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??“中國(guó)地產(chǎn)巴菲特”，也走到了被法院強(qiáng)制執(zhí)行房產(chǎn)的境地。

??近期，北京市一房產(chǎn)項(xiàng)目的16套別墅產(chǎn)品，上架于京東資產(chǎn)交易平臺(tái)進(jìn)行司法拍賣，處置單位為上海金融法院，被裁定執(zhí)行的原因是與東方資管的金融借款合同糾紛。截至6月3日拍賣結(jié)束，因無(wú)人出價(jià)而宣告流拍。

??詳細(xì)信息顯示，此次拍賣標(biāo)的為位于北京市門(mén)頭溝區(qū)石龍西路28號(hào)院的16套獨(dú)棟別墅，分成16個(gè)標(biāo)的進(jìn)行拍賣，這些別墅建筑面積區(qū)間從1380平方米至2219平方米不等。其中，16棟別墅中起拍價(jià)最低價(jià)為5113萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)的評(píng)估價(jià)格為7305萬(wàn)元；最高價(jià)為8056萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)的評(píng)估價(jià)格為1.15億元。

??除這些獨(dú)棟別墅外，該項(xiàng)目還有兩個(gè)標(biāo)的上市法拍，其中，一處商業(yè)會(huì)所建筑，起拍價(jià)格3.20億元，評(píng)估價(jià)格4.57億元；一處土地使用權(quán)及在建工程起拍價(jià)格18.887億元，評(píng)估價(jià)格26.98億元。

??綜合來(lái)看，這18個(gè)標(biāo)的物總評(píng)估價(jià)為46.88億元，總起拍價(jià)約32.82億元，較評(píng)估價(jià)值折價(jià)30%。

??雖然這些標(biāo)的物被拆分開(kāi)單獨(dú)進(jìn)行競(jìng)拍，但最終顆粒無(wú)收。目前，這些項(xiàng)目已經(jīng)重新上架，預(yù)備進(jìn)行二拍，但其中起拍最低價(jià)的別墅已降至4091萬(wàn)元，別墅最高起拍價(jià)則為6446萬(wàn)元；會(huì)所起拍價(jià)降至2.56億元。

??環(huán)球經(jīng)緯律所律師方梓楠表示，“一拍流拍時(shí)，如果申請(qǐng)執(zhí)行人不申請(qǐng)按拍賣保留價(jià)抵債，則會(huì)進(jìn)入二拍環(huán)節(jié)。二拍最低會(huì)在一拍的基礎(chǔ)上降價(jià)20%起拍。如果二拍再次流拍，且申請(qǐng)執(zhí)行人拒絕法院作價(jià)抵債的，還有三拍的機(jī)會(huì)。”

??中房報(bào)京津冀了解到，此次拍賣標(biāo)的所在物業(yè)名稱為“長(zhǎng)安壹號(hào)”，權(quán)利人為北京中駿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，該公司與閩系上市房企中駿地產(chǎn)并無(wú)任何關(guān)系。股權(quán)穿透信息顯示，這家公司由中融集團(tuán)控股，創(chuàng)立者是有著“中國(guó)地產(chǎn)巴菲特”之稱的倪召興。

??一期產(chǎn)品網(wǎng)簽僅5套

??諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)安壹號(hào)位于北京市門(mén)頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)西北環(huán)線，由北京中駿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，為半山法式純獨(dú)棟項(xiàng)目，占地面積為249400平方米，總戶數(shù)77戶，容積率0.32，綠化率50%。目前，在售戶型面積為建面1480～2200平方米，銷售均價(jià)110000元/平方米。

??另?yè)?jù)北京市住建委官網(wǎng)查詢，北京中駿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，獲得銷售許可的僅有一個(gè)備案名為“中駿綠洲莊園”的項(xiàng)目，也就是長(zhǎng)安壹號(hào)。該項(xiàng)目在2006年即拿到建筑工程許可，直到2012年才開(kāi)始39棟一期產(chǎn)品的銷售，2016年獲批36棟二期產(chǎn)品的銷售許可。

