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??本期關注：

??鄭州修訂政府投資項目代建制管理辦法

??明確了代建制的適用范圍，規定總投資3000萬元以上的建設項目必須實行代建制，總投資3000萬元以下的建設項目也可以實行代建制。代建制分為直接代建和委托代建兩種模式，以及全過程代建和建設實施代建兩種方式。同時，該辦法還規定了代建項目的選定程序、資金管理、獎懲制度等。

??三季度城投拿地占比60% 

??2024年三季度城投拿地占比攀升至60%，分別較一季度、二季度增長17個百分點和9個百分點，若與近三年同期相比，占比高出近15-20個百分點左右。

??代建企業合伙人計劃初見成效

??從公布數據情況來看，合伙人計劃對獲取項目信息有明顯作用：綠管、旭輝、金科等企業新增信息量均超過千條，代建項目的信息渠道得到明顯擴張；出于對獲取項目的謹慎要求，項目需要經過層層篩選，最終推進和實際落地的數量有限，在項目推進方面旭輝建管表現相對突出，引進合伙人219人、推進項目數191個、新簽約項目數16個。

??代建企業加大資源整合力度

??由于今年增量競爭更為激烈、難度增加，代建企業集中力量加大資源整合力度：北京城建集團、璀璨管理、藍城集團等多家企業在第三季度持續通過與不同合作方簽署合作協議的方式，拓寬上下游資源，為未來獲取項目進行打下基礎。

??三季度中標項目同比增長50%

??2024年前三季度，代建中標項目366個，同比增長28%，其中三季度代建中標項目126個，同比增加50%，且與二季度相比基本持平。分季度來看，今年每個季度的中標代建項目數量相對穩定，且同比都有明顯的增長。

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??行業政策

??政府代建制細則加快落地

??保障房代建短期承壓

??1、省市級代建法規持續出臺，聚焦制度規范的修訂及細則落地

??2024年三季度，共有9個省市（含區縣）出臺了政府投資項目代建制度規范，以及代建招標規范的細化的通知。一方面是地方政府投資項目代建管理制度陸續完善，另一方面在政策重點在于代建招標規范的細化和市場化代建推動。

??前三季度共計有22個（含區縣）出臺了政府代建制的相關政策，三季度相較于一二季度，政策出臺的節奏有所加快。

??其中，核心二線城市鄭州在《河南省省級政府投資項目代建管理辦法》（一季度）出臺后，對2022年印發《鄭州市政府投資項目代建制管理辦法》進行了修訂，體現在：

??第一、擴大代建范圍。將無基建機構的機關、事業單位和人民團體的辦公及技術用房項目納入代建制。第二、明確投資標準。規定3000萬元以上的項目必須實行代建制，3000萬元以下且符合特定條件的項目可申請代建。第三、引入直接代建模式：由市重點項目建設推進中心直接作為代建單位，或委托專業單位進行代建。第四、嚴格選定程序：市發展改革部門初選代建項目，經政府批準后實施。第五、獎勵標準：對于獲得國家級或省級優質工程獎項的項目，可給予不超過項目建設管理費2倍的獎勵，最高500萬元，且不影響項目總概算。

??此外，繼二季度末湖南省發改委向社會公開征求《湖南省政府投資項目代建制管理辦法（征求意見稿）》后，7月份，湖南省針對政府投資項目代建單位標準招標文件（2024年版）（試行）》做出修訂，集中在擴大專家抽取范圍、優化綜合評標辦法、完善了文件部分內容等方面。

??綜合而言，我們認為政府投資項目存在項目管理部門協同不足、工程變更隨意性大、項目管理不規范等問題。為健全嚴格、科學的政府投資建設項目管理制度，明確項目法人和相關責任主體的責、權、利，進一步規范政府投資建設項目的監督管理，確保工程質量，控制工程造價，提高政府投資效益，出臺《管理辦法》確有必要，預計未來會有更多的省市完善更新其代建政府投資制度。

??2、保交樓工作重心不變，保障房代建受“政府收儲”階段性承壓（略）

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??土地成交

??三季度城投拿地占60%

??較二季度增長9個百分點（略）

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??企業洞察

??合伙人計劃初見成效

??企業間資源整合加強

??1、三季度代建合伙人持續推進，項目落地推進效果顯著（略）

??2、企業加大資源整合力度，從單項目拓展升級到集團戰略合作

??由于今年增量競爭更為激烈、難度增加，代建企業集中力量加大資源整合力度：北京城建集團、璀璨管理、藍城集團等多家企業在第三季度持續通過與不同合作方簽署合作協議的方式，拓寬上下游資源，為未來獲取項目進行打下基礎。

??與潛在合作方合作主要包含于政府/城投和資方的合作，此類合作對于獲取項目的作用最大，也是企業簽署合作協議的最主要類型：三季度有北京城建、藍城集團、騰云筑科、旭輝建管等與潛在合作方簽署合作協議。其中旭輝建管9月底與邯鄲城投簽署協議前，已合作三宗優質項目，成功復委體現了委托方對旭輝建管的高度認可，未來繼續加大合作力度的可能性也較大。

