??核心觀點

??【估算銷售業績200多億元，下半年業績依然承壓】2022年上半年榮盛發展沒有公布其銷售業績。根據經營性現金流量表的銷售商品、提供勞務收到的現金來粗略估算榮盛發展的并表率約為64.1%，由此估算其2022上半年的銷售業績約200多億元。且當前環渤海區域尤其是環京市場依然低迷，雖然在調控政策松弛的情況下，8月部分城市樓市成交已現筑底回暖信號，但是否具有持續性仍需觀察，總體來說榮盛下半年銷售依然面臨較大壓力。

??【上半年僅新增1幅地塊，總土儲區域調整緩慢】2022年上半年榮盛發展只在河北滄州拿了1幅地塊，該地塊計容建面為3.02萬平方米，土地總價款0.64億元，權益比例48.6%，權益對價0.31億元。截至2022年上半年底，榮盛發展的總土儲建面約3254萬平方米，相較年初下降6.2個百分點，結合企業過往銷售業績及上半年預估銷售面積推算，目前的土儲總量可以滿足企業未來3年左右的發展需求。總土儲中河北省的土儲在省域占比中最高，雖然較年初下降了1.7個百分點，但仍達到41.6%，在目前環京區域雖然個別城市通過短期以價換量有回暖跡象，但整體熱度仍然低位運行，榮盛發展抗風險情況較難出現樂觀預期。

??【營收下滑，從2021年起持續虧損】2022年上半年榮盛發展實現營業收入145.0億元，同比下降57.6%。其中房地產業務營收127.6億元，占營業收入比重達88.03%，相較去年同期下降4.2個百分點，主要原因是期內結算項目同比降幅較大。毛利率水平為7.0%，較去年同期下降18.9個百分點；歸母凈利率為-15.5%，下降22.9個百分點。利率和歸母凈利率較毛利率虧損更高，一是由于三費比率同比增長8.2個百分點至18.0%。二是計提減值準備金額上升，其中信用減值損失4.4億元，資產減值損失3.9億元，整體達到了8.3億元，較去年同期增長了4.3倍。在目前河北省樓市目前多是以價換量的情況下，已計提的存貨跌價未來大幅回轉的可能性較低。

??【短期債務風險高，“三道紅線”處于橙檔】截止到2022年上半年末，榮盛發展持有現金149.3億元，現金短債比0.5，不符合“三道紅線”監管標準；長短債比相較期初下降至0.6，債務結構持續惡化。且需要關注的是，截止至2022年上半年末，榮盛發展應付票據總額仍有20.9億元，短期內債務風險較高。凈負債率為76.3%，較年初下降1.9個百分點。剔除預收賬款后資產負債率為75.4%，超出監管規則不高于70%的要求，整體來看“三條紅線”處于橙檔水平。

??【多元營收占比上升，物業是唯一增長板塊】整體來看，2022年上半年企業多元化營收實現17.36億元，占比12.0%，較2021年同期上升4.2個百分點。其中只有物業板塊實現同比增長9.5%至8.11億元，其他板塊營收都下滑，尤其是產業園區同比下滑了93.4%至0.5億元。

??01

??銷售

??估算銷售業績200多億元

??下半年業績依然承壓

??估算上半年銷售業績估計為200多億元。2022年上半年榮盛發展沒有公布其銷售業績。根據經營性現金流量表的“銷售商品、提供勞務收到的現金”來粗略估算榮盛發展的并表率，由2018年-2021年加表率在55%-70%之間。上半年榮盛發展的銷售商品、提供勞務收到的現金為167.0億元，由此估算其2022上半年的銷售業績約為200多億元。且當前環渤海區域尤其是環京市場依然低迷，雖然在調控政策松弛的情況下，8月部分城市樓市成交已現筑底回暖信號，但是否具有持續性仍需觀察，總體來說榮盛下半年銷售依然面臨較大壓力。

??02

??投資

??上半年僅新增1幅地塊

??總土儲區域調整緩慢

??上半年拿地幾乎停滯。2022年上半年榮盛發展只在河北滄州拿了1幅地塊，該地塊計容建面為3.02萬平方米，土地總價款0.64億元，權益比例48.6%，權益對價0.31億元。實際上榮盛發展從去年下半年開始投資拿地就幾乎停滯。