??目前，該項(xiàng)目預(yù)售許可期限已到期，未售房屋不能進(jìn)行預(yù)售合同網(wǎng)上簽約，需辦理初始登記并取得房屋所有權(quán)證后，方可現(xiàn)房銷售。

??據(jù)觀點(diǎn)網(wǎng)在長(zhǎng)安壹號(hào)二期項(xiàng)目獲得預(yù)售許可時(shí)的報(bào)道，長(zhǎng)安壹號(hào)曾經(jīng)是門(mén)頭溝的最貴別墅，“別墅群模仿法國(guó)小皇宮建筑”，一期銷售每棟別墅售價(jià)都超過(guò)1.3億元。

??據(jù)了解，長(zhǎng)安壹號(hào)最初的定位，并不是針對(duì)居住，而是瞄準(zhǔn)私人藏品展示、企業(yè)會(huì)所、商務(wù)洽談等功能，要“搭建北京寶玉石文化博覽交易中心”，產(chǎn)權(quán)上亦可租可賣。項(xiàng)目?jī)?nèi)，展出著倪召興收藏的玉器、青銅器、瓷器、字畫(huà)、紫檀家具、油畫(huà)等藝術(shù)品。

??“先賣掉一部分別墅收回成本，而用另外一部分，打造成珠寶、油畫(huà)等收藏品的展示俱樂(lè)部，慢慢賺取租金。”倪召興當(dāng)時(shí)如此規(guī)劃。

??不難看出，從長(zhǎng)安壹號(hào)最初的拿地開(kāi)發(fā)，就摻雜著老板的個(gè)人喜好以及劍走偏鋒的思路，他本人的資源也直接決定這個(gè)項(xiàng)目的最終命運(yùn)。該項(xiàng)目一位銷售曾表示，“我們領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常會(huì)帶人來(lái)看房，他是這個(gè)項(xiàng)目真正的銷售。公司里的其他人根本無(wú)法接觸到這么高端的購(gòu)房人，只能由領(lǐng)導(dǎo)親自出馬。”

??然而，長(zhǎng)安壹號(hào)開(kāi)盤(pán)以來(lái)，市場(chǎng)并無(wú)太多成交傳出的聲音。北京市住建委官網(wǎng)顯示，長(zhǎng)安壹號(hào)兩期項(xiàng)目中，一期產(chǎn)品僅有5套住宅完成網(wǎng)簽，成交樓面單價(jià)5萬(wàn)元，成交面積2219平方米，套均總價(jià)1.11億元，二期產(chǎn)品未查詢到網(wǎng)簽記錄。

??值得注意的是，2016年，為了開(kāi)發(fā)???????????長(zhǎng)安壹號(hào)項(xiàng)目，北京中駿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司作為借款人、上海中融公司和倪召興作為保證人，簽訂協(xié)議向東方資管上海市分公司借款30億元，后實(shí)際到賬26億元，約定最晚于2023年12月21日清償完畢。

??但由于北京中駿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司經(jīng)營(yíng)不善，加之長(zhǎng)安壹號(hào)項(xiàng)目銷售進(jìn)展嚴(yán)重滯后，最后雙方對(duì)簿公堂，上海金融法院于2022年12月一審宣判北京中駿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司償還26億元借款等費(fèi)用，上海中融置業(yè)集團(tuán)有限公司、杭州中融控股集團(tuán)有限公司、倪召興承擔(dān)連帶清償責(zé)任。由于北京中駿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司無(wú)力償還，就有了如今長(zhǎng)安壹號(hào)多宗別墅等被法拍、變賣的結(jié)局。

