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??應(yīng)對(duì)土地交易規(guī)模持續(xù)縮量，2024年地方層面主動(dòng)放松容積率、得房率等控規(guī)限制，并調(diào)整供地策略，低密度、小體量、高頻次成為土拍新趨勢(shì)。

??隨著各地供地質(zhì)量提升、以及供求雙方對(duì)于土地發(fā)展預(yù)期判斷的趨同，近期流拍率指標(biāo)持續(xù)回落，8月土地流拍率降至10%。“精準(zhǔn)供地“之下，哪些城市流拍率仍在高位？流拍地塊有何特征？

??01

??城市差異：廣州涉宅地流拍過(guò)半

??京、滬、深涉宅地零流拍

??分城市來(lái)看，太原、長(zhǎng)春、南昌、哈爾濱等中西部和東北城市流拍比較嚴(yán)重，整體流拍率超過(guò)30%。以太原為例，2024年上半年成交了僅5宗地，流拍高達(dá)23宗，整體流拍率高達(dá)82%，并且流拍地塊不乏小店、迎澤、萬(wàn)柏林、晉源等核心區(qū)域地塊，流拍現(xiàn)象十分嚴(yán)重。

??值得注意的是，一線四城中，廣州流拍現(xiàn)象較為嚴(yán)重，前8月流拍地塊幅數(shù)多達(dá)14宗，成交幅數(shù)僅27宗，流拍率高達(dá)34%；如果進(jìn)一步剔除商辦地塊，流拍率更是高達(dá)50%（成交10宗，流拍10宗），遠(yuǎn)超重點(diǎn)城市涉宅地平均流拍率18%。

??深圳前8月供地節(jié)奏十分緩慢，前8月僅成交了3宗地（2宗商辦、1宗涉宅），流拍了1宗商辦地塊，宅地實(shí)際零流拍。京、滬供地節(jié)奏稍快，成交規(guī)模明顯高于廣深。僅北京流拍了一宗商辦地塊，流拍率僅有3%，上海則零流拍。

??就土地屬性來(lái)看，前8月流拍的地塊中，35%是商辦地塊，低于同期商辦地塊供地占比10個(gè)百分點(diǎn)，由此可見(jiàn)，商辦地塊的流拍率較涉宅地塊相對(duì)低。CRIC監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，前8月重點(diǎn)城市商辦地塊流拍率僅13%，較涉宅地流拍率低了5個(gè)百分點(diǎn)。

??02

??流拍類型：廣、寧、杭均有優(yōu)質(zhì)地塊撤牌

??政府主動(dòng)中止成為流拍的主要原因之一

??就流拍類型來(lái)看，流標(biāo)地塊占比為61%，政府主動(dòng)撤牌地塊占比為38%。由此可見(jiàn)，除傳統(tǒng)的流標(biāo)之外，政府主動(dòng)中止比重明顯提升，逐漸成為流拍的主要原因之一。典型如廣州、成都等城市，前8月分別有7、8宗涉宅地撤牌，占到各自城市流拍總地塊的七成以上。

??以廣州為例，前8月中心城區(qū)多宗優(yōu)質(zhì)宅地中止出讓，譬如3月掛牌的天河區(qū)金融城東區(qū)AT091415地塊，天河區(qū)金融城東區(qū)AT091410地塊，及天河區(qū)大觀路以東、奧體路以北AT1003008地塊先后撤牌。

??究其原因，主要是因?yàn)橹鞔蚋叨隧?xiàng)目的天河區(qū)金融城板塊，受制于庫(kù)存去化壓力市場(chǎng)熱度低迷，目前金融城板塊的狹義消化周期超過(guò)四年，廣義消化周期更是高達(dá)10年以上，天河·江源半島、珠江天酈等高單價(jià)項(xiàng)目均有較多待售房源，因此2024年以來(lái)，金融城板塊供應(yīng)的2宗宅地也全數(shù)終止出讓。

??此外，荔灣宅地的關(guān)注度較高，該地塊總建面3萬(wàn)平方米，容積率2.3，起拍樓面價(jià)2.3萬(wàn)元/㎡，出行便捷、配套豐富，但由于周邊競(jìng)品過(guò)多，最終依舊未能成功出讓。

??南京前8月共流拍了2宗地，都是政府中止出讓地塊，均位于雨花臺(tái)城南板塊，分別為西善橋、安德門地塊，安德門地塊遙望雨花臺(tái)公墓，且主力對(duì)標(biāo)客群為軟件谷，地塊單價(jià)成本不如鐵心橋板塊，房企情況不佳，因此政府主動(dòng)中止出讓。就連市場(chǎng)熱度一向較高的杭州，上半年也出現(xiàn)了3宗流拍涉宅地塊，其中1宗主動(dòng)撤牌、2宗流標(biāo)。

??主動(dòng)撤牌的地塊是位于錢江新城二期的四堡七堡單元JG1403-12地塊，在正式競(jìng)拍前一天晚上，宣告終止出讓。該地距離地鐵9號(hào)線六堡站直線約250米、連堡豐城六堡商業(yè)約300米，地鐵9號(hào)線4站直達(dá)杭州IFC，5站達(dá)到杭州萬(wàn)象城，直線距離杭州東站約3公里，商業(yè)和交通配套完善；但是地塊緊鄰高架，而且板塊內(nèi)高端配套卻兌現(xiàn)緩慢，導(dǎo)致購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商對(duì)板塊預(yù)期降低。

??不僅如此，板塊宅地供地十分密集，在源源不斷的宅地供應(yīng)下，錢二板塊的購(gòu)買力存疑，開(kāi)發(fā)商信心受到一定地挫傷。流標(biāo)的兩宗宅地分別位于余杭閑林、蕭山寧圍板塊，并且閑林地塊還是容積率僅有0.8，最終還是慘遭流標(biāo)。

