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??重點城市土地市場積極信號頻現(xiàn)。

??2月以來，北京、上海、杭州迎來多宗高總價地塊的高溢價成交，拉動平均溢價率升至13.4%。

??這是自2021年7月以來溢價率首次突破10%。

??盡管2月土地成交面積同環(huán)比持續(xù)回落，但土地成交金額同比上漲39%，重點城市多宗地塊刷新地價紀錄。

??一二線城市土地市場高溢價地塊頻現(xiàn)的同時，三四線城市仍以底價成交為主，這背后凸顯市場熱度的分化與房企投資邏輯轉(zhuǎn)向，也折射出各地穩(wěn)市場進程的差異。

??隨著核心城市新房去化加速、地方庫存壓力顯著緩解，疊加各地供地策略的精準調(diào)整，房企對優(yōu)質(zhì)地塊的投資意愿持續(xù)增強，上半年土地市場熱度有望延續(xù)。

??2月土地供應規(guī)模延續(xù)低位，CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2025年2月25日，全國300城土地供應量為2702萬平方米，環(huán)比下降22.6%，同比下降36%。

??不過，各地土地供應也有不少亮點，比如北京、杭州、蘇州等核心城市均拿出了確定性較強的高端優(yōu)質(zhì)宅地，持續(xù)優(yōu)化土地資源配置。

??再加上預供地制度對于土地的篩選作用，預計2025年全年土地供應端將維持提質(zhì)縮量，并成為促進房地產(chǎn)筑底企穩(wěn)的有力抓手之一。

??從成交層面來看，全國300城經(jīng)營性土地招拍掛成交2283萬平方米，環(huán)比下降52%，同比下降6%。

??一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊成交占比仍在上升，受此影響2月平均樓板價環(huán)比上月同期增加48%。

??杭州、西安成交建面超過50萬平方米，上海、北京、杭州成交金額超過100億元。

??從成交總價TOP10地塊分布來看，北京、上海、杭州占據(jù)七席，單價TOP3均來自上海。其中成交總價最高的是上海虹口區(qū)宅地，起拍價64.86億元，該地塊位于內(nèi)環(huán)瑞虹新城板塊舊改地塊，共吸引5家競買方，最終經(jīng)過184輪報價后，由金茂和慶隆聯(lián)合體競得，成交總價89.64億元。

??土地市場熱度延續(xù)。

??截至2月5日平均溢價率13.4%，較上月增加了4.7個百分點，再創(chuàng)新高。上海、杭州、成都、蘇州等多地均有高總價高溢價地塊拍出，成交金額TOP10城市中，有6個城市平均溢價率超過10%。

??成交總價TOP10地塊中有6宗地塊溢價率超過20%，其中杭州城東新城安琪兒的46號地塊，更是拍出了72.5%的溢價率。

??2025年1、2月份大量高總價地塊的高溢價成交，為行業(yè)筑底企穩(wěn)開了一個好頭，也大大提振了業(yè)內(nèi)和相應客群的心理預期。

??值得注意的是，近期多宗地塊地價紀錄被刷新。

??比如杭州城東新城，5天內(nèi)兩次刷新板塊地價紀錄。

??再如鄭州金水區(qū)一宗宅地拍出了87%的溢價率，創(chuàng)近三年以來溢價率新高。

??而上海在月末協(xié)議出讓靜安的高品質(zhì)袖珍地塊，若在3月1日成功通過公示期，將以16萬元/平方米的單價刷新上海新的地價紀錄。

??隨著核心城市新房去化加速、地方庫存壓力顯著緩解，疊加各地供地策略的精準調(diào)整，房企對優(yōu)質(zhì)地塊的競拍信心有望進一步提振，預計上半年將有更多高溢價優(yōu)質(zhì)宅地出現(xiàn)，并且會蔓延到更多城市，新房成交表現(xiàn)向好、潛在庫存控制得當板塊的土地熱度有望先一步回升。

??進一步分析來看，上半年土地市場預計將呈現(xiàn)兩大趨勢：一是重點城市優(yōu)質(zhì)宅地高溢價成交將成為常態(tài)，如杭州、蘇州等點板塊地價已出現(xiàn)點狀突破；二是土地熱度回升范圍從核心城市的核心板塊向外擴散，具備“低庫存+強購買力”雙重優(yōu)勢的區(qū)域有望率先迎來地價回暖。

??整體來看，政策端重點仍在盤活存量土地、降低庫存壓力，尤其是北京上海、杭州、寧波等一二線城市均在月內(nèi)表態(tài)，將進一步加強推動高品質(zhì)住宅的提質(zhì)擴面，結(jié)合2月土地供應規(guī)模持續(xù)收縮，預計2025年上半年土地市場供求規(guī)模仍將維持低位運行。

??從熱度來看，得益于新增供地質(zhì)量的持續(xù)提升，以及控規(guī)調(diào)整、稅費減免、購房補貼帶來的需求側(cè)預期向好帶來正向反饋，上半年核心城市有望延續(xù)年初的土拍熱度，并有望迎來更多高熱地塊的成交。而土拍熱度又將反向強化市場預期，形成正向循環(huán)，從而助力房地產(chǎn)行業(yè)加快筑底企穩(wěn)。

??對于大部分三四線城市而言，仍需借助2025年地方債務空間擴容的政策窗口，嚴控供地規(guī)模并聚焦核心區(qū)供求調(diào)整，優(yōu)先盤活關(guān)鍵區(qū)域閑置土地，以點帶面扭轉(zhuǎn)市場預期，實現(xiàn)漸進式筑底。