??其次是與供應商的合作，例如藍樂集團與浙建集團、第一地產網達成合作協議，潤地管理與中建西北院簽訂合作協議，此類合作主要是為了加強上下游資源整合，更好地實現成本控制。

??最后代建企業之間的合作：7月，藍城集團執行總裁王科帶隊赴廈門考察，與璀璨管理集團商談業務合作事宜，并簽署戰略合作協議。代建企業之間合作，主要目的在于對業務模式、管理經驗的分享和學習，提升自身軟實力。

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??重點項目

??華潤置地交付龍華醫院

??金地管理虎牙總部項目封頂

??1、華潤置地“6+2”代建賽道全面發展，深圳市第二人民醫院龍華醫院移交

??2024年8月8日，潤地管理官微發布，由華潤置地全過程代建的深圳市第二人民醫院龍華醫院順利移交，龍華醫院位于龍華區觀湖街道，占地面積5.62萬平方米，建筑面積35.7萬平方米，是集醫療、教學、科研、預防、保健為一體的現代化大型綜合醫院、龍華區最大規模的區投公立醫院、深圳市龍華區十大民生重點工程，亦是深圳市重點部署計劃打造的國家級區域醫療中心。

??2017年，龍華區中心醫院正式啟動改擴建，以改善就醫環境，滿足患者和醫護人員對就醫環境的新需求。華潤置地作為深圳市第二人民醫院龍華醫院的全過程代建方，以“快、好、省、規”的代建管理能力，引領項目建設邁向高標準、高質量、高效率。

??至今華潤置地已累計代建24座醫養項目，管理面積超265萬平方米，覆蓋約700萬市民就醫需求，相繼落成華中科技大學協和深圳醫院、龍華區中心醫院外科樓、寶安純中醫治療醫院、新風和睦家醫院等醫療設施。體現出華潤置地“6+2”全產品線中持續深耕醫院代建賽道，提升綜合建設能力。

??此外，三季度華潤置地代建中標西安市臨潼區中醫醫院整體遷建項目、三九銀湖科創中心項目、海棠河水系綜合治理項目，交付了西安浐灞國際港住宅項目和萬綠湖工廠項目，在各種類型項目的代建細分賽道上全面發展。

??2、金地管理代建佛山虎牙全球研發總部項目主體結構封頂

??9月19日，金地管理官微發布，由金地管理代建的虎牙全球研發總部項目成功舉辦封頂儀式，主體結構的正式封頂后，項目將全面進入精裝修、幕墻、機電等施工的關鍵時期。

??虎牙全球研發總部項目位于佛山三龍灣南海片區，總建筑面積約18.3萬平方米，涵蓋130余米高的研發總部塔樓與90余米高的辦公塔樓，通過空中連廊相互扣合，融入天空直播間、天空花園、天幕廣場等多元功能區，致力于打造集高端商務辦公、主題商業配套、人才服務與品質公寓等多個功能于一體的多元化科創總部社區。

??該項目在2022年1月份成功簽約，是金地管理首個銷售型商辦全過程管理項目，代表金地管理在公共事業、科技、金融、互聯網等領域實現了商辦業務布局，鞏固了“商辦代建領跑者”的行業地位。

??2022年11月10日，項目樁基工程全部完工，在虎牙項目建設施工中，金地管理已經開始應用工程信息化管理平臺（委托方駕駛艙），實現了場外到場內、原材到工程構件的管控。

??2023年4月25日，金地管理組織召開虎牙全球研發總部項目管理沙龍交流會，會議通過設計施工銜接配合經驗分享、工程策劃交圈落地研討、深信服及廣州新華項目工程管理經驗分享、多單位交叉施工管理探討等分享交流活動深入復盤管理得失，為虎牙項目后續工程管理指明了方向并奠定了堅實基礎。

??虎牙項目作為金地管理持續開拓新業態、拓展新服務的代表性項目，在工程建設過程中采用BIM設計施工一體化方式，大幅度提高問題解決效率、提升項目品質；在設計管理上，對獨棟企業公館、風情商業街等高溢價產品進行優化，產品策劃與規劃設計階段提升貨值1000余萬元；在成本管理方面，金地管理通過招標系統與成本管理平臺，確保陽光、高效招采，從目標成本到結算，實現成本數據動態管理。

??金地管理近年來先后代建了廣州金融城新華保險大廈、深圳前海金融總部大廈、深圳灣超級總部C塔、佛山虎牙全球研發總部項目和上海天安金融中心等商辦代表作，在商辦代建領域持續領跑，對未來在市場中持續獲取商辦項目具有極大的優勢。

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??招投標

??三季度中標項目同比增50%

??超過半數位于長三角

??1、2024年三季度中標項目同比增長50%，前三季度中標量維持高位

??2024年前三季度，代建中標項目366個，同比增長28%，其中三季度代建中標項目126個，同比增加50%，且與二季度相比基本持平。分季度來看，今年每個季度的中標代建項目數量相對穩定，且同比都有明顯的增長。

??2、項目招標方仍以國資為主，綠城管理中標多、華潤置地中標類型廣（略）

??3、一二線城市項目占比提升，超半數位于長三角區域（略）