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??財政部新規(guī)發(fā)布滿月，土地拍賣市場或迎來新趨勢。

??11月9日，南京第四批次集中供地結(jié)束，4宗地塊全部以底價成交，總成交金額為66億元。

??從成交結(jié)果來看，4宗地塊均由南京江北新區(qū)的國資企業(yè)摘得。其中，江北新區(qū)G12地塊由江北新區(qū)建設(shè)投資集團拿下；江北新區(qū)G13地塊由軒宇投資置業(yè)摘得；江北新區(qū)G14地塊由北聯(lián)建設(shè)拍得；江北新區(qū)G15地塊由揚子國資競得。

??從上述拍賣結(jié)果來看，呈現(xiàn)出了底價成交、國企央企主導(dǎo)拿地的特點。然而，國企央企拿也將受到一定管控。

??一個月前的10月8日，財政部印發(fā)《關(guān)于加強“三公”經(jīng)費管理嚴(yán)控一般性支出的通知》（財預(yù)〔2022〕126號，下稱“126號文”）。126號文明確：嚴(yán)禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口；規(guī)范地方事業(yè)單位債務(wù)管控，建立嚴(yán)格的舉債審批制度，禁止新增各類隱性債務(wù)，切實防范事業(yè)單位債務(wù)風(fēng)險。

??此后，無錫和蘇州第四批次集中供地相繼收官，從兩次供地拿地房企來看，盡管地方城投、國企拿地仍是主體，但更多的是以與民營房企聯(lián)合拿地，且趨勢明顯。

??對此，業(yè)內(nèi)有聲音認為，拿地資金不做穿透，通過聯(lián)合拿地城投企業(yè)可以規(guī)避126號文紅線，開發(fā)商只是給城投做代建。

??也有專家表示，聯(lián)合拿地有可能成為短期內(nèi)拿地趨勢，聯(lián)合拿地趨勢如果形成，對于在中長期逐步化解地方城投債務(wù)風(fēng)險是有促進作用的。

??托底“救市”？

??地方城投企業(yè)已成為土地市場“主力軍”。

??據(jù)申萬宏源發(fā)布于10月16日的研報，在2022年前9個月集中供地中，各地城投拿地的平均占比為42%，其中底價拿地在城投拿地中占比為67%。

??城投企業(yè)拿地比例走高的背后，有著地方政府“救市”的考量。

??“今年以來，因房地產(chǎn)市場低溫運行，新房去化速度減緩，房企拿地意愿隨之減弱，地方政府土地財政收入出現(xiàn)大幅減少，特別是弱能級城市受到的影響更為強烈，導(dǎo)致城投企業(yè)出手拿地，變相托底土地市場。”機構(gòu)負責(zé)人表示，以22個集中供地城市為例，今年1~10月累計土地出讓金收入16795億元，相較于去年1~10月的累計土地出讓金收入22630億元同比下降了26%。如果將城市范圍擴大至300個典型城市，今年1~10月累計土地出讓金收入24693億元，相較于去年1~10月累計土地出讓金收入38007億元，同比降幅達到35%。

??一名不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，地方政府讓地方城投托底，有防止土地過多流拍的考慮；另外，地方城投多是找開發(fā)商合作開發(fā)，如果找不到合作者，過段時間會把土地退給政府，待土地溢價后重新掛牌。“在不增加債務(wù)規(guī)模的前提下，城投拿地發(fā)揮的是正向作用。”

??張凱則介紹，部分地方政府為提升土地財政收入，存在安排地方城投企業(yè)舉債進場托底拿地的現(xiàn)象，且城投拿地之后項目并未進入實質(zhì)開發(fā)階段。

??機構(gòu)9月份發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2022年8月，2021年集中供地的項目央企國企整體入市率超4成，民企入市率超3成，混合所有制企業(yè)因拿地總量不高，入市率在6成以上，而地方國資平臺項目整體入市率僅9%。

??張凱認為一個值得關(guān)注的情況是，對于大部分非市場化運作的地方城投企業(yè)來說，其主要收入來自由地方財政撥款的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地一級整理等項目。在房地產(chǎn)市場下行期，土地出讓難度加大，地方財政收入下降，疊加部分城投企業(yè)參與當(dāng)?shù)乇＝粯枪ぷ餍枰噘Y金支出，均對城投企業(yè)現(xiàn)金流造成壓力，再加上城投企業(yè)化解債務(wù)能力下降、信用風(fēng)險提升，如果繼續(xù)通過舉債儲備土地來彌補財政收入缺口，城投企業(yè)風(fēng)險將進被一步放大，甚至有可能出現(xiàn)債務(wù)違約和暴雷。