??總土儲存量能保證至少3年開發需求。截至2022年上半年底，榮盛發展的總土儲建面約3254萬平方米，相較年初下降6.2個百分點，雖然榮盛發展沒有公布上半年銷售面積，但是結合企業過往銷售業績及上半年估計銷售面積推算，目前的土儲總量至少可以滿足企業未來3年左右的發展需求。

??區域分布調整緩慢，與年初相差不大。雖然榮盛發展此前一直也在積極調整土儲結構，盡量平滑風險。但環渤海區域依然是企業發展的大本營，尤其是河北省的土儲在省域占比中最高，雖然較年初下降了1.7個百分點，但達到41.6%，在目前環京區域雖然個別城市通過短期以價換量有回暖跡象，但整體熱度仍然低位運行，榮盛發展抗風險情況較難出現樂觀預期。

??03

??營利

??營收下滑近六成

??從2021年起持續虧損

??營收降幅近六成，地產板塊貢獻88%。2022年上半年榮盛發展實現營業收入145.0億元，同比下降57.6%，主要原因是期內結算項目同比降幅較大。其中房地產業務營收127.6億元，占營業收入比重達88.03%，相較去年同期下降4.2個百分點。除了物業服務營收同比增長9.5%達8.1億元，酒店、產業園和其他營收都在下滑，其中產業園收入較去年同期下滑超9成，業務萎縮嚴重。

??凈利潤持續虧損，財務費用率大幅上升。2022年上半年榮盛發展實現毛利潤10.11億元，歸母凈利潤虧損22.5億元。為促回款，部分項目還通過一定程度的以價換量，實現項目去化，在利潤率面臨下行壓力的行業趨勢下，加劇了毛利率下降，毛利率水平為7.0%，較去年同期下降18.9個百分點；歸母凈利率為-15.5%，下降22.9個百分點。企業的毛利率和歸母凈利率水平自2018年持續下滑，凈利率到2021年出現上市以來首次虧損，2022年上半年虧損更加嚴重。

??凈利率和歸母凈利率較毛利率虧損更高。一是由于三費比率同比增長8.2個百分點至18.0%，其中上升最快的是財務成本，財務費用率同比增長4.4%。二是計提減值準備金額上升，其中信用減值損失4.4億元，資產減值損失3.9億元，整體達到了8.3億元，較去年同期增長了4.3倍。而截止到22年中期，榮盛存貨跌價準備依然達到34億元，在目前河北省樓市目前多是以價換量的情況下，已計提的存貨跌價未來大幅回轉的可能性較低。

??04

??負債

??短期債務風險高

??“三道紅線”處于橙檔

??債務結構持續惡化，短期債務風險再上升。截止到2022年上半年末，榮盛發展持有現金149.3億元，較期初下降24.2%。現金短債比0.5，較年初下降0.3，不符合“三道紅線”監管標準；長短債比相較期初下降至0.6，債務結構持續惡化。且需要關注的是，截止至2022年上半年末，榮盛發展應付票據總額仍有20.9億元，短期內債務風險較高。

??凈負債率稍有下降，剔預資產負債率仍然超過監管要求。截止至2022年上半年底，企業凈負債率為76.3%，較年初下降1.9個百分點。剔除預收賬款后資產負債率為75.4%，超出監管規則不高于70%的要求，整體來看“三條紅線”處于橙檔水平。此外其應付賬款中還有逾期未兌付票據33.6億元；公司還披露截至8月31日擔保總額453.3億元，占最近一期經審計凈資產的 113.78%，也需要警惕擔保風險。

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??05

??多元化

??多元營收占比上升

??物業是唯一增長板塊

       物業營收同比增長，產業園業務大幅萎縮。目前榮盛發展已基本形成了以房地產開發為主業，以康旅、產業新城、物業為支柱，以實業、設計、酒店、商管、互聯網等相關專業公司為輔助支撐的業務發展格局。整體來看，2022年上半年企業多元化營收實現17.36億元，占比12.0%，較2021年同期上升4.2個百分點。其中只有物業板塊實現同比增長9.5%至8.11億元，其他板塊營收都下滑，尤其是產業園區同比下滑了93.4%至0.5億元。