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??導(dǎo)語(yǔ)

??預(yù)期“小陽(yáng)春”修復(fù)緩慢，二手房量增價(jià)跌持續(xù)分流剛需，新房延續(xù)低位波動(dòng)。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??3月恰逢“金三”傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季，伴隨著房企推盤積極性大幅回升，各城市“小陽(yáng)春”成色幾何？我們將聚焦當(dāng)前市場(chǎng)明顯回暖的重點(diǎn)城市，進(jìn)行逐一分析。第五篇來(lái)看北方市場(chǎng)，聚焦天津和青島市場(chǎng)，春節(jié)后二手房市場(chǎng)持續(xù)升溫、已達(dá)2023年二季度以來(lái)高點(diǎn)，新房市場(chǎng)來(lái)訪反彈幅度遠(yuǎn)超認(rèn)購(gòu)，項(xiàng)目開(kāi)盤去化率仍低于40%，成交也暫未修復(fù)至節(jié)前水平。究竟當(dāng)前各城市市場(chǎng)有何典型特征，3月樓市行情又將出現(xiàn)哪些新變化？

??01

??掛牌量增價(jià)跌+學(xué)區(qū)置業(yè)
驅(qū)動(dòng)津青節(jié)后二手房成交觸底反彈至高點(diǎn)

??天津、青島二手房市場(chǎng)節(jié)后均出現(xiàn)了大幅度反彈，已達(dá)去年二季度以來(lái)高點(diǎn)，市場(chǎng)韌性好于新房。據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，天津和青島2024年第8周-第11周二手住宅成交節(jié)節(jié)攀升，2024年第11周周成交套數(shù)分別達(dá)到1092套和1389套，高于2024年1月周均，基本已達(dá)去年二季度以來(lái)周度高點(diǎn)。

??春節(jié)后，天津、青島節(jié)后二手房市場(chǎng)出現(xiàn)明顯升溫，業(yè)主掛牌積極性提升，預(yù)期降低，二手房?jī)r(jià)持續(xù)下降。事實(shí)上，天津新房和二手住宅價(jià)差在2023年下半年以來(lái)明顯走闊，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截止2024年2月末天津新房成交均價(jià)為17926元/平方米，二手住宅成交均價(jià)為10136元/平，價(jià)差近8000元/平，二手房性價(jià)比凸顯。

??此外，天津二手回暖還離不開(kāi)學(xué)區(qū)置業(yè)，目前天津和平、河西、南開(kāi)三區(qū)二手住宅成交套數(shù)居前的多為學(xué)區(qū)驅(qū)動(dòng)，因這三區(qū)是天津教育資源最好的片區(qū)，因此很多購(gòu)房者將它們作為首選。以和平區(qū)誠(chéng)基經(jīng)貿(mào)中心為例， 2024年前2月二手住宅成交套數(shù)高達(dá)35套，位居三區(qū)榜首，主要源于其對(duì)應(yīng)學(xué)區(qū)為和平第一學(xué)區(qū)的耀華小學(xué)，小區(qū)均價(jià)不足3萬(wàn)元/平，套均價(jià)為200萬(wàn)以內(nèi)，是預(yù)算不足的學(xué)期改善客群首選。而河西區(qū)新城小區(qū)、景興西里；南開(kāi)區(qū)藝術(shù)公寓等也均是因?qū)W區(qū)實(shí)現(xiàn)熱銷。

