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??2024年，土地規(guī)模延續(xù)縮量去庫(kù)存，全年土地成交建面同比降16%至11.3億平方米，各城市土地成交規(guī)模小于商品房成交規(guī)模已成為常態(tài)，行業(yè)由此正式邁入去庫(kù)存新周期。

??2025年1月，北上杭等熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊均迎來“開門紅”，帶動(dòng)平均溢價(jià)率走高至7.4%。隨著行業(yè)去庫(kù)存、穩(wěn)信心持續(xù)推進(jìn)，全年有望迎來更多高品質(zhì)地塊成交，整體成交規(guī)模將低位企穩(wěn)。

??企業(yè)投資方面，頭部房企在優(yōu)質(zhì)地塊中的競(jìng)爭(zhēng)依然激烈，1月TOP100拿地金額和貨值同比分別增40%和7%。企業(yè)投資信心的修復(fù)仍需等待樓市的回暖，當(dāng)前大部分市場(chǎng)化房企的主要任務(wù)仍是降庫(kù)存，2025年企業(yè)投資仍將處于筑底期。

??截止1月22日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地招拍掛成交4157萬(wàn)平方米，環(huán)比下降83%，同比上升3%。

??當(dāng)前行業(yè)仍處于去庫(kù)存周期。

??2024年全國(guó)300城土地市場(chǎng)成交建筑面積11.3億平方米，較2023年同期下降16%，降幅是2021年以來最小的一次。

??整體規(guī)模與2020年高點(diǎn)相比，近四年以來土地年成交量已經(jīng)下跌超過六成。

??各能級(jí)城市土地成交規(guī)模同比全線回落，一二線城市同比降幅更大，同比降幅均在兩成以上。

??同時(shí)，土地成交“大市”消失，2024年全年無(wú)一城市土地成交規(guī)模超2000萬(wàn)平方米，僅濰坊、西安、重慶成交規(guī)模超1900萬(wàn)平方米，從成交總價(jià)看上海土地成交金額以2897億元排在全國(guó)首位，但整體仍降11%。

??市場(chǎng)熱度方面，2024年土地交易規(guī)模雖然持續(xù)縮量，且優(yōu)質(zhì)高單價(jià)地塊成交占比下降。但在上海、杭州、合肥、成都、西安等城市部分高熱地塊的帶動(dòng)下，2024年全國(guó)整體溢價(jià)率得以維持在4%的低位。進(jìn)入2025年1月，在北京、深圳、杭州等城市優(yōu)質(zhì)地塊實(shí)現(xiàn)“開門紅”帶動(dòng)，平均溢價(jià)率升至7.4%，較去年12月增加3.4個(gè)百分點(diǎn)。

??對(duì)于這些稀缺的優(yōu)質(zhì)高溢價(jià)項(xiàng)目，在當(dāng)前的市場(chǎng)大環(huán)境下，地方主管部門更要進(jìn)一步做好板塊運(yùn)營(yíng)，從供求關(guān)系調(diào)整、稅費(fèi)減免、需求扶持等各方面保障地塊的盈利預(yù)期，帶動(dòng)同板塊或類似項(xiàng)目的信心回升，并促進(jìn)城市穩(wěn)市場(chǎng)進(jìn)程加快推進(jìn)。

??從房企投資來看，2025年1月，新增土儲(chǔ)百?gòu)?qiáng)房企的新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)之和分別為2406億元，1148億元和1988萬(wàn)平方米，受到核心城市優(yōu)質(zhì)地塊出讓的影響，金額百?gòu)?qiáng)總量同比增加40%、貨值百?gòu)?qiáng)總量同比增7%，僅建面同比下降6%。

??實(shí)際上，過去三年企業(yè)投資進(jìn)入已三連降。

??2024年，投資百?gòu)?qiáng)房企2024年拿地金額為10729億元，同比下降31%，較2020年高點(diǎn)時(shí)下降了76%。全年百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比0.17，與2022年水平相當(dāng)，創(chuàng)五年新低。

??2024年年底投資迎來小幅“翹尾”，在整體市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”以及核心城市集中拍地之下，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)30家房企12月投資金額（全口徑）接近1500億元，同環(huán)比分別增長(zhǎng)6%和66%，拿地金額連續(xù)兩個(gè)月大幅回升，創(chuàng)近兩年新高。進(jìn)入2025年1月，金額百?gòu)?qiáng)總量同比增40%。

??企業(yè)投資信心的修復(fù)還要等待樓市回暖，投資縮減之下，拿地格局、策略仍然慣性延續(xù)。

??2024年12月末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)樓市，貨幣政策重提“適度寬松”，并明確地方債可以用于土地儲(chǔ)備和閑置土地收儲(chǔ)，將在實(shí)質(zhì)上加快行業(yè)去庫(kù)存步伐，并減輕投資端的資金壓力。

??與此同時(shí)，2024年10月份以來新房市場(chǎng)銷售持續(xù)轉(zhuǎn)好，需求端預(yù)期改善再加上更多高端新房項(xiàng)目熱銷，有望推動(dòng)2025年繼續(xù)迎來更多高品質(zhì)、高單價(jià)地塊成交，并帶動(dòng)投資端信心回升。

??不過，銷售回暖傳導(dǎo)至投資仍需時(shí)間，預(yù)計(jì)2025年企業(yè)投資將繼續(xù)維持謹(jǐn)慎、分化的趨勢(shì)，同時(shí)，鑒于大多數(shù)企業(yè)現(xiàn)金流、庫(kù)存周轉(zhuǎn)依舊承壓，預(yù)計(jì)2025年企業(yè)投資仍將處于筑底期。

??從2025年首月投資情況來看，在供應(yīng)端持續(xù)提升質(zhì)量、降低規(guī)模的舉措下，北上杭等熱點(diǎn)城市已經(jīng)迎來開門紅，土拍不限價(jià)后出現(xiàn)多宗成交溢價(jià)率超過20%的地塊，頭部房企在優(yōu)質(zhì)地塊中的競(jìng)爭(zhēng)依然激烈。

??但整體來看，企業(yè)投資信心的修復(fù)仍需等待樓市的回暖，在全國(guó)樓市尚未普遍回溫的情況下，土地市場(chǎng)整體仍處于局部火熱、整體筑底的局面，銷售到投資傳導(dǎo)尚需一段時(shí)間修復(fù)。