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??癡迷于深圳樓市的多軍，任何一個(gè)政策都要解讀出無比的利好，不甘心于市場趨于穩(wěn)定。

??7月9日，官方發(fā)布消息稱，中國人民銀行決定“降準(zhǔn)”。即從7月15日起，除已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的部分縣域金融機(jī)構(gòu)外，下調(diào)其他金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)釋放長期資金約1萬億元。

??消息一出，記者就收到來自深圳中介的消息——“央行放水，深圳房子又要漲價(jià)了”。

??“每次降準(zhǔn)的時(shí)候，往往也是中介違規(guī)炒作房源和房價(jià)的時(shí)候。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。

??IP GLOBAL中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，“雖然監(jiān)管層強(qiáng)調(diào)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和絕不大水漫灌，但是向市場注入流動性無疑是整體上利好樓市的，無論是從物業(yè)估值還是交投活躍度方面無疑都有正向作用。”

??前車之鑒：需防經(jīng)營貸再流入樓市

??漲價(jià)的說法并非空穴來風(fēng)。原本扶持中小微企業(yè)的“經(jīng)營貸”流入深圳樓市早有前科，其中深房理炒房團(tuán)隊(duì)就是典型。

??對于扶持中小企業(yè)的“經(jīng)營貸”如何流入深圳樓市，廣東住房政策研究中心專家李宇嘉分析稱：“首先是利率降低，消費(fèi)貸、信用貸主流利率降至4.36%，抵押貸主流利率低至3.85%；其次是貸款期限變長，額度增加；第三是通過循環(huán)放貸、先息后本、到期續(xù)貸，無需再過橋，創(chuàng)造出所謂的‘氣球貸’、‘接力貸’、‘循環(huán)貸’等；而且經(jīng)由房產(chǎn)抵押，額度也放大了，最多可以貸到房產(chǎn)價(jià)值的9成，活生生將一個(gè)非主流的貸款產(chǎn)品，變成了一個(gè)主流產(chǎn)品。”

??李宇嘉認(rèn)為“銀行希望從樓市上套利”也是原因之一。

??記者從市場上了解到，通過“經(jīng)營貸”、“消費(fèi)貸”的方式買房，是部分深圳購房者或者是炒房客的重要手段。

??一般而言，需要獲得首付款的購房者通過中介，中介再通過設(shè)立空殼公司，幫助購房完成“經(jīng)營貸”的審核從而獲得首付款。

??當(dāng)購房者支付完首付款并拿到房子后，再以通過房子二次抵押的方式持續(xù)獲得資金，達(dá)到炒房的目的。

??只要房子漲幅能夠超過利息，就能實(shí)現(xiàn)炒房收益。按照深圳過去普漲的情況來看，利用這種“炒房鏈條”實(shí)現(xiàn)盈利的可能性幾乎是百分之百。

??有數(shù)據(jù)顯示，深圳活躍的房產(chǎn)中介約3萬至4萬名，但資金中介卻多達(dá)8萬名。

??據(jù)李宇嘉分析，“大量的資金中介，他們對接銀行資金，并通過微信群、房屋管家、自媒體、小貸公司、理財(cái)公司、咨詢公司等形式來開展業(yè)務(wù)，牽線搭橋、靈活多變，多數(shù)沒有固定的辦公場所。即便是有工商注冊的公司，也很難從其經(jīng)營范圍，看出其融資中介的本質(zhì)。從看房、過橋、買房、貸款，甚至是獲取購房資格、假結(jié)婚、假離婚等，這類公司為炒房客提供的是一條龍的服務(wù)。”

??深圳購房者鐘女士認(rèn)為，“降準(zhǔn)之下，通貨膨脹是必然的，深圳房價(jià)很大可能會上漲。”

??但也有購房者持反對意見，“現(xiàn)在銀行查得嚴(yán)，而且二手房的流動性已被控制了，不一定會有大膽的投資客鋌而走險(xiǎn)。”

??早在去年年底，銀保監(jiān)會就明確要求各大銀行倒查半年相關(guān)業(yè)務(wù)，對去年6月以來發(fā)放的消費(fèi)類貸款、經(jīng)營性貸款以及個(gè)人住房貸款全面自查。

??今年年初，針對挪用“經(jīng)營貸”炒房的圍剿行動，席卷了北京、上海、廣州、深圳等熱門城市。

??記者從深圳銀行從業(yè)人員處了解到，當(dāng)前對于“經(jīng)營貸”的審查確實(shí)更加嚴(yán)格。

??“轉(zhuǎn)賬很容易被發(fā)現(xiàn)，提現(xiàn)也在嚴(yán)查，剛放了貸款不久就做房貸按揭的客戶，會很容易被銀行查出。”深圳一位負(fù)責(zé)在南山西麗網(wǎng)點(diǎn)辦公的銀行信貸經(jīng)理胡小姐告訴記者，現(xiàn)在除了對“經(jīng)營貸”放貸后監(jiān)管嚴(yán)格了很多，還會同步提高“經(jīng)營貸”的貸款申請門檻。

