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??中房網(wǎng)訊（亞晨/文）市場再次迎來重磅利好，房地產(chǎn)金融工作重新定調(diào)了。

??據(jù)相關(guān)媒體報道，央行、銀保監(jiān)會近日發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（以下稱《通知》），內(nèi)容涉及“保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度“等六大方面內(nèi)容，共16條措施。

??值得注意的是，與以往不同，這是近年來金融層面少有支持房地產(chǎn)市場的專屬性政策文件，內(nèi)容涵蓋開發(fā)貸、個人住房貸款、信托、債券、并購貸款、住房租賃信貸服務(wù)等多方面利好房地產(chǎn)市場的舉措。

??從文件的具體內(nèi)容看，以下幾個方面的調(diào)整對房地產(chǎn)行業(yè)尤為重要。

??房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序

??《通知》強(qiáng)調(diào)，對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，鼓勵金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。金融機(jī)構(gòu)要合理區(qū)分項目子公司風(fēng)險與集團(tuán)控股公司風(fēng)險，按照市場化原則滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求。

??最近幾年，對于民企的融資支持力度較少，隨著此次政策定調(diào)，有助于對金融機(jī)構(gòu)工作思路糾偏，確保執(zhí)行力增強(qiáng)。

??因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定當(dāng)?shù)貍€人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。鼓勵金融機(jī)構(gòu)在城市政策下限基礎(chǔ)上，合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平，支持金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化新市民住房金融服務(wù)。

??政策對于住房信貸，在城市、銀行和新市民三方面給予了更加寬松的規(guī)定。

??優(yōu)化建筑企業(yè)信貸服務(wù)，保持建筑企業(yè)融資連續(xù)穩(wěn)定。

??近年來，一些建筑企業(yè)受部分爆雷房企影響陷入困境，為建筑企業(yè)提供必要的貸款支持，也是穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)鏈、保交樓的重要舉措。

??對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款等方式予以支持，促進(jìn)項目完工交付。未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年。

??對于房地產(chǎn)市場的特殊情況，展期制度在房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域應(yīng)用將加大。通過展期模式，有助于促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)貸款政策穩(wěn)定，也是化解風(fēng)險的必要操作。

??支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資，推動專業(yè)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)為財務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。

??馳援房企債券融資，也是近期的熱點(diǎn)之一。交易商協(xié)會近日發(fā)文稱，由人民銀行再貸款提供2500億元資金支持。根據(jù)其官網(wǎng)公布，其已受理龍湖集團(tuán)200億元儲架式注冊發(fā)行，中債增進(jìn)公司同步受理企業(yè)增信業(yè)務(wù)意向。此外，目前還有多家民營房企也在溝通對接發(fā)債注冊意向。

??鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。

??過去幾年，信托支持房地產(chǎn)融資的做法往往受到擠壓。如今政策口徑的轉(zhuǎn)變，再次對房地產(chǎn)釋放暖意。但這一切的前提，還是要遵循市場化、法治化的原則。

??“專項借款+配套融資支持”體系框架更加健全

??《通知》要求，支持國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復(fù)核備案的貸款主體發(fā)放“保交樓”專項借款，用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設(shè)交付。

??今年8月份，住建部、財政部、人民銀行曾聯(lián)合出臺措施，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。對于專項貸款投入的項目選擇非常嚴(yán)格，僅用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設(shè)交付，并且實(shí)行封閉運(yùn)行、專款專用。

??值得一提的是，此次政策在既有專項借款基礎(chǔ)上，提出了“配套融資支持”這一措施。即：在專項借款支持項目明確債權(quán)債務(wù)安排、專項借款和新增配套融資司法保障后，鼓勵金融機(jī)構(gòu)特別是項目個人住房貸款的主融資商業(yè)銀行或其牽頭組建的銀團(tuán)，按照市場化、法治化原則，為專項借款支持項目提供新增配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風(fēng)險。

??對于商業(yè)銀行按照本通知要求，自本通知印發(fā)之日起半年內(nèi)，向?qū)ｍ椊杩钪С猪椖堪l(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險分類:對債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按合格借款主體管理，對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。

??這也是此次“16條”新政中，文字表述最多的內(nèi)容。未來保交樓紓困資金除政策性銀行提供的專項借款外，還鼓勵金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持，體系框架會更加全面。而且對于新發(fā)放的配套融資形成不良的免責(zé)條款，將在一定程度上將提升金融機(jī)構(gòu)支持的積極性。

??鼓勵資管公司發(fā)揮更大作用

??《通知》提出，鼓勵金融資產(chǎn)管理公司、地方資產(chǎn)管理公司發(fā)揮在不良資產(chǎn)處置、風(fēng)險管理等方面的經(jīng)驗和能力，與地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)等共同協(xié)商風(fēng)險化解模式，推動加快資產(chǎn)處置。

