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??使用專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地，廣東走在了全國(guó)前列。

??2月24日，廣東省財(cái)政廳披露了關(guān)于2025年廣東省政府專(zhuān)項(xiàng)債券（八期～九期）發(fā)行有關(guān)事宜的通知，透露這兩期債券的計(jì)劃發(fā)行總額為307.19億元，發(fā)行期限為7年。

??據(jù)了解，這兩期債券的募投項(xiàng)目達(dá)到了86個(gè)，分布在廣州、珠海等19個(gè)城市，項(xiàng)目?jī)?nèi)容主要為收回存量閑置國(guó)有建設(shè)用地，項(xiàng)目收入主要來(lái)自土地出讓收入。其中，發(fā)行金額最高的是廣州市，約60.46億元，占總發(fā)行金額的19.7%，發(fā)行項(xiàng)目數(shù)量最多的為肇慶市，擬發(fā)行項(xiàng)目批次15個(gè)。

??某機(jī)構(gòu)政策研究總監(jiān)陳文靜表示，廣東省率先發(fā)行收購(gòu)存量土地的專(zhuān)項(xiàng)債，為市場(chǎng)釋放了積極的信號(hào)，也將為其他地區(qū)推進(jìn)專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量土地提供很好的參考借鑒。但本次涉及的項(xiàng)目更多為地方國(guó)企地塊，未來(lái)是否能提高土地資源利用效率、帶動(dòng)市場(chǎng)進(jìn)入新循環(huán)，還需要持續(xù)跟蹤。

??收儲(chǔ)范圍覆蓋19個(gè)城市

??債券發(fā)行資料顯示，2025年廣東省政府專(zhuān)項(xiàng)債券（八期）計(jì)劃發(fā)行總額114.04億元，品種為記賬式固定利率附息債，為新增債券。債券發(fā)行期限為7年，附設(shè)第5個(gè)計(jì)息年度末發(fā)行人贖回選擇權(quán)，債券利息按年支付，發(fā)行后可按規(guī)定在全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)和證券交易所債券市場(chǎng)上市流通，債券本金到期后一次性?xún)斶€。債券募投項(xiàng)目合計(jì)17個(gè)，項(xiàng)目總投資合計(jì)209.44億元，募投項(xiàng)目包括廣東廣播電視臺(tái)東圃地段（存量收儲(chǔ)）、惠州市本級(jí)回購(gòu)惠城區(qū)金山新城湖山片區(qū)JSH-B04-19地塊等。募集資金擬用于土地儲(chǔ)備、回收閑置存量土地項(xiàng)目，募投項(xiàng)目?jī)攤Y金來(lái)源于土地出讓收益。

??2025年廣東省政府專(zhuān)項(xiàng)債券（九期）計(jì)劃發(fā)行總額約193.15億元，募集資金擬用于珠海市、汕頭市、佛山市、韶關(guān)市、河源市、梅州市、汕尾市、中山市、江門(mén)市、陽(yáng)江市、湛江市、茂名市、肇慶市、清遠(yuǎn)市、潮州市、揭陽(yáng)市和云浮市的土地儲(chǔ)備、回收閑置存量土地項(xiàng)目。債券募投項(xiàng)目合計(jì)69個(gè)，項(xiàng)目總投資合計(jì)263.81億元。

??從發(fā)行金額來(lái)看，廣州以約60.46億元排在首位，珠海、惠州的發(fā)行金額分別為57.52億元、53.58億元，位列第二、第三。排在末尾的是汕頭和中山，發(fā)行金額均只有0.75億元。

??項(xiàng)目數(shù)量上，有3個(gè)城市超過(guò)10個(gè)，包括肇慶、惠州和汕尾。

??根據(jù)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，廣東省多地公示第一批擬使用專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地的時(shí)間集中在2月7日至2月12日，從公示時(shí)間至本次債券披露時(shí)間僅半個(gè)月左右，表明廣東省落實(shí)相關(guān)政策明顯加速。