??“以前剛注冊的公司也可以做‘經(jīng)營貸’，現(xiàn)在要一年以上。” 信貸經(jīng)理胡小姐說道。

??對于當(dāng)前深圳樓市是否會上漲，嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，“關(guān)鍵在于把控信貸，如果可以把控信貸不流入房地產(chǎn)，房價(jià)本身炒作空間其實(shí)比較小。上一次確實(shí)有各類資金通過小微企業(yè)流入房地產(chǎn)，這次的可能性小了很多。”

??深圳供地提速，樓市中短期走向平穩(wěn)

??央行降準(zhǔn)的消息令深圳購房者感到不安，但與此同時(shí)也有利好的消息傳出。相對于降準(zhǔn)，加大住房供應(yīng)對樓市的走向影響更為關(guān)鍵。

??7月9日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加大居住用地供應(yīng)的若干措施》（征求意見稿），提出要從強(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)、完善供應(yīng)體系、加強(qiáng)組織保障等多方面綜合施策，進(jìn)一步增加居住用地供給。

??當(dāng)中較為引人關(guān)注的內(nèi)容是——“允許商業(yè)用地調(diào)整為居住用途”。

??根據(jù)意見稿第八條，“促進(jìn)留用土地開發(fā)建設(shè)” 措施中提出，“原批準(zhǔn)土地用途為商業(yè)的，可申請將部分或全部商業(yè)建筑面積調(diào)整為居住用途，其中商品住房面積按所調(diào)整商業(yè)建筑面積的30%確定，其余住宅建筑面積作為出售的公共住房”。

??意見稿第九條，“引導(dǎo)未批規(guī)劃更新項(xiàng)目建設(shè)住宅”措施中提出，“城市更新單元規(guī)劃尚未批準(zhǔn)的項(xiàng)目（含尚未列入城市更新單元計(jì)劃的項(xiàng)目，小地塊城市更新項(xiàng)目除外），計(jì)劃公告更新方向以商業(yè)為主或法定圖則的主導(dǎo)功能為商業(yè)的，可將更新方向調(diào)整為居住（公共住房為主）后，按照現(xiàn)行規(guī)則確定單元規(guī)劃容積。其中，出售的公共住房建筑面積占規(guī)劃容積（不包含公共配套設(shè)施）的比例應(yīng)不低于60%”。

??意見稿第十條，“引導(dǎo)已批規(guī)劃更新項(xiàng)目建設(shè)住宅”措施中提出，“本措施施行前更新單元規(guī)劃已經(jīng)批準(zhǔn)但尚未簽訂土地使用權(quán)出讓合同的城市更新項(xiàng)目（小地塊城市更新項(xiàng)目除外），在保持原批準(zhǔn)規(guī)劃容積不變的前提下，可將已批商業(yè)建筑面積全部或部分調(diào)整為出售的公共住房”。

??深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長、教授鄧志旺認(rèn)為，“新政策沒有提出特殊的前置條件，所有的商業(yè)都可以改居住，這跟之前的商業(yè)改出租房有很大的區(qū)別。過去的商業(yè)改成出租房，它更多的是現(xiàn)有物業(yè)的一個(gè)用途改變。它本身的土地性質(zhì)，還有物業(yè)的性質(zhì)并沒有改變。所以這個(gè)政策，我覺得是從根本上去解決住房問題，更重要更有價(jià)值。”

??在意見稿發(fā)布的同一天，深圳發(fā)布了本年度第二批次集中供地公告，公開掛牌出讓22宗住宅用地，總土地面積約83.38萬平方米，總建筑面積約279.92萬平方米，集中出讓時(shí)間為8月9日。

??在面積上，這是深圳最大規(guī)模的一次供地。5月份，深圳首輪集中供地的6宗住宅供地總建筑面積僅是91.01萬平方米，這一次總建筑面積是上次的三倍之多，約279.92萬平方米。

??從提高購房門檻到二手指導(dǎo)價(jià)背后的金融調(diào)控，再到現(xiàn)階段加大住房用地的供應(yīng)和儲備，深圳正在多端著力控制房價(jià)。

??深圳此次出臺意見稿，背后的含義是大刀闊斧抑制房價(jià)上漲。“對于開發(fā)商來說，獲得了一種新的渠道去開發(fā)產(chǎn)品，加大了開發(fā)建設(shè)的進(jìn)度和熱情；對于居民來說，有更加充沛的供給量，未來將會有更多可供選擇的住宅。”有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。

??美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹在接受記者采訪時(shí)說，“目前比較明顯的趨勢是住宅的供應(yīng)量會按計(jì)劃增加，但這是一個(gè)長期的影響；從中短期的影響來看，對于一些不著急買房的客戶，如果沒有遇到合適的房源就會延遲上車，深圳樓市發(fā)展預(yù)計(jì)趨向平穩(wěn)。”