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??2024年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額3230.29億元，銷售額排名穩(wěn)居行業(yè)第一；拿地節(jié)奏明顯放緩，總土儲(chǔ)仍然超過(guò)1億平米。

??◎  作者 / 房玲、易天宇

??核心觀點(diǎn)

??【規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)第一，存貨去化面臨一定困難】2024年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額3230.29億元，銷售面積1796.61萬(wàn)平方米，分別同比減少23.49%和24.7%，銷售額排名穩(wěn)居行業(yè)第一。保利自2022年開始主動(dòng)控制新開工面積，2024年的新開工面積為1276萬(wàn)平方米，壓縮建安成本的同時(shí)，也讓企業(yè)在2024年底的存貨規(guī)模同比減少了8.2%至7986億元。但是其中竣工物業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)了21.2%至1994億元，對(duì)存貨的占比也提高了6.1個(gè)百分點(diǎn)至25%，企業(yè)的存貨去化面臨著一定的困難。

??【拿地節(jié)奏明顯放緩，總土儲(chǔ)仍然超過(guò)1億平米】2024年保利發(fā)展新增項(xiàng)目35個(gè)，新增計(jì)容建筑面積為307.4萬(wàn)平方米，拓展成本683億元，分別同比減少74%和58.2%，企業(yè)的拿地節(jié)奏明顯有所放緩。2024年保利重點(diǎn)投資一線城市，建面占比達(dá)到30.6%，相較于2023年全年提升了13.7個(gè)百分點(diǎn)，因此企業(yè)平均拿地成本為22217元/平米，同比提高了60.9%。2024年底保利發(fā)展總土地儲(chǔ)備為12574萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備仍然較為充足。

??【利潤(rùn)率持續(xù)下滑，亟需提振盈利能力】2024年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3116.66億元，同比減少10.16%；預(yù)收房款達(dá)到3313.33億元，后續(xù)待結(jié)算收入儲(chǔ)備仍較為充足。毛毛利率為13.9%，同比降低了2.1個(gè)百分點(diǎn)，凈利率和歸母凈利率分別同比下降了2.1和1.9個(gè)百分點(diǎn)至3.1%和1.6%。企業(yè)近年來(lái)的盈利能力逐年下滑，亟需提振盈利能力。

??【非受限現(xiàn)金短債比降至1.01，財(cái)務(wù)仍然居于綠檔】2024年底保利的持有現(xiàn)金同比減少了9.3%至1341.67億元。剔除受監(jiān)管的預(yù)售資金以及其他受限制現(xiàn)金488.69億元之后，企業(yè)的非受限現(xiàn)金短債比為1.01，同比降低了0.27。凈負(fù)債率同比提升了1.46個(gè)百分點(diǎn)至62.67%，扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率65.88%，同比降低了2.42個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)仍然居于“綠檔”。與此同時(shí)，2024年保利發(fā)揮規(guī)模央企財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行低成本融資，因此讓2024年底企業(yè)的綜合融資成本同比下降了0.46個(gè)百分點(diǎn)至3.1%，融資成本持續(xù)處于行業(yè)極低水平。

??01 銷售

??規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)第一

??存貨去化面臨一定困難

??2024年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額3230.29億元，銷售面積1796.61萬(wàn)平方米，分別同比減少23.49%和24.7%，銷售額排名穩(wěn)居行業(yè)第一。由于近年來(lái)保利拿地權(quán)益比例保持在較高水平，2024年企業(yè)簽約建面權(quán)益比例同比繼續(xù)提高了9.5個(gè)百分點(diǎn)至79.3%，將更加有利于營(yíng)收與規(guī)模的匹配。

??2024年保利實(shí)現(xiàn)回籠金額3277億元，銷售回款率為101.4%，有利于維持經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的穩(wěn)定。與此同時(shí)，隨著保利自2022年開始“以銷定產(chǎn)”，主動(dòng)控制新開工面積。企業(yè)的新開工面積自2021年開始就逐年減少，2024年的新開工面積為1276萬(wàn)平方米，壓縮建安成本的同時(shí)，也讓企業(yè)在2024年底的存貨規(guī)模同比減少了8.2%至7986億元。但是其中竣工物業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)了21.2%至1994億元，對(duì)存貨的占比也提高了6.1個(gè)百分點(diǎn)至25%，企業(yè)的存貨去化面臨著一定的困難。

??2024年保利持續(xù)發(fā)揮城市深耕優(yōu)勢(shì)，38 個(gè)核心城市的銷售金額占比為90%，同比提升2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)企業(yè)在14個(gè)城市的市占率超過(guò)10%，16個(gè)城市排名前三。從銷售區(qū)域分布來(lái)看，2024年對(duì)保利銷售面積貢獻(xiàn)最大的區(qū)域?yàn)橹槿菂^(qū)域，占比為30%，其次則是中西部區(qū)域的銷售面積占比為24%，海外項(xiàng)目的銷售面積占比則同比大增9個(gè)百分點(diǎn)，在環(huán)渤海區(qū)域的銷售占比則有所下滑。 從城市能級(jí)來(lái)看，二線城市的銷售面積占比為46%，同比降低5個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市銷售面積占比也同比降低了4個(gè)百分點(diǎn)至35%。整體看來(lái)，由于海外項(xiàng)目的銷售增多，2024年保利的銷售區(qū)域和能級(jí)的分布同比出現(xiàn)了較大的變化。

