??熱點聚焦

??2019年，在經濟面臨下行壓力的背景下，房地產領域受到多重監管。先是控制房地產貸款額度，之后叫停房地產信托，再之后對房地產海外債發行作出限制，要求外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。

　　從發債規模上看，房企發債規模在2016年以前，發行額較小；2016年開始快速擴張，到2017年、2018年海外發行量達到高峰，其中2018年一季度發債量占全年發債量60%左右，可見房企每年發債都集中在一季度；2019年房企發債量有所回落，但依舊處于高點，發債量達到3139億元。

　　發債規模受政策影響較大，我國房企海外融資政策經歷了由緊到松、再收緊的過程： 2014年以前，房企海外債發行量較少； 2016年隨著政策寬松，房企海外債務規模快速擴張；2017~2018年，國內信用債收緊，房企轉向海外債，發行量爆發式增長；2019年上半年，房企海外債發行繼續保持高位。為了抑制這種過快增長的勢頭，監管部門再次發力要求房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。

??從到期額來看，2017-2018年發行的債券集中進入償還期。未來一年房企應償債券總額超過300億美元，其中恒大以未償還金額180億和未來一年待還額28億位居榜首。此外，佳兆業、綠地、遠洋、融信等房企也面臨較大的償還壓力。

??熱點評析

??今年，國內融資渠道不斷收緊，房企被迫選擇海外發債進行融資。尤其7月份，海外融資規模井噴，海外發債利率整體飆升，成本高企，為了防范金融風險和利率的不確定性，政府出手對房地產海外融資進行收緊，穩定房地產銷售預期和防范海外發債風險。

??以往房企發行海外債主要用于借新還舊，發行海外債償還國內債、用于流動性資金補給、和拿地。7月12日，發改委對海外發債提出要求，房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。這意味著以往借新還舊的做法被堵死了。對于房企來說，借新還舊的做法不復存在，加上國內融資渠道受阻，未來房企的融資將更難。未來如何在融資渠道上尋求多元化，成為房企需要考慮的問題。

??隨著海外債集中進入償還期，在房企國內外融資渠道收緊、融資成本高的情況下，房企負債壓力高企。對于大型房企來說，主要融資來源于銀行貸款，相對還款壓力較小。而對于依賴境外債券融資且境外債券占公司總融資規模較大的企業，在海外發債利率整體飆升的背景下，面臨償還壓力較大。預計下半年，房企的工作重心將轉向降杠桿和加快資金回籠。

??（內容來源：中房研協測評研究中心）