??資產負債表優化可關注的10個要點

??今年1月13日，新華社發表《金融部門開年推出新方案，改善優質房企資產負債狀況》。此次報道披露了資產負債表改善的很多細節內容。在21條方案沒有正式發布之前，積極捕捉信息、強化對政策的前瞻性預測，同時積極做好新一年的工作謀劃，顯然非常關鍵。

??1、總體情況

??此次相關部門起草了《改善優質房企資產負債表計劃行動方案》。1）從改革的目標來看，主要是從房地產與金融正常循環的角度進行的，且主要是針對優質頭部房企風險的化解、改善資產負債狀況的工作目標進行的。2）此次政策將涉及到21項工作任務，后續或產生21條內容，其可以認為是此前金融16條的深化版。總體上會圍繞資產激活、負債接續、權益補充、預期提升的大方向進行。3）此次政策最終將促進房企資產負債表回歸安全區間，推動行業向新發展模式平穩過渡。這也是房企轉型新發展模式所需要重點關注的內容。

??2、現金流改善

??此次報道提及了兩種現金流模式，即經營性現金流和融資性現金流。1）對于經營性現金流，將通過資產激活的渠道進行，尤其是提及了優化政策激活合理需求。這也意味著，后續房企要通過提振銷售、盤活資產等方式來不斷改善經營性現金流狀況。2）對于融資性現金流，將圍繞存量和增量兩個方式進行，存量主要指貸款展期，增量除了傳統信貸債券融資外，還包括對集團提供貸款、支持境外債務償付、提供外匯管理服務、提供資管計劃融資渠道等。

??3、資產激活行動

??何為資產激活？此次報道提及，在“資產激活”行動中，通過優化政策激活合理需求，加大保交樓力度，穩定房地產銷售，壓實企業瘦身自救責任，支持優質房企通過并購提升資產質量，著力改善經營性現金流。從這里可以看出“資產”實際上包括了住房庫存、問題樓盤、企業內部可出售的資產、企業通過并購所形成的資產、企業經營性現金流等五個層面的內容。這也是房企戰略層、投資層、營銷層和融資層等人員需要重點關注的內容。

??4、保交樓

??此次報道提及了保交樓的多項措施。報道指出，保交樓是金融部門確保房地產市場平穩發展的重要切入點。加快新增1500億元保交樓專項借款投放、設立2000億元保交樓貸款支持計劃、加大保交樓專項借款配套融資力度、強化保交樓司法保障……一系列圍繞“保交樓、保民生、保穩定”的工作安排將在近期加速推進。從這里可以看出，保交樓至少有四項工作要推進，即專項借款、貸款支持計劃、配套融資、司法保障相關工作。此類計劃充分說明，當前保交樓工作遵循繼續刺激、繼續保障的導向，也意味著2023年保交樓工作將繼續發力。

??5、資管公司

??此次報道提及，后續將設立全國性金融資產管理公司專項再貸款，支持其市場化參與行業重組并購，加快風險出清。從這里可以看出，全國四大資管公司后續將獲得較強的金融支持，尤其是專項再貸款的支持。這也說明，在問題樓盤和問題企業的資產并購方面，四大資產管理公司將繼續發力，或者說將繼續承擔爛尾樓處置方面的重要責任。這也是各地政府和房企要關注的要點。

??6、租賃市場

??此次報道提及，在推動住房租賃市場建設方面，金融部門近期也將出臺金融支持住房租賃市場發展的相關文件，并設立1000億元住房租賃貸款支持計劃，支持部分城市試點市場化批量收購存量住房，擴大租賃住房供給。從這里可以看出，資產負債表改善計劃，對于住房租賃業務的發展也非常重視，尤其是在租賃貸款、收購存量住房擴充租賃住房房源兩方面，會有比較新的政策。這是目前各類住房租賃企業所需要把握的重要政策。

??7、權益補充行動

??此次報道提及了權益補充行動方案。報道指出，行動方案特別提出了“權益補充行動”，支持優質房企充實資本。一方面，支持股權融資，調整優化并購重組、再融資等5項房企股權融資措施；另一方面，發展公司制房地產投資信托基金，培育專業化、機構化住房租賃主體，加快住房租賃市場建設。從這里可以看出幾點。1）證監會此前的第三支箭政策工具將繼續落實，同時也會基于2022年的試點情況繼續優化，或有加強版的政策出臺。2）此次提及了公司制REITs，這也使得一些企業未來有轉型的機會，可以基于公司制REITs進行企業轉型和業務轉型。

??8、三道紅線和房貸集中度

??此次行動方案明確，合理延長房地產貸款集中度管理制度過渡期，同時完善針對30家試點房企的“三線四檔”規則，在保持規則整體框架不變的基礎上，完善部分參數設置。從這里可以看出幾點。1）房貸集中度和三道紅線將繼續落實，總的改革思路依然是符合房地產金融管理長效機制的，但是會結合短期和中長期做工作，即短期是針對性措施，而中長期則是制度性安排。2）目前會強調短期方面的救急政策，所以房貸集中度和三道紅線會有進一步放松的做法，或有緩沖的操作。對于房企來說，融資方面的節奏可以加快一點。而對于銀行的信貸投放，也可以更為積極和主動一點。

??9、房企名單

??此次報道顯示，行動方案主要針對專注主業、合規經營、資質良好的優質房企，重點是其中經營規模較大、覆蓋區域較廣，具有一定系統重要性的優質房企。方案只設定了優質房企條件，沒有具體名單，金融機構可自主把握。1）這說明對于優秀房企的入圍標準更加務實和細化，總結起來其實是“銷售規模較大的全國性房企”。這是各地在研究資產負債表改善計劃中要注意的標準，要積極對標爭取進入具體金融機構的相關名單中。2）相關名單需要金融機構自主把握，從這個角度看，實際上各大房企更要注意銷售規模和數據，積極提振銷售數據，獲得金融機構的青睞。

??10、風險化解

??此次報道提及，關于此次行動方案，很重要的一個著眼點就是化解風險。報道提及，堅決阻斷風險傳染，有效防范化解優質頭部房企風險，需要從供需兩端發力。為防止風險從出險房企向優質房企擴散，綜合施策改善優質房企經營性和融資性現金流，有關部門起草了行動方案，并將于近期推動盡快落地。1）這說明目前風險的化解尤其是優質頭部房企的風險化解是最為關鍵的，而且這種化解不是簡單的財務金融方面的風險化解，要從供需兩端去理解。2）此次也提及了行動方案近期已經起草好了，且要推動盡快落地，這也要求房企時刻關注此類政策，主動做策略的調整。