??報(bào)告摘要：

??1、LPR利率：2月份5年期LPR基礎(chǔ)利率再次下調(diào)，相比1月份，5年期LPR利率下調(diào)了5個(gè)基點(diǎn)，這也是央行第7次發(fā)布LPR基礎(chǔ)利率。

??2、房貸利率：受LPR利率調(diào)整的影響，房貸利率也進(jìn)入到降溫的通道之中，三類城市房貸利率繼續(xù)下調(diào)，統(tǒng)計(jì)的64個(gè)城市按揭貸款月供成本再降31元。

??3、市場預(yù)期：考慮到今年各類刺激性的政策會(huì)比較多，所以預(yù)計(jì)LPR利率后續(xù)進(jìn)一步下調(diào)的可能依然存在。當(dāng)然也要注意CPI、存貸利差等因素。

??一、LPR基礎(chǔ)利率

??1、LPR走勢：5年期利率再次下調(diào)

??根據(jù)全國銀行間同業(yè)拆借中心2月20日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2020年2月，全國貸款市場5年期LPR為4.75%，相比1月份4.80%有所下調(diào)，即減少了5個(gè)基點(diǎn)。5年期LPR貸款利率衡量的是中長期貸款的成本，其中一類很重要的貸款就是房地產(chǎn)貸款，包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款等。總體上看，此次利率下調(diào)，使得資金成本進(jìn)一步降低，利好房地產(chǎn)等市場。

??此次LPR利率的公布，是央行第7次公布。在此前市場參與者就對利率下調(diào)有很大的期望和預(yù)期。第一、2月7日央行發(fā)布會(huì)曾明確2月20日LPR有較大概率的下行，這為此次LPR的下調(diào)定了基調(diào)。第二、在2月17日央行最新的公開市場操作中，作為先行指標(biāo)，MLF利率有所下滑，從此前的3.25%下降至3.15%。這意味著后續(xù)金融貸款等資金成本有進(jìn)一步下調(diào)的空間。第三、在2月份國務(wù)院以及各次部委會(huì)議上，都明確了金融等政策對抗擊肺炎、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的積極作用，所以LPR利率下調(diào)也是符合預(yù)期的。

??二、房貸利率及月供

??1、房貸利率：當(dāng)前為5.53%

??根據(jù)“房貸利率=LPR+基點(diǎn)”的公式計(jì)算，2月份，統(tǒng)計(jì)的64個(gè)城市首套房的LPR為4.75%，基點(diǎn)為78個(gè)基點(diǎn)，據(jù)此計(jì)算，2月份首套房貸的利率成本為5.53%。而此前1月份為5.58%。

??城市分類看，4個(gè)一線城市房貸利率為5.05%，22個(gè)二線城市為5.52%，而38個(gè)三四線城市為5.59%。總體上看三類城市利率均有下調(diào)。另外考慮到后續(xù)三四線城市樓市壓力或較大，所以預(yù)計(jì)在實(shí)際操作中，三四線城市房貸利率下調(diào)的空間更大。

??2、月供計(jì)算：節(jié)約31元

??從月供金額的計(jì)算表可以看出，在此次LPR利率調(diào)整后，各大城市均呈現(xiàn)了比較明顯的月供減負(fù)效應(yīng)。撇去四舍五入等因素，全國64個(gè)城市月供額相比1月份減少了31元。如果考慮到去年11月份利率下調(diào)帶來的減負(fù)效應(yīng)，那么兩次利率下調(diào)一共使得房貸成本降低了62元。

??三、結(jié)論與趨勢

??此次LPR基礎(chǔ)利率的調(diào)整，總體上符合預(yù)期，進(jìn)一步體現(xiàn)了2020年降低中長期資金成本、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的導(dǎo)向。同時(shí)對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場等都有較為積極的作用，有助于激活一部分購房需求，也在一定程度上能夠防范市場持續(xù)低迷的風(fēng)險(xiǎn)。從房企近期的營銷角度看，應(yīng)該充分利用LPR利率下調(diào)等進(jìn)行線上業(yè)務(wù)的推廣，進(jìn)而盡可能降低企業(yè)庫存壓力和資金壓力。從市場預(yù)期來看，雖然CPI、存貸利差等指標(biāo)會(huì)牽制LPR的下調(diào)，但大方向看，考慮到后續(xù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)刺激等因素，LPR依然以下調(diào)為主要趨勢。