??被執(zhí)行總金額達(dá)36.04億元

??公開(kāi)資料顯示，倪召興1956年7月出生于浙江，中融集團(tuán)董事長(zhǎng)，被人稱為“中國(guó)地產(chǎn)巴菲特”。歷史榮譽(yù)方面，倪召興曾被評(píng)為“中國(guó)商業(yè)房產(chǎn)十大推動(dòng)力人物”；2009海南清水灣胡潤(rùn)百富榜第80名；2008胡潤(rùn)百富榜第61名；2008胡潤(rùn)房地產(chǎn)富豪榜第22名等。2019福布斯中國(guó)400富豪榜排名第393位，財(cái)富值70.7億元人民幣。

??中房報(bào)京津冀通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)檢索了解到，關(guān)于倪召興的信息十分有限，少數(shù)關(guān)于他的標(biāo)簽是“神秘富豪”“房產(chǎn)大亨”等，但未能查到“中國(guó)地產(chǎn)巴菲特”這一稱呼的由來(lái)。至于倪召興和“中國(guó)地產(chǎn)巴菲特”的這一稱號(hào)，多位從事地產(chǎn)行業(yè)多年的人士對(duì)此的反應(yīng)是，“不了解”，“聽(tīng)都沒(méi)聽(tīng)過(guò)”，“自封的吧”。

??在倪召興的對(duì)外自述中，他15歲開(kāi)始當(dāng)了十年茶農(nóng)，25歲后的十年辦工廠、做貿(mào)易、合伙開(kāi)辦地產(chǎn)公司。1991年，他和妻子龔建欣以1萬(wàn)元的起始資金創(chuàng)立了一家房地產(chǎn)公司，這就是中融集團(tuán)的前身。

??在杭州開(kāi)發(fā)了9棟樓后，倪召興又于金融危機(jī)后樓市低迷的1999年，在上海陸家嘴以1億元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了3宗地塊，開(kāi)發(fā)為上海中融碧玉藍(lán)天、中融恒瑞國(guó)際大廈、中融國(guó)際商場(chǎng)三個(gè)商辦項(xiàng)目，2007年其市場(chǎng)價(jià)值已猛增至60億元，這也是倪召興財(cái)富迅速積累的關(guān)鍵原因之一。

??此后，倪召興便繼續(xù)在房地產(chǎn)領(lǐng)域做進(jìn)一步嘗試。中房報(bào)京津冀從中融集團(tuán)官網(wǎng)了解到，除了2012年開(kāi)工的杭州國(guó)際金融會(huì)展中心，中融集團(tuán)名下還有中國(guó)三亞國(guó)際生命科學(xué)旅游城、香港·維多利亞山莊、美國(guó)·貝德福德莊園、柬埔寨海市蜃樓、英國(guó)水晶宮重建這五個(gè)僅有藍(lán)圖而尚未落地的項(xiàng)目，其中英國(guó)水晶宮項(xiàng)目流產(chǎn)，其他四個(gè)項(xiàng)目這些年也并未流出更多進(jìn)度消息，外界無(wú)法窺知其開(kāi)發(fā)能力。除房地產(chǎn)外，倪召興的業(yè)務(wù)觸角還延伸至其他領(lǐng)域，如2005年宣稱要在加拿大投資1.5億美元的石油開(kāi)采項(xiàng)目，幾年之后便也再無(wú)更多消息。

??縱觀倪召興的過(guò)往的房地產(chǎn)投資史，可知他的地產(chǎn)邏輯是高舉高打，通過(guò)投資重大地產(chǎn)項(xiàng)目，來(lái)復(fù)制其早年憑借3宗地塊發(fā)家的成功。不過(guò)，倪召興后來(lái)操盤(pán)的許多大型項(xiàng)目，大多數(shù)如今都沒(méi)了音訊。

??天眼查顯示，目前，由倪召興擔(dān)任法人的北京中駿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，員工人數(shù)僅6人，涉及的限制消費(fèi)令為99條，作為失信被執(zhí)行人18條，被執(zhí)行總金額達(dá)到36.04億元。倪召興本人目前也被限制高消費(fèi)，近期有6條開(kāi)庭公告警示信息。

