn)，現(xiàn)在部分項(xiàng)目甚至計(jì)劃做開盤優(yōu)惠政策。”該人士告訴記者。

??事實(shí)上，西安近年來人口大量涌入，加之樓市供求關(guān)系一直處于不平衡狀態(tài)，導(dǎo)致多次出現(xiàn)“萬人搖”現(xiàn)象，也間接加速了一二手房價(jià)倒掛現(xiàn)象。此前，支家駿在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)也表示，西安住宅市場整體量縮價(jià)漲，樓市供需矛盾突出。

??此次，西安新政提高購房門檻。接受采訪的人士分析稱，可以預(yù)見，未來幾個(gè)月西安商品房搖號熱度都將會明顯降低，加上西安出臺二手房指導(dǎo)價(jià)，以及目前西安多家銀行信貸額度緊張，二手房貸款放款時(shí)間拉長，一二手房市場熱度會有所降溫。

??西安調(diào)控五連發(fā)

??8月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布7月全國70城房價(jià)數(shù)據(jù)。其中，7月西安新房房價(jià)上漲0.7%，同比上漲8.1%，至此，西安新房房價(jià)已連續(xù)上漲64個(gè)月。

??房地產(chǎn)市場火爆背后，是西安樓市調(diào)控政策不斷加碼。今年以來，西安已經(jīng)連發(fā)五次調(diào)控，連續(xù)調(diào)控下，西安一二手房市場出現(xiàn)明顯降速。

??3月16日，西安發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序有關(guān)問題的通知》，加強(qiáng)購房資格核驗(yàn)、加強(qiáng)購房資金核驗(yàn)、規(guī)范商品房銷售秩序、規(guī)范存量房交易秩序、規(guī)范涉房信息發(fā)布行為、加大檢查監(jiān)督力度。

??3月23日，西安發(fā)布“關(guān)于印發(fā)《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》的通知”。辦法明確，商品房預(yù)售資金應(yīng)全部直接存入專用監(jiān)管賬戶，開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設(shè)賬戶收存購房人的購房款，對商品房預(yù)售資金實(shí)行全額、全程監(jiān)管，對用于支付工程建設(shè)等費(fèi)用額度預(yù)售資金實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管。

??3月31日凌晨，西安發(fā)布《西安市人民政府辦公廳關(guān)于建立房地聯(lián)動機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。通知明確，限售周期延長至5年、每年按照季度集中出讓土地、新落戶滿1年且提供連續(xù)12個(gè)月社保或個(gè)稅，樓市調(diào)控再次加碼。

??7月8日，西安發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，首次對于二手房進(jìn)行價(jià)格限制。在《通知》發(fā)布的第二天，西安市旋即公布了102個(gè)小區(qū)二手房指導(dǎo)價(jià)格。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從西安此次政策來看，充分體現(xiàn)了當(dāng)前政策管控升級、從緊從嚴(yán)的導(dǎo)向。后續(xù)對于全國其他城市而言，限購升級路徑也會更加清晰，即體現(xiàn)在區(qū)域、本地戶籍、人才、離異家庭等方面。