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??綜合考慮地塊的拿地時間、城投開工意愿、項目區位條件、容積率條件、規模條件等因素，代建企業可以選擇更加適宜的城市進行深耕、拓展。

??◎  文 / 謝楊春、吳嘉茗

??對于競爭愈發激烈的代建賽道來說，政府城投類代建無疑是企業聚焦的核心領域。過去四年城投不但大量托底，開工率也維持在低位。開發能力與市場不匹配，也讓多數代建企業抓住“商機”，以專業能力和服務，為城投類委托方兌現價值、創造超額收益，并收取代建費。

??不可否認的是，隨著市場上有意愿、有資金且位置相對優質的城投地塊逐漸開發后，早期拿地城投的開發意愿在降低，這與銷售仍在筑底、土地收儲政策、財政壓力等因素密切相關。換而言之，代建企業在僧多粥“少”下拓展的難度在加大。

??那么，CRIC統計的30城城投拿地未開工的3.6億平方米土地中，到底有多少潛藏機遇？又有那些長期未開工的土地仍值得企業去接洽和拓展？哪些城市值得深耕發展？

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??城投開工率長期處于低位

??3.6億平方未開工面積釋放潛在代建機遇

??2021年以來，城投公司在土地市場中承擔了托底、維穩的重要功能，拿地比例持續攀升，城投公司競得地塊體量占比較高。CRIC統計的30城中，2022年-2024年，城投拿地占比均保持50%以上。

??但與此同時，城投公司的開發能力、專業程度并未同步跟上，城投歷年拿地項目的開工率均明顯低于其他類型房企，因此積累了大量未開發土儲（以下簡稱未開工地塊）。

??截止至2025年5月末，城投公司在30個重點城市未開工地塊幅數超過4200宗、累計總建面超過3.6億平方米，其中來自2022年、2024年成交的地塊體量最大，接近1億平方米。

??值得一提的是，3.6億㎡未開工地塊中，城投獨立拿地建面占95.3%，城投聯合其他公司拿地建面僅占4.7%。

??累積大量存量地塊，在理論上成為了代建企業深度挖掘的增量“窗口”和主要利潤貢獻點，未來將繼續助力代建市場發展。

??然而實際上，受到銷售仍在筑底、土地收儲政策以及財政壓力等多因素的影響，城投拿地開發意愿在整體下滑，甚至部分因土地本身的“缺陷”并無太多吸引力和競爭力。因此未來能夠快速上市開發的地塊（尤其是早期拿的未開工地塊）并不多，而未開工土地的特征、特性以及基本“素質”是實現超額收益的基礎，也是代建企業能夠打動委托方實現最終簽約的重要一面。

??02

??中西部城市未開工體量相對大

??徐州、常州市區未開工地塊較多值得關注

??從城市分布來看，中西部中城投未開工土地面積和幅數較多，長三角城市開發節奏相對較快。

??其中30個重點城市中，徐州、重慶和長沙未開工地塊總規模較大，超過4000萬平方米（包含全市及區縣數據）。這些城市雖然開工率較低，但在市場逐漸止跌回穩之下，代建需求會逐漸釋放，尤其是優質地塊，適合企業深耕布局。例如徐州有1000萬平米左右地塊位于市區，代建前景更佳，適合代建企業擴張市場規模。

??反之深圳、福州、上海、杭州等城市，未開工地塊規模較小，均不足200萬平方米，此類城市項目質量更優但相對競爭激烈，主要是頭部代建企業的“戰場”。

??結合地塊所在區位看，福州和常州位于市區的地塊建面占比超過七成，更易挖掘優質地塊進行代建，但這些城市未開工地塊的總規模低，可能競爭更為激烈；從規模絕對值而言，常州、西安、徐州、鄭州、重慶等城市，位于市區的未開工地塊規模較大，體量超過600萬平方米，可挖掘空間更大。

??對大多數代建企業而言，聚焦和深耕是核心，集中優勢資源深耕優勢城市是大勢所趨，因此選對城市相當于成功“一半”，才能保持高質量發展。

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??超30%未開工地塊容積率低于2

??“好房子”建設下更能創超超額收益

??按容積率劃分來看，未開工地塊中僅有7.8%容積率低于1.5，24.5%地塊容積率落于1.5-2區間，34.3%地塊容積率落于2-2.5區間，容積率高于2.5的地塊占比達到33.4%。

??由此可見，容積率低于2的地塊占比達到32.3%，基本與剛需地塊占比相持平。我們認為這部分可以做改善的地塊是代建企業拓展的首選，也是符合當前新房市場銷售主流趨勢。尤其在“好房子”理念推動下，部分產品能力強的代建企業更能通過“新規”、“四代宅”去兌現項目價值、創造超額收益，這一點也是能夠打動委托方的關鍵所在。

??另外，針對目前剛需市場相對低迷的情況，要拓展剛需代建項目的代建企業尤其需要精準投研、客戶定位的能力，同時，在當前的政策導向下，要求代建企業備針對剛需項目也有打造“好產品”的能力，此外還需要在成本、工期等方面具備較強的控制能力，能夠平衡品質與成本的關系。

??分城市看，不同城市的未開工地塊容積率分布有一定差異：

??珠海、無錫、廈門等城市未開工地塊中超過60%容積率低于2，以偏改善項目為主，代建企業可以重點關注和拓展；

??長沙、西安、上海、徐州等城市未開工地塊主要集中于容積率2-3區間中，是標準的剛需型項目；

??昆明、南寧、廣州、深圳等城市有較多容積率在3以上的未開工地塊。尤其深圳有較多高容積率的住宅項目，其中既包括保障房、人才用房，也包括純商品住宅項目，要獲得此類項目的代建機遇，可能對代建企業能夠拿出的產品方案、工程質量提出更高要求。

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??43%未開工地塊體量小于10萬平方米

??代建風險性扔可控

??以10萬平方米建面為地塊規模分界線來看，未開工地塊中，小于10萬平方米的地塊占43%，大于10萬平方米的地塊占57%，其中以5-10萬平方米規模的地塊占比最高、幅數也最多。我們認為，中小規模的地塊更適合進行代建。

　　分城市看，上海、福州、天津濟南10萬平方米以下體量的未開工地塊較多，反之珠海、廈門、長春、佛山等地的未開工地塊多在10萬平方米以上。對于中小代建企業來說，應該主動拓展規模較小的地塊代建，盡量保持短平快地完成項目的代建代銷以及回款，保證企業安全性為第一要務。而對于頭部代建企業來說，大規模項目更有助于進一步放大品牌效應，同時增加市場份額。

??總體而言，在3.6億未開工的城投土地中，仍潛藏較大的代建空間，綜合考慮地塊的拿地時間、城投開工意愿、項目區位條件、容積率條件、規模條件等因素，優勢不同的代建企業可以在深挖不同城市的未開工地塊類型和項目需求后，可以選擇更加適宜的城市進行深耕、拓展。