??熱點(diǎn)聚焦

??近日，央行、銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)一份《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，內(nèi)容涉及保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等6方面，共16條政策措施。

??具體來看，16條措施包括

??1、穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放；

??2、支持個(gè)人住房貸款合理需求；

??3、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放；

??4、支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期；

??5、保持債券融資基本穩(wěn)定；

??6、保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定；

??7、支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款；

??8、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持；

??9、做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購金融支持；

??10、積極探索市場(chǎng)化支持方式；

??11、鼓勵(lì)依法自主協(xié)商延期還本付息；

??12、切實(shí)保護(hù)延期貸款的個(gè)人征信權(quán)益；

??13、延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排；

??14、階段性優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目并購融資政策；

??15、優(yōu)化租房租賃信貸服務(wù)；

??16、拓寬租房租賃市場(chǎng)多元化融資渠道。

??熱點(diǎn)評(píng)析

??“金融十六條”很多方面的舉措很早就開始執(zhí)行，如降低個(gè)人住房貸款利率和首付比例，“保交樓”提出支持專項(xiàng)借款，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購金融支持等。該文件是對(duì)一系列房地產(chǎn)金融政策的總結(jié)和加強(qiáng)，是全國(guó)性全方位全渠道的支持政策，對(duì)恢復(fù)民營(yíng)房企經(jīng)營(yíng)的信心有極大的提振作用。

??增信發(fā)債、貸款、信托等展期，房企融資獲得全方位支持

??11月8日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)布消息，推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，預(yù)計(jì)規(guī)模約2500億元。隨后受理了龍湖集團(tuán)200億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行。優(yōu)質(zhì)民企融資環(huán)境已有改善跡象。此次文件對(duì)緩解當(dāng)前流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)再給予明確的金融支持，提出要穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放，堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，“自本通知印發(fā)之日起，未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年”。鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求等。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)融資難問題仍然突出，尤其是民營(yíng)房企。民營(yíng)企業(yè)恢復(fù)活力，整個(gè)行業(yè)才會(huì)真正復(fù)蘇。對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)融資一視同仁，理論上將改善金融機(jī)構(gòu)對(duì)民營(yíng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)偏好，其融資有望實(shí)質(zhì)性改善。實(shí)際落實(shí)上也需要主管機(jī)構(gòu)進(jìn)一步的強(qiáng)化和督促。通過展期拉長(zhǎng)負(fù)債期限，能夠極大緩解企業(yè)短期償債壓力，以時(shí)間換空間改善企業(yè)營(yíng)業(yè)困境。放松對(duì)信托支持房地產(chǎn)業(yè)務(wù)一貫收緊態(tài)度，鼓勵(lì)多渠道融資支持房地產(chǎn)行業(yè)合理發(fā)展，為房企注入流動(dòng)性帶來積極的信號(hào)。延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排來看，也是給予金融機(jī)構(gòu)更大的空間，對(duì)房企進(jìn)行回血支持。但對(duì)于部分只有住宅項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的民營(yíng)房企來說無法再次融資，將會(huì)隨著其他優(yōu)質(zhì)民企擔(dān)保發(fā)行的增加加速出清。房企整體融資環(huán)境進(jìn)一步改善，明顯受益者仍然是優(yōu)質(zhì)民企。

??大力支持保交樓提升購房者信心

??近半年來，中央和地方層面不斷出臺(tái)支持 “保交樓”相關(guān)政策，本次通知再次指出積極做好“保交樓”’金融服務(wù)，強(qiáng)調(diào)專項(xiàng)借款，封閉運(yùn)行，專款專用。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持。同時(shí)指出，向?qū)ｍ?xiàng)借款項(xiàng)目發(fā)放配套融資，對(duì)于新發(fā)放融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)人員已盡職的，可予免責(zé)。這表明了管理層的態(tài)度，執(zhí)行層面放開手腳去落實(shí)，出了問題上面擔(dān)著，顯然當(dāng)前管理層認(rèn)為救市的急迫性非常高，風(fēng)控都可以往后挪一挪。為了提升購房者信心，大力支持房企“保交樓”仍是重中之重。此次政策在既有專項(xiàng)借款基礎(chǔ)上，增設(shè)配套融資支持，讓金融機(jī)構(gòu)的資金投向更為精準(zhǔn)、使用更加高效。而上文提到的展期1年政策，緩解了企業(yè)資金壓力，也利于企業(yè)更好的完成保交樓工作。同時(shí)對(duì)于項(xiàng)目相關(guān)機(jī)構(gòu)人員盡職免責(zé)，將提升金融機(jī)構(gòu)放貸積極性。

??再次明確要加大住房租賃金融支持

??在近兩年重點(diǎn)提及的住房租賃領(lǐng)域方面，此次政策再次明確加大住房租賃金融支持力度，優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù)的同時(shí)拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化融資渠道。近年來中央層面政策對(duì)租賃住房市場(chǎng)支持已經(jīng)出臺(tái)很多，已有浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等12個(gè)省份支持開展保障性租賃住房REITs試點(diǎn)。政策利好之下，租賃市場(chǎng)規(guī)模將不斷提升，房企也可以在戰(zhàn)略選擇上積極布局租賃房市場(chǎng)。“金融十六條” 細(xì)則涉及改善房企及行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈融資環(huán)境，如通知其他方面提出支持給建筑企業(yè)信貸投放等。當(dāng)前市場(chǎng)銷售不及預(yù)期，市場(chǎng)信心嚴(yán)重不足，中央層面政策再次出臺(tái)利好政策以根本上改善行業(yè)環(huán)境，將為大大提升市場(chǎng)信心、帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步提升。