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??京滬普宅標準調整加大降低稅費刺激二手回暖，新房依賴“二手置換”短期將維穩。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??12月4日，京滬相繼發布降首付、降利率、調整普宅標準等新政，繼“認房不認貸”之后，一線城市寬松政策再加碼。究竟此次新政對市場影響幾何，對比“珠玉在前”的深圳，京滬新房和二手房行情又能否出現新的轉機呢？

??01 京滬寬松政策加碼
降首付、降利率、調整普宅標準

??此次京滬新政要點主要集中在“兩降一調”即降首付、降利率和調整普宅標準，限購政策并未出現明顯松動。具體來看，

??第一，下調新發放房貸最低首付款比例。北京無論商貸還是公積金貸款，首套房最低首付均為30%；二套房則按城六區和非城六區劃分，最低首付分別為50%和40%。上海首套房商貸首付不低于30%。二套商貸首付不低于50%。而對于自貿區臨港新片區和嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山等6個行政區全域實行二套商貸最低首付不低于40%。京滬此次下調首付，均取消了此前普宅和非普宅區別，同時給予樓市相對低迷的外圍片區二套房首付優惠政策，持續降低購房門檻。

??第二，降低了商業銀行新發放房貸利率。北京首套房從調整前LPR+55BP下降至城六區不低于LPR+10BP，非城六區不低于LPR，二套城六區不低于LPR+60BP，非城六區不低于LPR+55BP，據央行公布的11月份LPR報價，即首套房城六區不低于4.3%，非城六區不低于4.2%；二套房城六區不低于4.80%，非城六區不低于4.75%。上海首套商貸利率不低于LPR-10BP即4.1%，二套利率不低于LPR+30BP即4.5%；在自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區不低于LPR+20BP即4.4%。上海二套房利率最高下降幅度可達85BP，旨在降低購房者還貸壓力。

??第三，調整普宅標準，北京調高了單套建筑面積上限，由140平方米 (含)以下提升至144平方米 (含)以下，同時不再設置總價標準，僅保留單價標準，不同環線的單價標準都有所提升，調整后五環內單價低于85000元/平方米，五至六環之間單價低于65000元/平方米，六環以外單價低于45000/平方米即可認定為普通住宅。上海力度更大，直接與價格脫鉤，調整后上海普通住房應同時滿足以下條件：一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）。普宅標準調整后，普宅的劃定范圍擴大，有利于降低交易稅費（增值稅、個稅、契稅以及教育費等附加稅），提升二手房市場活躍度。

??第四，北京還延長了貸款年限，由此前的25年調整至30年，以時間換空間的方式平攤購房者月度還貸壓力。

??02 對比深圳新政邊際效應遞減
一二手熱度回升但漲幅有限

??為了探究新政落地對市場的影響，我們參考了一線城市深圳，早在2023年11月22日，深圳住建局便發布了兩條新政：一是優化普通住宅標準，取消750萬成交總價限制，只以建面和容積率區分普宅和非普；二是下調二套房最低首付比例至40%。

??而從不足一月的政策落地效果來看，的確在短期內刺激了樓市熱度回升，新房和二手房周度成交量均有了不同程度回升：據CRIC監測數據，從新政發布的47周（11.20-11.26）開始，近3周新房成交量較11月新政前周均成交穩中有增15%，至第49周（12.4-12.10）單周成交量達12.97萬平方米，達近一年來次高。而二手房周度成交走勢呈現穩步爬升態勢，近3周周均成交量達到7.5萬平方米，顯著高于新政前2023年周均5.8萬平方米。

??從前端指標項目來訪、認購情況來看，政策對市場提振效果遞減：12月月初新房項目單盤周度到訪量由11月的84組微增至85組，認購量由此前的2.1套增至2.4套，與3-4月、9-10月市場階段性高點仍有差距，客戶轉化率僅為2.82%，仍處于年內較低水平。

??03 京滬普宅標準調整加大降低稅費刺激二手回暖
新房依賴“二手置換”短期將維穩

??深圳“珠玉在前”，推此即彼，上海、北京在此輪新政之后也有望迎來一波回暖行情，二手房市場或將穩步放量，北京調高了普宅認定面積和單價，全市普宅占比可提高至7成左右，上海取消了與價格掛鉤的規則，普宅占比量也將穩步擴大，將有更多的家庭享受住房轉讓時的增值稅和契稅優惠，有望帶動二手房成交活躍度的穩步提升。

??而新房市場受年末房企以價換量、傳統營銷季帶動，成交有望翹尾，但是更多是維穩“保溫”，而非再上臺階，主要是基于以下幾點：

??一是今年北京、上海整體新房市場不差，僅在四季度才出現小幅降溫跡象，去化率轉降、觸發積分項目個數減少，整體熱度仍在同類城市中居前。

??二是降首付本質是通過加大杠桿、以時間換空間的方法來降低購房門檻，實則購房者要承擔的房屋總價并未改變；降利率雖然也可變現降低購買成本，但是對于購房者而言，4%以上的貸款利率在核心一二線城市之中仍屬高位，居民購房成本依舊較高。

??三是“賣舊買新”的置換需求仍有待于二手房市場活躍度提升之后才能在新房市場有所顯現，事實上，對比今年京滬新房和二手房不同總價段成交占比，可以看出，新房和二手房市場客群差異越發顯著，二手承接剛需（京滬300萬以下二手成交占比達60%以上）、新房聚焦高改（京滬1000-3000萬新房成交占比分別為15%和19%），而總價位于500-1000萬之間的中改需求略顯疲軟，多數客群還是寄望于二手房順利出售之后才有購買新房的意愿。

??綜上，京滬在此時發布降首付、降利率、調整普宅標準等新政的確可以在短期內鞏固市場信心，刺激二手房回暖、促進新房市場止跌，但是新房市場能否“高熱”延續根本還與二手房市場回暖程度密切相關，降首付、降利率的確在某種程度上擴充了居民購買力，但是在經濟低迷、房地產行業深度調整期的背景之下，多數客群對于高杠桿態度較為保守，還是希望通過“賣舊換新”的方式進行改善，只有二手房的流動性恢復才能使得新房熱度持續。