??02 投資

??拿地節(jié)奏明顯放緩

??總土儲(chǔ)仍然超過(guò)1億平米

??2024年保利發(fā)展新增項(xiàng)目35個(gè)，新增計(jì)容建筑面積為307.4萬(wàn)平方米，拓展成本683億元，分別同比減少74%和58.2%，企業(yè)的拿地節(jié)奏明顯有所放緩。新增拓展計(jì)容建筑面積的權(quán)益比為91.1%，相比于2023年全年繼續(xù)提升了9.2個(gè)百分點(diǎn)，處于保利近年來(lái)拿地權(quán)益的最高水平。

??從城市能級(jí)來(lái)看，2024年保利重點(diǎn)投資一線城市，建面占比達(dá)到30.6%，相較于2023年全年提升了13.7個(gè)百分點(diǎn)，因此企業(yè)平均拿地成本為22217元/平米，同比提高了60.9%。從新增土儲(chǔ)建面的區(qū)域分布來(lái)看，占比最高的是珠三角區(qū)域，達(dá)到38.9%，同比略微降低了0.7個(gè)百分點(diǎn)，在其他三大區(qū)域的投資則相對(duì)平均。

??2024年底保利發(fā)展總土地儲(chǔ)備為12574萬(wàn)平方米，同比減少了14.3%，土地儲(chǔ)備仍然較為充足。得益于近年來(lái)拿地的高權(quán)益比例，保利發(fā)展總土儲(chǔ)的權(quán)益比例達(dá)到了69.46%，創(chuàng)下了近年來(lái)的新高。就土儲(chǔ)區(qū)域分布來(lái)看，38.9%位于珠三角區(qū)域，中西部區(qū)域占比為33.2%，環(huán)渤海16.6%，長(zhǎng)三角相對(duì)較少，占比為10.9%；就能級(jí)分布來(lái)看，三四線占比為44.3%，二線占比為42.6%，一線城市占比為12.8%，和期初的變化都不是很大。

??03 盈利

??利潤(rùn)率持續(xù)下滑

??亟需提振盈利能力

??2024年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3116.66億元，同比減少10.16%；預(yù)收房款達(dá)到3313.33億元，后續(xù)待結(jié)算收入儲(chǔ)備仍較為充足。利潤(rùn)方面，企業(yè)實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)434.07億元，同比減少21.9%；在對(duì)存貨、長(zhǎng)期股權(quán)投資、其他應(yīng)收款計(jì)提減值準(zhǔn)備合計(jì)約55 億元之后，凈利潤(rùn)為97.38億元，同比減少45.6%；歸母凈利潤(rùn)50.01億元，同比減少58.6%；扣除非經(jīng)常性損益后的核心歸母凈利潤(rùn)為42.57億元，同比減少63.9%。 

??從利潤(rùn)率水平來(lái)看，2024年保利的毛利率為13.9%，同比降低了2.1個(gè)百分點(diǎn)，毛利率的下降主要是因?yàn)槭袌?chǎng)下行的影響；凈利率和歸母凈利率分別同比下降了2.1和1.9個(gè)百分點(diǎn)至3.1%和1.6%。企業(yè)近年來(lái)的盈利能力逐年下滑，亟需提振盈利能力。

??04 負(fù)債

??業(yè)績(jī)下滑加劇融資壓力
凈負(fù)債率達(dá)192%

??2024年保利實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為62.57億元，但是由于投資支出加大，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~由去年的72.66億元轉(zhuǎn)為-13.31億元，因此期末持有現(xiàn)金同比繼續(xù)減少了9.3%至1341.67億元。剔除受監(jiān)管的預(yù)售資金以及其他受限制現(xiàn)金488.69億元之后，企業(yè)的非受限現(xiàn)金短債比為1.01，同比降低了0.27，非受限現(xiàn)金仍能基本覆蓋短期負(fù)債。

??截止2024年底保利的有息負(fù)債合計(jì)3488.16億元，同比減少了1.5%。凈負(fù)債率同比提升了1.46個(gè)百分點(diǎn)至62.67%，若將永續(xù)債計(jì)做負(fù)債,則凈負(fù)債率同比提升了1.44個(gè)百分點(diǎn)至65.12%。扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率65.88%，同比降低了2.42個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)仍然居于“綠檔”。

??與此同時(shí)，2024年保利發(fā)揮規(guī)模央企財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行低成本融資，因此讓2024年底企業(yè)的綜合融資成本同比下降了0.46個(gè)百分點(diǎn)至3.1%，融資成本持續(xù)處于行業(yè)極低水平。