??在信貸環境和政策環境雙重收緊的背景下，西安集中土拍熱度也迎來了意料之內的下滑。

??為了控制市場熱度，在22個重點城市之外，西安、南通、徐州、金華等諸多熱點城市也采取了集中出讓的供地方式。在信貸環境收緊、樓市調控加壓的背景下，這些熱點城市集中土拍熱度如何？本文將以10月19日剛剛收官的西安第二次集中土拍表現為例,來看非熱點城市的土拍熱度變化。

??一、二輪供應規模明顯上升

??供地新規下土拍熱度不及首輪

??西安第二次集中供地共推出45宗住宅用地，涉及32宗商品住宅用地和13宗安置及共有產權用地，總供應建面達557萬平方米，較首次集中供應量大幅上升。最終，45宗地中撤牌7宗、流拍1宗，順利成交37宗地，共攬金238億元。

??就土拍熱度來看，與集中土拍的重點城市一樣，西安第二輪集中土拍熱度也較首輪出現下滑。對比兩輪成交熱度指標來看，西安第二輪集中土拍溢價率不到1%，較首輪大降了7個百分點，在供應量大增的背景下，也僅有2幅地進入搖號階段，比例較首次明顯下滑；土地流拍幅數也較首次明顯增加，考慮撤牌和中止出讓地塊，二輪流拍率達18%，較首輪實際流拍率也是上升的。

??土拍熱度的下滑，除了受行業大環境影響，與西安此次供地規則調整也有一定的關系。與其他城市一樣，西安此次集中供地也將溢價率上限設置在15%以內，并要求房企不得以馬甲來圍地、購地需利用自有資金；另一方面，土地出讓條件也較首輪明顯增加，雖然取消了競自持，但所有商品住宅地塊出讓要求中均有5%或10%的自持要求，抬高了房企拿地成本。種種限制之下，房企拿地積極性明顯下滑，土拍熱度也自然隨之下調。

??龍湖成為本場土拍最大贏家

??但多數地塊仍靠國企托底

??拿地房企方面。就商品住宅用地來看，本次西安共成交了25宗商品住宅用地，其中主城區24宗、鄠邑區1區，總建筑面積為271萬平方米。其中龍湖以58億元的總金額包攬其中6宗，成為本場土拍中競得地塊數量最多的房企。

??不過，西安也并未能逃脫地方國企托底的“命運”。從參拍房企來看，包括溢價成交地塊，多數地塊的參拍房企大多是地方國企，如高新創新區的5宗宅地的參拍房企中均有地方政府平臺公司。最終，西安本次集中出讓地塊中六成左右的地塊由央企、地方國企競得，拿地金額TOP5房企中4家均為央企、地方國企。外來規模民企中也僅龍湖有落子，而首輪有土地入賬的綠城、當代、遠洋等均未在本輪土拍拿地。

??宅地5%或10%自持硬要求下

??大部分地塊利潤空間仍較為充裕

??總體來看，西安此次土拍成交地塊熱度均不高，最終僅有2宗地進入搖號，6宗地溢價成交。但由于商品住宅用地均有5%或10%的自持要求及異地配建公租房繳納資金要求，實際地價并未能明顯下調，熱點地塊的拿地成本仍在上漲。如進入搖號階段的城北區QJ10-8-491地塊，其實際成交樓板價較周邊去年成交地塊的價格反而上漲了兩成左右。

??不過，在商品住宅限價有所上調的影響下，西安此次成交地塊的盈利空間仍比較充裕，成交商品住宅用地的地房比平均僅為0.46。以本次集中土拍溢價成交地塊為例來看，所有地塊的地房比基本都在0.6以下，包括搖號的浐灞生態區GW2-15-7地塊和城北區QJ10-8-491地塊，地房比分別為0.51和0.57，兩宗地的房地差也均在8000元/平方米以上，盈利空間較為可觀。

??房企拿地邏輯轉變

??供應端管控重心也應隨之調整

??在信貸環境和政策環境雙重收緊的背景下，西安集中土拍熱度也迎來了意料之內的下滑。不僅西安，常州、揚州、嘉興、金華等多個熱點三線城市的集中土拍亦不及上一輪。尤其是金華，市區第四批集中推出地塊在10月18日的出讓中僅有1宗底價成交，且由地方平臺國企競得，其余地塊均遭遇提前撤牌，而第一批集中成交地塊平均溢價高達49%，土拍熱度直接進入寒冬。

??事實上，橫向對比集中土拍的重點城市來看，在多數重點城市二輪集中土拍撤牌與流拍比例飆升至30%以上的普遍現象下，西安此次集中土拍的撤牌與流拍地塊占比僅為18%，還有2宗地塊進入搖號階段，土拍表現相較平穩。這是由于西安出讓地塊的利潤空間都較為充裕，加之樓市成交量價持續平穩，商品住宅庫存也處于低位，因此房企增儲意愿相對較強。而金華的遇冷除了由于行業整體環境下行外，也和地塊盈利空間仍十分稀薄有關。

??西安的平穩和金華的大幅降溫也從側面表明了當下房企拿地邏輯開始轉變，從追求規模轉向夯實利潤基礎面。在此影響下，這些非重點城市的供地政策也需做出相應調整，為出讓地塊留出適宜的利潤空間，以適應新的市場周期，避免流拍現象頻繁發生，影響市場預期平穩。