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??“當前市場形勢已出現(xiàn)積極變化，2025年市場情況大概率不會比2024年更差，不過具體發(fā)展態(tài)勢，還需重點關(guān)注前3至4個月的市場表現(xiàn)。”恒隆地產(chǎn)高管在2024年度業(yè)績發(fā)布會上表示。

??1月25日，作為高端商場運營商的恒隆地產(chǎn)（0101.HK，簡稱“恒隆”）公布了2024年度經(jīng)營業(yè)績。在失業(yè)率上升、消費能力有所下滑的大環(huán)境下，恒隆第四代掌門陳文博交出的這份成績單，表現(xiàn)較為平淡。

??數(shù)據(jù)顯示，2024年恒隆地產(chǎn)總收入達到112.42億港元，相較去年增長9%。但深入分析會發(fā)現(xiàn)，這一增長主要源于物業(yè)銷售收入15.38億港元（2023年無物業(yè)銷售收入）。在核心業(yè)務(wù)——物業(yè)租賃業(yè)務(wù)板塊，受內(nèi)地及香港零售和辦公樓市行情低迷的影響，2024年收入下降6%，降至95.15億港元。從整體營業(yè)溢利來看，2024年恒隆整體營業(yè)溢利下跌13%，為64.55億港元，其中物業(yè)租賃業(yè)務(wù)的營業(yè)溢利下降9%，為67.63億港元。

??恒隆地產(chǎn)董事長陳文博表示，期望公司在2025年業(yè)績能夠?qū)崿F(xiàn)微幅增長。

??回顧2024年，無疑是充滿挑戰(zhàn)的一年。這一年是陳文博執(zhí)掌恒隆的第一年，不管是對陳文博個人，還是恒隆這家企業(yè)而言，都遭遇了諸多不小的挑戰(zhàn)。

??財務(wù)表現(xiàn)平平

??根據(jù)財報數(shù)據(jù)，2024 年報告期內(nèi)，恒隆集團總收入約達 117.6 億港元，同比實現(xiàn) 8% 的增長幅度。然而，股東應(yīng)占凈利潤卻出現(xiàn)下滑，約為 23.27 億港元，同比減少 21%。恒隆地產(chǎn)的情況與之類似，總收入約 112.42 億港元，同比增長 9%，但股東應(yīng)占凈利潤約為 30.95 億港元，同比下降 25%。從整體營業(yè)溢利來看，恒隆地產(chǎn)在 2024 年為 64.55 億港元，與上一年度相比，下跌幅度達到 13%。

??恒隆方面表示，2024 年受內(nèi)地及香港市場環(huán)境的雙重影響，恒隆集團及恒隆地產(chǎn)的股東應(yīng)占基本租賃純利分別為 25.31 億港元及 34.22 億港元，同比下降 14% 及 18%。在物業(yè)租賃這一重要業(yè)務(wù)板塊，恒隆集團物業(yè)租賃總收入約 100.33 億港元，同比減少 6%。其中，內(nèi)地物業(yè)租賃收入約 68.51 億港元，同比減少 5%；香港物業(yè)租賃收入約 31.82 億港元，同比減少 9%。

??內(nèi)地物業(yè)整體租賃收入在 2024 年為 64.66 億港元，同比下跌 5%。在商場領(lǐng)域，受奢侈品市場消費者信心減弱以及部分城市競爭對手激烈價格促銷等因素的影響，高端商場租戶銷售額出現(xiàn)明顯下降。整體租賃收入按人民幣計值下跌 3% 至 48.05 億元，租戶銷售額更是大幅下跌 14%。其中，高端商場組合收入下跌 4% ，上海恒隆廣場收入同比下跌 6%，租戶銷售額跌幅高達 22%；上海港匯恒隆廣場租金收入和租戶銷售額降幅分別為 3% 和 12%。

??租賃收入減少無疑是基本純利下降的主要原因，但利息支出的增加也對基本純利產(chǎn)生了重大影響。2024 財年報告期內(nèi)，恒隆地產(chǎn)的財務(wù)成本進一步攀升，利息支出凈額達到歷史性的高位，高達 8.84 億港元（2023 年同期為 6.21 億港元）。財務(wù)費用的提升主要源于兩個方面：一是貸款總額的顯著提升，截至 2024 年 12 月 31 日，恒隆地產(chǎn)的借貸總額為 573.76 億港元，而 2023 年同期僅為 507.04 億港元；二是利率的上升，盡管平均借貸利率維持在 4.3%，與 2023 年同期持平，但整體債務(wù)規(guī)模的擴大使得利息支出大幅增加。