??附注：

??1、LPR定義。貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）由各報(bào)價(jià)行按公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點(diǎn)形成的方式報(bào)價(jià)，由全國銀行間同業(yè)拆借中心計(jì)算得出，為銀行貸款提供定價(jià)參考。目前，LPR包括1年期和5年期以上兩個(gè)品種。LPR報(bào)價(jià)行目前包括18家銀行，每月20日（遇節(jié)假日順延）9時(shí)前，各報(bào)價(jià)行以0.05個(gè)百分點(diǎn)為步長，向全國銀行間同業(yè)拆借中心提交報(bào)價(jià)，全國銀行間同業(yè)拆借中心按去掉最高和最低報(bào)價(jià)后算術(shù)平均，并向0.05%的整數(shù)倍就近取整計(jì)算得出LPR，于當(dāng)日9時(shí)30分公布，公眾可在全國銀行間同業(yè)拆借中心和中國人民銀行網(wǎng)站查詢。具體內(nèi)容請參考中國人民銀行公告〔2019〕第15號。

??2、貸款利率定價(jià)公式。LPR改革前的貸款利率=央行基準(zhǔn)利率*（1+浮動(dòng)比例），其中央行基準(zhǔn)利率由中國人民銀行公布，浮動(dòng)利率則是根據(jù)各大機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)，尤其是一些具體商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)貸款業(yè)務(wù)部門的調(diào)研數(shù)據(jù)得出。LPR房貸利率=LPR基礎(chǔ)利率+基點(diǎn)。其中LPR基礎(chǔ)利率由全國銀行間同業(yè)拆借中心每月公布，基點(diǎn)則由各商業(yè)銀行根據(jù)實(shí)際情況每月公布。

??3、數(shù)據(jù)來源和處理。第一、當(dāng)前正式公布LPR基點(diǎn)的商業(yè)銀行并不多，更多銀行網(wǎng)點(diǎn)會(huì)根據(jù)總行的安排逐漸進(jìn)行調(diào)整。考慮到各城市銀行之間的貸款利率不會(huì)有太大差異，尤其是房貸規(guī)模較大的銀行更是如此，所以在統(tǒng)計(jì)過程中，我們基于部分已公開的商業(yè)銀行LPR基點(diǎn)進(jìn)行分析，尤其重點(diǎn)參考了四大國有商業(yè)銀行和部分大型股份制商業(yè)銀行的數(shù)據(jù)，并剔除了部分異動(dòng)數(shù)據(jù)，最終形成了相關(guān)城市的LPR貸款利率數(shù)據(jù)。第二、考慮到數(shù)據(jù)表述的整齊性，本報(bào)告中的數(shù)據(jù)均采用了四舍五入的方式進(jìn)行記錄。第三、部分1年期LPR數(shù)據(jù)選取所在月份的最后一次公布的數(shù)據(jù)。

??4、數(shù)據(jù)口徑。本報(bào)告若涉及首套房和二套房，均指新建商品住宅，即不考慮二手房的數(shù)據(jù)。其中在二套房利率的計(jì)算過程中，重點(diǎn)研究首套按揭貸款沒有償付完畢的二套房。而首套按揭貸款已經(jīng)償付完畢的二套房并不在研究范圍內(nèi)。

??5、本報(bào)告中出現(xiàn)的“bp”是基點(diǎn)Basis Point的簡寫，是用于金融方面尤其是貸款、債券和票據(jù)利率改變量的度量單位。1個(gè)基點(diǎn)等于0.01%，即1%的百分之一，因此100個(gè)基點(diǎn)等于1%。基點(diǎn)也經(jīng)常被縮寫為“BP/BPS”。報(bào)告中涉及的城市分類平均基點(diǎn)是根據(jù)各個(gè)城市不同基點(diǎn)的簡單算術(shù)平均計(jì)算得出的。

??6、本報(bào)告的房貸利率和房貸成本數(shù)據(jù)，是根據(jù)相關(guān)樣本調(diào)查、統(tǒng)計(jì)和測算得出的。在實(shí)際過程中，購房者面對的貸款利率將會(huì)更加多樣化和復(fù)雜化，其會(huì)受到商業(yè)銀行貸款額度和貸款任務(wù)、銀行相應(yīng)的附加或優(yōu)惠條件、不同貸款申請者的信用等級、具體城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策、房地產(chǎn)交易行情、房產(chǎn)項(xiàng)目狀況、房企和銀行的合作關(guān)系、首套房和二套房房源差異等諸多因素的影響，所以建議根據(jù)實(shí)際情況，積極咨詢具體商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)，進(jìn)而判斷具體的房貸成本。