??春節假期過后，3月份土地市場交易日漸活躍，再加之上年基期受疫情影響處于低位，成交建面同環比增幅均超過三成。市場熱度方面，在熱點三線城市優質地塊供應增加，以及集中供地下市場熱度轉移等因素影響，紹興、義烏等城市地價屢創新高，溢價率指標延續上升，并創下2020年以來的最高點。

??不過，就供應情況來看，本月土地市場掛牌規模和去年同期相比仍有較大的差距。雖然3月份已經有北京、廣州、長春、天津、無錫等五城推出了首批集中出讓的住宅用地，但僅有廣州、長春和無錫的土地將于4月份入市。考慮到各地供地時間的鋪排和錯期，預計在4月份會迎來重點城市集中供地的首輪掛牌潮，對有意于在重點城市拿地的企業而言，也將迎來投資決策的繁忙期。

??01

??市場走勢

??成交規模同比持平

??優質地塊高占比拉動平均地價繼續走高

??供應方面。本月土地掛牌量較2月周期性回升，但和去年同期相比仍有超過三成的差距。據CRIC統計數據顯示，全國土地市場經營性土地供應總建筑面積19963萬平方米，環比增加21%，同比下降34%。各能級城市土地供應量環比均呈上漲趨勢，其中一線城市土地供應量增幅最為突出，本月總掛牌量達1324萬平方米，主要得益于廣州和北京在3月份均推出了集中供應的第一批土地。集中供地的重點城市中，長春、天津、無錫也均推出了第一批集中出讓的住宅用地。不過，結合出讓時間來看，僅有廣州、長春和無錫的宅地預計將于4月份開拍，其他城市出讓地塊多要在5、6月份才能入市。

??成交方面，隨著各城市拍地計劃提上日程，土地供應量也隨之上漲，3月份全國土地市場成交量也得以較上月明顯回升。據CRIC統計數據顯示，全國土地市場經營性用地成交建筑面積也增長至15677萬平方米，同環比分別增加32%和42%。各能級城市市場表現各異，僅一線城市成交量同環比均呈下跌趨勢。具體來看，一線城市在供地新政的影響下，四城土地供應幾乎斷供，僅廣州有4宗土地成交；二三線城市的成交建面較上月大幅上漲，其中三四線城市的成交建面重回1億平方米以上，同環比漲幅均超過40%。

??價格方面，受重點一、二線城市成交量大幅縮減影響，本月平均樓板價沖高回落，環比上月下降13%至2555元/平方米，但和去年同期相比仍然增長了6%。分能級城市來看，僅三四線城市地價環比上行，一、二線城市本月成交地價均不及上月。具體來看，一線城市本月平均地價為11647元/平方米，環比大降37%，主要是由于上月成交多宗高價地的滬廣本月供地質量明顯下滑，成交地塊無一單價超過2萬元/平方米；二線城市本月平均地價為3977元/平方米，較上月下降了17%；三四線城市則在紹興、義烏等多個長三角城市有優質地塊高價成交的拉動下，本月平均地價突破2000元/平方米，環比上漲20%。

??02

??市場熱度

??長三角三線土拍顯著升溫

??拉動溢價率創下2020年來最高水平

??市場熱度方面，受重點一二線城市土地供應量大幅減少影響，為了補充優質土儲，房企將拿地重心向熱點三四線城市轉移，以長三角城市為代表的熱點三四線城市土拍熱度急劇升溫。在此影響下，本月成交溢價率進一步沖高，達到19%，創下2020年以來的最高水平。

??各能級城市表現不一。一二線城市受供地新政影響，優質土地出讓節奏中斷，溢價率也因此回落，其中一線城市受四個城市土地供應幾乎“斷供”影響溢價率降至零點，二線城市溢價率也受新政影響溢價率小幅下滑至15.8%。而三四線城市則在優質土地密集出讓加之房企年初拍地意愿強烈等因素的利好下，溢價率沖至21.3%的高點，土地市場熱度明顯上升。

       土地市場整體熱度上升的影響下，土地流拍現象也進一步緩和。以重點監測的城市來看，流拍率已經連續四月走低，本月已降至9.1%，較2020年下半年來的最高點已經下滑了近5個百分點。從流拍地塊所在城市來看，三四線的遠郊區或下轄縣市仍為流拍主力，占本月流拍地塊的8成以上，如徐州新沂、蕪湖繁昌、揚州高郵等區縣均有地塊遭遇流拍。這些土地雖然地價都不高，但由于所在片區配套缺乏，購房需求較少，房企拿地意愿也比較低，最終慘遭流拍。

??03

??重點地塊

??三四線城市優質地塊密集入市

??多城地價天花板被刷新

??受2月末重點城市集中供地新政影響，一二線城市優質土地出讓幅數明顯減少，導致房企拿地重點偏向熱點三四線城市，以長三角的紹興、義烏等代表的熱點三四線城市在優質宅地大量入市的影響下土地市場熱度明顯升溫。以本月成交總價TOP10地塊和單價TOP10地塊來看，三四線城市分別占6席和7席，成為本月入榜主力。

??同時，在優質宅地的入市的影響下，三四線城市本月更是誕生了多個板塊、區域乃至全市的“單價地王”，如義烏、紹興、麗水均有全市“單價地王”誕生。典型如本月成交單價最高的地塊為義烏原賓王客運站地塊，成交樓板價為36030元/平方米，一舉刷新了義烏成交涉宅用地單價天花板。再如紹興的兩宗入榜地塊，其中位于柯橋區柯巖片區的宅地，最終成交單價也超過2.5萬元/平方米，刷新柯橋區涉宅用地成交單價新高；另一宗位于越城區則水牌片區的低密宅地更是刷新了紹興市歷史成交宅地單價新高。

??總結：2021年3月，在上月末重磅供應政策出臺的影響下，以北上為代表的一、二線城市明顯放緩了土地出讓節奏，因此本月成交規模雖然回升，但平均地價卻呈現出環比下行的趨勢。不過，在熱點三線大規模優質土地入市成交的帶動下，本月土地市場熱度仍然在上升，溢價率更是逼近20%，已沖至2020年以來的最高點。

??不過，市場熱度持續上升的趨勢難在4月份延續。一方面，北京、廣州等重點城市已經推出集中供應的第一批土地，且其中不乏優質用地，在重點城市供應量上升之下，房企關注重點和拿地資金也會重新偏向這些重點城市。另一方面，近期熱點城市調控呈現出明顯收緊的趨勢，住建部多次約談熱點城市，西安、金華、湖州等城市均在近期加碼了房地產市場調控，以抑制市場熱度。就此來看，下月土地市場整體熱度有望得到降溫。