??為緩解利息支出不斷增加帶來的財務(wù)成本壓力，恒隆正式公布了 “重整策略”，主要包括擴大港幣及人民幣融資、采取以股代息安排以及重整派息以保留現(xiàn)金。2025 年 1 月 21 日，恒隆地產(chǎn)宣布與逾 10 家國際、中資及本地銀行簽訂 100 億港元五年期銀團貸款協(xié)議。該筆銀團貸款的所得款項將用于為公司的部分債務(wù)再融資計劃，并提供額外營運資金，以支持公司業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展。

??租賃收入下滑

??報告期內(nèi)，恒隆內(nèi)地組合的租賃收入與營業(yè)利潤均出現(xiàn)了不同程度的下滑，跌幅分別為 4% 和 6%。恒隆管理層給出的原因是，內(nèi)地消費市場的低迷不振以及境外旅游熱潮的興起，對商場收入形成了明顯的沖擊。

??財報數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地高端商場中，僅無錫恒隆廣場和大連恒隆廣場的收入同比增長2%和8%。上海恒隆廣場和上海港匯恒隆廣場的收入分別同比減少6%和3%；租戶銷售額分別下跌22%和12%。沈陽市府恒隆廣場和武漢恒隆廣場的收入和租戶銷售額均錄得同比兩位數(shù)減少。

??對于上海恒隆廣場業(yè)績下滑情況，集團行政總裁盧韋柏在業(yè)績會上表示，客人到店消費的次數(shù)無減小，甚至有增多，但每一次購買的金額下跌了15%-16%。顯然由于消費力稍遜的顧客對高端消費更為謹慎，并在海外尋找更為優(yōu)惠的商品。

??2024 年，恒隆內(nèi)地商場租合收入呈現(xiàn)下行趨勢，其中高端商場租合收入下滑 4%。從區(qū)域表現(xiàn)來看，內(nèi)地高端商場呈現(xiàn)出明顯的分化態(tài)勢。無錫恒隆廣場和大連恒隆廣場分別實現(xiàn)了 2% 和 8% 的收入同比增長。而上海恒隆廣場和上海港匯恒隆廣場的收入分別同比減少 6% 和 3%，租戶銷售額更是大幅下跌 22% 和 12%。沈陽市府恒隆廣場和武漢恒隆廣場的收入及租戶銷售額，均出現(xiàn)了同比兩位數(shù)的下滑。

??針對上海恒隆廣場業(yè)績下滑的情況，集團行政總裁盧韋柏在業(yè)績會上表示，盡管消費者到店頻次有所增加，但平均客單價卻下降了 15%~16%。這一現(xiàn)象背后，反映出消費力相對較弱的群體在高端消費面前愈發(fā)謹慎，同時海外市場的價格優(yōu)勢吸引了部分消費者的目光。

??談及辦公樓業(yè)務(wù)，陳文博認為，上海辦公樓的市場競爭力與二線城市相比存在差距。在二線城市，甲級寫字樓資源相對稀缺，使得恒隆在這些地區(qū)的辦公樓業(yè)務(wù)更為穩(wěn)定，競爭對手相對較少，這成為了恒隆在二線城市辦公樓市場的競爭優(yōu)勢。

??“我們期望公司在2025年能夠?qū)崿F(xiàn)微增長，但這個目標的實現(xiàn)確實取決于市場狀況。住宅銷售情況因城市而異。預(yù)計今年下半年我們將開始銷售無錫的項目，無錫市場相對穩(wěn)定。”陳文博在業(yè)績發(fā)布會上表示，“展望2025年，市場普遍持一定的保守態(tài)度，需謹慎行事。若遇到極佳的投資機會，我們會留意。至于是否落實進行投資，則需仔細考慮每個項目的回報情況，并結(jié)合自身的規(guī)劃回報率進行綜合判斷。我們將持續(xù)觀察市場動態(tài)、繼續(xù)投資。”

??此外，陳文博強調(diào)，公司當前的財務(wù)狀況非常穩(wěn)固。“在過去的一年里，我們按計劃進行了整固，包括以股代息、調(diào)節(jié)股息和為賣樓作撥備，并簽訂銀團貸款，足證銀行界對我們有信心，支持力度非常大，這些都使公司得以保持較為充裕的現(xiàn)金儲備。正是因為進行了這樣的調(diào)整，我們對公司的財務(wù)狀況有信心。”陳文博說。