??受限于房地產信貸政策仍將嚴控，下半年房地產市場大概率將延續城市分化的既定格局。

??◎  作者 / 楊科偉、柏品慧

??央行決定于7月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，釋放長期資金約1萬億元。與此同時，上海銀保監局開出了17張罰單，多家銀行因貸款違規流入樓市被罰。監管層一“扶”、一“控”究竟有何深意？房地產信貸政策又將如何演變？

??1 降準釋放長期資金約1萬億元支持中小微企業
堅持貨幣政策的穩定性、有效性

??從央行負責人表態來看，此番全面降準0.5個百分點，可釋放長期資金約1萬億元，主要用于紓困實體經濟。一方面，引導金融機構積極運用降準資金加大對小微企業的支持力度；另一方面，此次降準降低金融機構資金成本每年約130億元，通過金融機構傳導可促進降低社會綜合融資成本。并再次強調當前我國經濟穩中向好，央行將繼續堅持貨幣政策的穩定性、有效性，堅持貨幣政策正常化，堅決不搞大水漫灌式強刺激。

??而從市場反響來看，7月中旬便祭出降準大招著實超預期，7月12日三大股指全線上漲，創業板指數更是大漲3.68%。我們認為基于美聯儲或將提前收緊貨幣政策，難免將擾動全球資金流向，央行此番降準頗有未雨綢繆的深意，以期更好地幫扶中小微企業，助力中國經濟高質量增長。

??2 降準不代表放松房地產信貸資金監管
熱點城市更需強化信貸資金用途管控

??而在央行全面降準后，上海銀保監局在7月12開出17張罰單，其中7份罰單的受罰事由為涉房信貸業務違規，主要涉及個人住房貸款借款人償債能力審查不審慎，個人貸款違規用于購房，固定資產貸款變相用于支付土地出讓金等多項違規行為。例如上海銀行，存在同業投資房地產企業合規審查嚴重違反審慎經營規則、個人貸款違規用于購房、個人住房貸款借款人償債能力審查不審慎。

??據不完全統計顯示，2021年2季度，銀保監會對銀行業開出了745份罰單，合計罰款金額約6.05億元。具體的處罰事由中，涉房業務的比重著實不低。其中，流動貸款資金流入房地產市場受到10次監管處罰，個人消費貸款流入樓市同樣受到10次行政處罰，其余處罰事由還包括房開貸資金流向監控不力、同業投資等違規投向地價款或四證不全的房地產項目、信用卡資金違規流入房地產領域等。

??聯系到2021年以來，房地產信貸資金管控全面趨緊，主要涉及以下兩方面內容：

??其一，以嚴打經營貸為重要抓手，謹防信貸資金違規流入房地產市場。中央多部委全面收緊經營貸監管，強化貸前、貸中貸后、銀行內部、中介機構等多領域管控。多省市積極開展個人住房信貸管理自查，并采取一系列的懲戒措施。例如廈門，已查實2725筆共計17.93億元貸款違規流入樓市，其中確認被“炒房”組織直接套取共計1.01億元。

??信貸資金監管領域更從銀行擴大到類金融機構。6月，深圳、廣州、重慶、內蒙古等地陸續發布相關文件，對小貸公司、融資擔保機構的“過橋貸”、“尾款貸”、“贖樓貸”等業務開展約談和監控。

??其二，以調升房貸利率為輔助手段，2月以來全國房貸利率趨勢性上升。融360數據顯示，2021年2月，全國房貸利率率先止跌回升，隨后數月呈趨勢性上移。截至5月，全國首套房平均房貸利率5.33%，較年內低點上漲11BP，二套房貸款平均利率5.61%，較年內低點上漲8BP。

??房貸獲批難度大幅增加，深圳、上海、杭州等熱點城市銀行不僅加強各項購房資質的審核，而且放貸周期明顯拉長，佛山、東莞、惠州等放貸周期均達到100天以上，部分城市銀行因房貸額度緊張更是階段性停貸。

??我們認為在央行降準后上海銀保監局嚴懲違規貸款流入樓市，真實反映央行降準主要用于紓困實體經濟，并不代表放松房地產信貸資金管控，其對樓市利好程度著實有限。尤其是那些房價上漲壓力大的熱點城市，更需強化信貸資金用途管理，嚴防信貸資金違規流入房地產市場。

??3 房地產信貸從嚴從緊之下
加劇分化、部分熱點城市也將面臨下行壓力

??展望未來，在“房住不炒、因城施策”的政策大環境下，房地產信貸政策或將持續收緊，全面落實穩地價、穩房價、穩預期，避免房地產成為金融風險的“灰犀牛”。

??其一，房企融資的“三道紅線”將持續發力，并將由12家試點房企擴大到所有企業，嚴控房企有息負債規模，引導融資激進房企降杠桿。受此影響，房企融資能力將備受考驗，融資能力的高低或將成為企業的核心競爭力。

??其二，狠抓落實房貸管理的“兩道紅線”，確保居民杠桿率不再繼續上升。以房貸管理的“兩道紅線”為監管準繩，商業銀行將嚴控個人住房貸款投放節奏，房貸利率仍將趨勢性上移，并進一步強化信貸資金用途管理，通過商業銀行全面自查、監管部門排查問責，嚴防信貸資金通過各種渠道違規流入房地產市場。

??受限于房地產信貸政策仍將嚴控，下半年房地產市場大概率將延續城市分化的既定格局。一方面，熱點一、二線城市房地產信貸政策或將持續收緊，樓市成交或將適度回落，但并不會明顯失速。不過，那些投資炒作氛圍濃厚且缺乏需求支撐的熱點三、四線城市，一旦信貸資金予以嚴控，市場或將趨勢性降溫，成交也將大幅回落。另一方面，壓力城市房地產信貸政策難言全面松綁，房地產市場依舊面臨較大的下行壓力，成交整體上行幅度著實有限。