??鼓勵資產(chǎn)管理公司與律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所等第三方機(jī)構(gòu)開展合作，提高資產(chǎn)處置效率。鼓勵資產(chǎn)管理公司通過擔(dān)任破產(chǎn)管理人、重整投資人等方式參與項目處置。

??一直以來，金融資產(chǎn)管理公司在不良資產(chǎn)處置方面的經(jīng)驗較強(qiáng)，風(fēng)險管理專業(yè)度更高。

??此次“16條”新政提高了此類機(jī)構(gòu)在處置方面的領(lǐng)導(dǎo)力和市場地位，后續(xù)資管公司將發(fā)揮更大的作用，從而形成資管與地方政府、銀行和房企之間比較系統(tǒng)的風(fēng)險化解模式。

??延期還貸顧慮減輕

??此次政策對于購房者延期還貸方面，給予了一定的保障。

??根據(jù)《通知》，對于因疫情住院治療或隔離，或因疫情停業(yè)失業(yè)而失去收入來源的個人，以及因購房合同發(fā)生改變或解除的個人住房貸款，金融機(jī)構(gòu)可按市場化、法治化原則與購房人自主開展協(xié)商，進(jìn)行延期展期等調(diào)整。

??個人住房貸款已調(diào)整還款安排的，金融機(jī)構(gòu)按新的還款安排報送信用記錄；經(jīng)人民法院判決、裁定認(rèn)定應(yīng)予調(diào)整的，金融機(jī)構(gòu)根據(jù)人民法院生效判決、裁定等調(diào)整信用記錄報送，已報送的予以調(diào)整。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)妥善處置相關(guān)征信異議，依法保護(hù)信息主體征信權(quán)益。

??確保延期還貸工作順利推進(jìn)，也是保民生的重要體現(xiàn)。一些符合政策的延期還貸行為，在征信方面不會受到影響，從保民生等角度確保購房者的合法權(quán)益。

??部分金融管理政策面臨階段性調(diào)整

??《通知》指出，對于受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，人民銀行、銀保監(jiān)會或人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)會派出機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)貸款集中度管理有關(guān)規(guī)定，基于實(shí)際情況并經(jīng)客觀評估，合理延長其過渡期。

??階段性優(yōu)化房地產(chǎn)項目并購融資政策，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)要用好人民銀行、銀保監(jiān)會已出臺的適用于主要商業(yè)銀行、全國性金融資產(chǎn)管理公司的階段性房地產(chǎn)金融管理政策，加快推動房地產(chǎn)風(fēng)險市場化出清。

??2021年初設(shè)立的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，執(zhí)行已接近兩年的時間。鑒于目前信貸投放工作出現(xiàn)了方向性調(diào)整，此次政策也及時做出轉(zhuǎn)向，將減少商業(yè)銀行的顧慮，為新一輪房貸投放工作提供充足的空間。但從政策表述來看，房貸集中度管理政策沒有取消，僅為“階段性”的調(diào)整動作，后續(xù)不排除按原有規(guī)定繼續(xù)執(zhí)行的可能。

??住房租賃再獲支持

??此外，《通知》還明確了加大住房租賃金融支持力度。引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)加大對自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)的信貸支持，積極滿足企業(yè)中長期資金需求。鼓勵金融機(jī)構(gòu)為各類主體收購、改建房地產(chǎn)項目用于住房租賃提供資金支持。商業(yè)銀行向持有保障性住房租賃項目認(rèn)定書的保障性租賃住房項目發(fā)放的有關(guān)貸款，不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。商業(yè)地產(chǎn)改造為保障性租賃住房，取得保障性租賃住房認(rèn)定書后，銀行發(fā)放貸款期限、利率適用保障性租賃貸款相關(guān)政策。

??支持住房租賃企業(yè)發(fā)行信用債券和擔(dān)保債券等直接融資產(chǎn)品，專項用于租賃住房建設(shè)和經(jīng)營。鼓勵商業(yè)銀行發(fā)行支持住房租賃金融債券，籌集資金用于增加住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款和經(jīng)營性貸款投放。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。

??最近幾年出臺的各類房地產(chǎn)政策中，通常都會提及住房租賃。住房租賃在解決大城市居住問題上，發(fā)揮著重要作用。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的進(jìn)一步推進(jìn)，大量人口涌進(jìn)城市，由此也催生出相當(dāng)規(guī)模的住房租賃需求。

??通過加大對住房租賃層面的金融支持力度，拓寬住房租賃發(fā)展的資金來源，使得相關(guān)住房租賃企業(yè)規(guī)模化、專業(yè)化的水平得到提升，從而加快推進(jìn)住房租賃市場建設(shè)，補(bǔ)齊住房租賃短板。