??北京羅杰律師事務(wù)所專職律師、鄭州升達(dá)經(jīng)管學(xué)院特聘導(dǎo)師屈軍政認(rèn)為，“倪召興作為多家公司的法人，目前成為被執(zhí)行人，會(huì)導(dǎo)致法人無(wú)法進(jìn)行大額支出以維持業(yè)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)，造成企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)受阻，長(zhǎng)此以往會(huì)陷入危局。”

??方梓楠律師也表示，“企業(yè)家被列入限高名單，除會(huì)對(duì)個(gè)人生活消費(fèi)造成不利影響外，也會(huì)影響其后續(xù)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)動(dòng)作。作為一種重大風(fēng)險(xiǎn)因素，企業(yè)從募資、貸款、招商到競(jìng)標(biāo)各個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)受到影響，也可能造成企業(yè)潛在風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)，基于對(duì)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)或良性經(jīng)營(yíng)能力的不信賴，存在引起密集式維權(quán)的可能性。”

??中房報(bào)京津冀從中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，有多則和北京中駿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司有關(guān)的案件。以2023年2月23日裁定的案件為例，北京中駿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司因和舒某的勞動(dòng)爭(zhēng)議，被要求給付案款40.5萬(wàn)元，但北京中駿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司未實(shí)際履行。在查知其名下無(wú)可用銀行存款、未發(fā)現(xiàn)可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)后，法院依法拍賣了北京中駿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司機(jī)動(dòng)車兩輛，甚至還對(duì)其所有的一塊和田玉進(jìn)行拍賣，但兩次拍賣均因無(wú)人競(jìng)拍而流拍。在法院窮盡財(cái)產(chǎn)調(diào)查措施之后，申請(qǐng)執(zhí)行人舒某也只能同意終結(jié)本次執(zhí)行程序。最后，此案未能執(zhí)行的標(biāo)的額為37.5萬(wàn)元。

??值得注意的是，在該案件中，法院還依法輪候查封了北京中駿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司名下不動(dòng)產(chǎn)18套和名下土地使用權(quán)，但因?yàn)椴痪邆涮幹脳l件，未啟動(dòng)處置程序。這些房產(chǎn)和土地使用權(quán)，似乎恰好對(duì)應(yīng)上了北京中駿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司如今被二次司法拍賣的標(biāo)的物。

??京東法拍網(wǎng)顯示，這批標(biāo)的物的二次拍賣將于6月24日開(kāi)始。至于再度拍賣能否有所斬獲，或許并不容樂(lè)觀。上海金融法院在前文中提及的一審判決書(shū)中就表示，“中駿公司名下的36處房產(chǎn)在司法拍賣中，即使遠(yuǎn)低于評(píng)估價(jià)，也無(wú)人參與競(jìng)拍”，“合理推斷長(zhǎng)江壹號(hào)項(xiàng)目所涉房產(chǎn)嚴(yán)重缺乏流動(dòng)性，實(shí)際價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于評(píng)估價(jià)，即使案涉?zhèn)鶆?wù)到期后，中駿公司將案涉抵押物拍賣用以歸還所欠款項(xiàng)，也極可能發(fā)生無(wú)人參與競(jìng)拍導(dǎo)致抵押物難以變賣折現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。”

??屈軍政律師表示，“若法拍再流拍，中駿房地產(chǎn)公司財(cái)產(chǎn)無(wú)法及時(shí)變現(xiàn)，處理財(cái)產(chǎn)的難度增加，難破公司危局；公司財(cái)務(wù)和管理方面將會(huì)暴露更多問(wèn)題，同時(shí)，將喪失投資者對(duì)公司的信心，削弱公司融資能力，公司資金流動(dòng)受限并且信用受損，嚴(yán)重影響公司發(fā)展前景。”

??關(guān)于別墅法拍情況以及公司財(cái)務(wù)狀況，中房報(bào)京津冀多次致電中融集團(tuán)官網(wǎng)預(yù)留的電話，但一直處于無(wú)人接聽(tīng)狀態(tài)。