??02

??新房項(xiàng)目來(lái)訪增加但轉(zhuǎn)化率低
項(xiàng)目去化成交仍低于節(jié)前1月水平

??天津、青島新房市場(chǎng)節(jié)后逐步修復(fù)，受房企折扣力度增強(qiáng)，推出特價(jià)房、工抵房等聚集人氣，吸引客戶，項(xiàng)目來(lái)訪量穩(wěn)中有增已至年內(nèi)高位，不過(guò)尚不如去年同期，認(rèn)購(gòu)增幅不及來(lái)訪，整體客戶轉(zhuǎn)化率仍處低位徘徊。以天津?yàn)槔瑩?jù)CRIC監(jiān)測(cè)重點(diǎn)項(xiàng)目顯示，節(jié)后來(lái)訪節(jié)節(jié)攀升，特別是進(jìn)入3月以來(lái)，近2周來(lái)訪量均突破1.7萬(wàn)組，已超過(guò)去年四季度周均。而反觀客戶轉(zhuǎn)化率，基本在5%-8%之間波動(dòng)，尚無(wú)明顯上行趨勢(shì)。

??來(lái)訪節(jié)節(jié)攀升，客戶轉(zhuǎn)化率低，也使得項(xiàng)目開(kāi)盤去化率仍處4成以內(nèi)低位徘徊。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，天津、青島2024年2月均無(wú)項(xiàng)目開(kāi)盤，2024年3月以來(lái)，兩城集中開(kāi)盤項(xiàng)目均不足10個(gè)，平均去化率僅為36%和11%，尚未超過(guò)2024年1月水平，暫無(wú)明顯復(fù)蘇征兆。

??從成交端來(lái)看，更是延續(xù)慘淡行情。以青島為例，新房3月周度成交量尚不及節(jié)前2024年1月周均，與2023年四季度和2023年春節(jié)后復(fù)蘇情況相比仍有明顯差距。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2024年第9周-第11周周均成交套數(shù)為678套，而2024年1月周均成交為682套，2023年四季度周均成交高達(dá)達(dá)1050套。而對(duì)比2023年春節(jié)后新房成交復(fù)蘇情況，2023年第5周便已飆升至870套，且呈現(xiàn)出遞增態(tài)勢(shì)，第8周達(dá)2307套，至第13周已達(dá)3084套，為年內(nèi)次高點(diǎn)，而2024年第11周僅成交690套，與成交高位仍有明顯差距。

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??預(yù)期“小陽(yáng)春”修復(fù)緩慢
二手房量增價(jià)跌持續(xù)分流剛需，新房延續(xù)低位波動(dòng)

??北方二線城市以天津、青島為代表，樓市在春節(jié)后出現(xiàn)回升，主要是受到春節(jié)假期基數(shù)較低影響，從新房和二手房復(fù)蘇情況來(lái)看，二手房韌性略強(qiáng)于新房，已達(dá)到去年二季度以來(lái)高點(diǎn)，主要因業(yè)主調(diào)低預(yù)期、降價(jià)跑量疊加學(xué)區(qū)置業(yè)季影響，帶來(lái)短期需求釋放，但是整體表現(xiàn)較去年同期已不可同日而語(yǔ)。目前新房成交整體延續(xù)低位波動(dòng)，去化率基本也在4成以內(nèi)低位徘徊，項(xiàng)目來(lái)訪快速回升尚未在成交端體現(xiàn)。預(yù)判后市，3月供求有望緩慢修復(fù)，二手房韌性強(qiáng)于新房，持續(xù)分流剛需和學(xué)區(qū)改善客群，新房與二手房?jī)r(jià)差或?qū)⑦M(jìn)一步拉大。

??短期來(lái)看，二手房掛牌量增長(zhǎng)、供過(guò)于求，降價(jià)跑量趨勢(shì)還將延續(xù)，因而預(yù)期新房和二手房?jī)r(jià)差或?qū)⑦M(jìn)一步拉大。新房未來(lái)增長(zhǎng)動(dòng)力或?qū)⒊掷m(xù)放緩，一方面剛需客群持續(xù)分流至二手市場(chǎng)；另一方面改善當(dāng)前也略顯疲態(tài)，若資產(chǎn)價(jià)值不能持續(xù)上升，未來(lái)中改和高改購(gòu)房意愿也將有回落態(tài)勢(shì)。