??截至2月22日，廣東各城市公布的2025年度第一批擬使用土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券收回收購(gòu)存量閑置土地的項(xiàng)目用地超220宗，擬收儲(chǔ)價(jià)格合計(jì)超430億元，本次廣東省發(fā)行債券融資307.19億元，占比約71%。

??以珠海為例，根據(jù)該市2月7日公布的收儲(chǔ)清單，有14宗土地將被收回，收儲(chǔ)價(jià)格約66.4億元。此次進(jìn)入募投范圍的只有4個(gè)項(xiàng)目，融資額度約57.52億元。廣州已公布的擬收回閑置土地超過(guò)15宗，但第一批擬使用土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)債券的只有6宗。

??70億元收儲(chǔ) 預(yù)期出讓收入110億元

??廣州此次擬使用專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)的6宗土地分別為廣東廣播電視臺(tái)東圃地段（存量收儲(chǔ)）、海珠區(qū)工業(yè)大道南大干圍 AH101533、AH101534地塊（存量收儲(chǔ)）、廣龍路公益收回地塊（存量收儲(chǔ)）、廣州市廣城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地塊（回收閑置存量土地）、東風(fēng)日產(chǎn)收回112畝用地地塊（回收閑置存量土地）、白云區(qū)鐘落潭鎮(zhèn)雅園新村AB1011021 地塊。

??其中，大干圍地塊及廣龍路地塊原為越秀地產(chǎn)所有。2024年11月，廣州市土地開(kāi)發(fā)中心與該公司簽訂了大干圍地塊的收儲(chǔ)協(xié)議，后者獲得約15.29億元的現(xiàn)金補(bǔ)償。

??項(xiàng)目的募投報(bào)告顯示，該地塊共1.549公頃，為商業(yè)用地兼容商務(wù)用地，于2024年8月啟動(dòng)收儲(chǔ)，項(xiàng)目資金來(lái)源為廣州市財(cái)政資金。據(jù)了解，該地塊現(xiàn)已調(diào)整為居住用地，列入《廣州市2025年第一批擬收回收購(gòu)存量閑置土地項(xiàng)目清單》，并被納入廣州市2025年土地儲(chǔ)備計(jì)劃。

??根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，大干圍地塊投資估算總額約16.08億元，專(zhuān)項(xiàng)債券資金需求為16.08億元，2025年計(jì)劃申請(qǐng)專(zhuān)項(xiàng)債券資金7.65億元，2026年視情況發(fā)行8.43億元。廣州計(jì)劃在2025年重新出讓這塊地，預(yù)期土地出讓收入約27.66億元，相較收儲(chǔ)金額，有近8成的增幅。

??廣龍路地塊是6個(gè)地塊中投資金額最高的，達(dá)到了70億元。該地塊本為二類(lèi)居住用地，土地面積約12.39公頃，2024年8月被收回，補(bǔ)償方式為廣州市土地開(kāi)發(fā)中心向越秀地產(chǎn)提供70億元的應(yīng)付票據(jù)，用于其日后收購(gòu)位于廣州的地塊。當(dāng)時(shí)，越秀地產(chǎn)表示，地方政府是出于公共利益收回土地，廣龍路地塊用途由住宅用地變更為公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地。

??據(jù)了解，廣龍路地塊預(yù)計(jì)2025年完成收儲(chǔ)以及土地整理工作，投資估算總額70億元，其中2025計(jì)劃申請(qǐng)專(zhuān)項(xiàng)債券30億元，2026年計(jì)劃申請(qǐng)專(zhuān)項(xiàng)債券40億元。地塊同樣計(jì)劃在2025出讓?zhuān)u(píng)估單價(jià)約為8.42億元/公頃，預(yù)期土地出讓收入約110億元，對(duì)比收儲(chǔ)金額，增長(zhǎng)了57%。

??其余4宗土地也打算回爐再造后于近兩年重新出讓?zhuān)翌A(yù)期的出讓收入對(duì)比收儲(chǔ)價(jià)格均有可觀的增幅。但最終，地方政府對(duì)這些土地的重新定價(jià)能否獲得買(mǎi)方的認(rèn)可，還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。