??10月11日，上海票據(jù)交易所公布了最新一期商票持續(xù)逾期名單，至少有41家城投主體上榜。8月逾期名單上出現(xiàn)過的，濰坊、徐州、湘潭、柳州、遵義、六盤水、畢節(jié)、大理、唐山等地21家城投主體，繼續(xù)出現(xiàn)在了9月商票持續(xù)逾期名單中。江蘇常州、江蘇泰州、山東淄博、濱州、泰安、濮陽、焦作、昆明、渭南、攀枝花等地的20家城投為本次新增的面孔。

??聯(lián)合拿地趨勢顯現(xiàn)

??10月8日，財政部印發(fā)126號文，為城投拿地戴上一頂“緊箍咒”。

??126號文明確：嚴(yán)禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口；規(guī)范地方事業(yè)單位債務(wù)管控，建立嚴(yán)格的舉債審批制度，禁止新增各類隱性債務(wù)，切實防范事業(yè)單位債務(wù)風(fēng)險。

??“該政策的發(fā)布主要是為防范金融風(fēng)險。”國家發(fā)改委國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟研究所國土規(guī)劃研究室主任黃征學(xué)在接受記者采訪時表示。

??“但126號文中‘不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入’的說法在實際中不好界定，如果房價持續(xù)下行、成交量低迷，有可能存在‘通過國企購地等方式虛增土地出讓收入’，但如果成交量上升、成交價格穩(wěn)定，則難以判斷。”黃征學(xué)還擔(dān)憂。

??126號文發(fā)布后，土地拍賣市場也出現(xiàn)了一些變化。

??10月25日，無錫市2022年第四批次集中供地落槌，最終13宗地塊全部底價成交，成交總金額為163.78億元。10月31日，蘇州第四批供地收官，18宗涉宅地塊全部底價成交，收獲土地出讓金179.22億元。

??從兩次供地的拿地房企來看，民營房企和地方城投、國資聯(lián)合拿地的趨勢明顯。

??以無錫四批次供地為例，朗詩、綠地香港競得地塊均是與地方城投企業(yè)聯(lián)合拿地。其中朗詩競得地塊和綠地香港的2宗地塊均分別與無錫市北塘益民投資發(fā)展有限公司聯(lián)合競得。無錫市北塘益民投資發(fā)展有限公司母公司為無錫市梁溪區(qū)人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理辦公室。綠地香港的另一宗地塊與無錫益廣輝建設(shè)發(fā)展有限公司聯(lián)合競得，該企業(yè)母公司為無錫市梁溪區(qū)國有資產(chǎn)管理中心和無錫市梁溪區(qū)廣益街道辦事處。

??“126號文出臺之前的無錫三批次供地，完全沒有這類民企與城投合作拿地現(xiàn)象。”張凱介紹。

??在蘇州第四批次土地拍賣中，朗詩、龍湖、路徑等民營房企也是以聯(lián)合地方國資平臺拿地的方式參與。龍湖子公司蘇州湖銘置業(yè)聯(lián)合蘇州漕湖產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團以底價19.6億元摘得相城區(qū)一宗宅地；朗詩聯(lián)合蘇州太湖城投以底價5.27億元摘得吳中區(qū)一宗宅地；路勁聯(lián)合太湖城投聯(lián)合體4.27億元競得吳中區(qū)一宗商住用地。蘇州漕湖產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團、太湖城投均是地方平臺。

??IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜表示，拿地房企看似民企參與的積極性較高，但多為與地方國資聯(lián)合拿地，真正的投資人往往還是地方國企與城投公司，民企或以較低比例來操盤。

??對此，業(yè)內(nèi)有聲音認為，拿地資金不做穿透，通過聯(lián)合拿地，城投企業(yè)可以規(guī)避財政部126文件的紅線，開發(fā)商只是給城投做代建。

??張凱則表示，這類聯(lián)合拿地有可能成為短期內(nèi)的拿地趨勢。主要有兩方面的原因：第一，126號文明確規(guī)定不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入。在此約束之下，維持地方政府的土地出讓金收入，就需要城投企業(yè)托底拿地后進入項目的實質(zhì)性開發(fā)階段。絕大部分城投企業(yè)在房地產(chǎn)項目開發(fā)領(lǐng)域經(jīng)驗不足，就需要引入市場化運作的房企聯(lián)合開發(fā)。第二，在地方政府財政收入下降的背景下，城投企業(yè)單純依靠地方財政輸血無法降低自身債務(wù)風(fēng)險，依賴再融資進行債務(wù)滾動則會進一步減弱其財務(wù)抗風(fēng)險能力，因此需要提升自己造血能力。通過和有市場化運作經(jīng)驗的房企合作，能夠提升城投企業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)能力，部分城投企業(yè)最終或有望成長為更加市場化的區(qū)域型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

??“126號文旨在控制地方城投的債務(wù)風(fēng)險，而這一聯(lián)合拿地趨勢如果形成，對于在中長期逐步化解地方城投的債務(wù)風(fēng)險是有促進作用的。”張凱說。