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03

??地塊特征：新房去化緩慢拖累土地市場(chǎng)

??中西部和東北省會(huì)遠(yuǎn)郊地塊流拍激增

??流拍地塊的特征方面，不同城市存在較大差異。具體如下：中西部和北方省會(huì)城市，流拍地塊集中在遠(yuǎn)郊區(qū)縣。這些城市當(dāng)前新房去化也處于相對(duì)低位，尤其是郊區(qū)縣市，去化十分緩慢，流拍地塊多集中在郊縣地塊。

??典型如鄭州、濟(jì)南、長(zhǎng)沙等城市，以鄭州為例，流拍的12宗宅地有11宗位于中牟縣，樓板價(jià)多在2000元/平方米左右，僅有1宗位置較佳，位于管城回族區(qū)，起始價(jià)13724萬(wàn)元，起始樓面價(jià)3622元/㎡。該地塊所建商品住宅（毛坯）綜合銷售均價(jià)不超過(guò)11000元/㎡，精裝交付每平不超過(guò)13200元/㎡，如果按照底價(jià)成交的話，地房比僅有33%，盈利空間十分大，但因?yàn)槿セA(yù)期較差，該地塊最終流拍。

??濟(jì)南也是如此，前8月共流拍了8宗涉宅地，其中6宗位于平陰、濟(jì)陽(yáng)等遠(yuǎn)郊區(qū)縣，樓板價(jià)多在2000元/平方米以下，中心城區(qū)僅有2宗地流拍，分別位于歷城蓮花山片區(qū)、歷下盛福莊片區(qū)，起拍總價(jià)分別為11.3、12.7億元，起始樓面價(jià)分別為6553、8343元/平方米。

??長(zhǎng)三角和粵港澳熱點(diǎn)城市，流拍地塊則多集中近郊區(qū)域，土地供求雙方的發(fā)展預(yù)期存在一定分歧。長(zhǎng)三角和粵港澳熱點(diǎn)城市目前多執(zhí)行低密度、小體量、高頻次的“精準(zhǔn)供地”新策略，土地供應(yīng)質(zhì)量明顯提升。

??典型如蘇州、南京、杭州等城市，近期就有多宗低密地塊供應(yīng)，但競(jìng)拍結(jié)果來(lái)看，仍有部分低密地塊流拍。

??以杭州為例，余杭區(qū)閑林單元YH120504/02地塊容積率僅有0.8，建筑面積79631.2㎡，起拍價(jià)約19.11億元，并且不限房?jī)r(jià)，留給開(kāi)發(fā)商的發(fā)揮空間較大，可建設(shè)三層及以下純排屋社區(qū)，但該地最終流拍。

??無(wú)獨(dú)有偶，合肥也有優(yōu)質(zhì)低密宅地流拍——蜀山區(qū)SS202403號(hào)地塊，該地塊位于董鋪湖附近，周邊有龍湖天境、中海原山、麗豐璞羽山等多個(gè)容積率較低小區(qū)。該地塊容積率1.2，將會(huì)打造聯(lián)排、疊墅或洋房等低密度產(chǎn)品，最終因無(wú)人延期。由此可見(jiàn)，現(xiàn)在房企拿地非常的謹(jǐn)慎，非核心板塊核心位置條件再好市場(chǎng)熱度也處于低位。

??此外，三四線城市也有少數(shù)城市出現(xiàn)了多宗流拍，湛江、洛陽(yáng)、肇慶、淮安等地均出現(xiàn)了多宗地塊流拍，涉宅地流拍率均超30%。以湛江為例，前8月僅成交了5宗涉宅地，流拍宅地幅數(shù)高達(dá)11宗，流拍率高達(dá)69%。流拍的地塊多半多位于雷州市、遂溪縣、徐聞縣等遠(yuǎn)郊縣市的小體量地塊，樓板價(jià)多在千元/平方米以下，起拍總價(jià)也多在2億元以下。

??綜上，精準(zhǔn)供地之下，重點(diǎn)城市流拍率逐漸下降，8月流拍率降至10%，基本降至歷史低位。但是城市間流拍率依舊存在較大差異，即便是一線城市也是如此，廣州涉宅地流拍率高達(dá)50%，京、滬、深涉宅地則無(wú)一流拍。二線城市方面，太原、長(zhǎng)春等西部和東北城市流拍率也處于相對(duì)高位。流拍地塊分類來(lái)看，除流標(biāo)外，政府主動(dòng)中止也成為流拍的主要原因之一，占比接近四成；尤其是廣州、杭州等熱點(diǎn)城市，多宗優(yōu)質(zhì)地塊受板塊去化壓力的影響，企業(yè)參拍情況不及預(yù)期，提前中止出讓。

??不僅如此，鄭州、長(zhǎng)沙等中西部核心城市受新房去化拖累的影響，遠(yuǎn)郊地塊密集流拍。就近期土地?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，8月新增供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地平均容積率僅為1.94，較上月下降0.12，優(yōu)質(zhì)低密地塊供應(yīng)占比持續(xù)增加，預(yù)計(jì)四季度供地土地質(zhì)量將進(jìn)一步提升；且地方政府在供地選擇上愈加精準(zhǔn)，典型如南京2024年7月供應(yīng)的28宗宅地，其中15宗來(lái)自遠(yuǎn)郊，在9月之前已全部順利成交。再加之近期房企取證積極性將回升，供應(yīng)回升成交維穩(wěn)帶動(dòng)下，整體流拍率有望延續(xù)當(dāng)前的低位。