??上海易居房地產(chǎn)研究院9月1日發(fā)布《2020年8月40城土地市場(chǎng)報(bào)告》，該報(bào)告顯示:

??8月土地市場(chǎng)成交量環(huán)比明顯下降，成交價(jià)小幅下跌，短期仍有降溫空間，但相比去年繼續(xù)復(fù)蘇。40城地市成交量、地價(jià)和溢價(jià)率均有所下降，出現(xiàn)短期拐點(diǎn)。7月以來(lái)，已經(jīng)召開(kāi)兩次房地產(chǎn)座談會(huì)以及中央政治局會(huì)議等均強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，多個(gè)熱點(diǎn)城市收緊房地產(chǎn)政策；地市方面，8月座談會(huì)形成融資管理規(guī)則，部分房企上半年拿地激進(jìn)，三條紅線(xiàn)將限制房企融資擴(kuò)張速度，短期將使得土地市場(chǎng)降溫，長(zhǎng)期將使得土地市場(chǎng)更加平穩(wěn)，周期性波動(dòng)減弱。

??一二線(xiàn)城市成交量小幅下降，地價(jià)略有下跌；三線(xiàn)城市成交量下降相對(duì)更明顯，地價(jià)則環(huán)比持平。具體城市上，溢價(jià)率為0的城市為5城，增加1城，除深圳外均處于東北地區(qū)，東北地區(qū)市場(chǎng)持續(xù)低迷表現(xiàn)，無(wú)錫和北海無(wú)土地出讓。 

??易居研究院研究員王若辰表示：房企拿地?cái)U(kuò)張很大程度上依賴(lài)于融資，融資三條紅線(xiàn)將限制房企的拿地激進(jìn)程度，使得地市的周期波動(dòng)性減弱，起到“穩(wěn)地價(jià)”的作用。 

??報(bào)告主要內(nèi)容如下：

??一、40城整體：市場(chǎng)開(kāi)始降溫，短期拐點(diǎn)出現(xiàn)

??1、土地成交建筑面積：8月成交建筑面積環(huán)比下降18%

??2020年8月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積5386萬(wàn)平方米，環(huán)比下降18%；同比增長(zhǎng)23%。6月土地市場(chǎng)成交明顯回暖，7月成交量增幅收窄，8月成交量環(huán)比明顯下降，但相比去年同期仍維持較高水平。隨著調(diào)控政策的收緊，未來(lái)幾個(gè)月成交量或仍將保持較低水平。

??2020年1-8月，40個(gè)典型城市年初累計(jì)土地成交建筑面積36998平方米，同比增長(zhǎng)6%。

??2、土地出讓金收入：1-8月累計(jì)同比增長(zhǎng)20%

??8月，40個(gè)典型城市土地出讓金收入為3005億元，環(huán)比下降18%，同比增長(zhǎng)55%。2020年1-8月，40個(gè)典型城市土地出讓金累計(jì)收入21638億元,同比增長(zhǎng)20%，增幅繼續(xù)擴(kuò)大。

??分城市來(lái)看，2020年1-8月，40城土地出讓金排名前5的城市分別為上海、杭州、北京、廣州和寧波，其土地出讓金總額分別為2015、1969、1568、1338和1254億元。其中，上海同比增速達(dá)到128%，土地出讓金年內(nèi)首次超過(guò)杭州。排名靠前的城市中，除一線(xiàn)城市外，主要為浙江和江蘇的核心城市，以及部分中部省會(huì)城市。

??3、土地出讓均價(jià)：環(huán)比下跌2.8%，同比上漲12%

??8月，40個(gè)典型城市移動(dòng)平均土地成交均價(jià)為5874元/平方米，環(huán)比下跌2.8%，同比上漲12%，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月地價(jià)將繼續(xù)調(diào)整，但不改震蕩上行的中長(zhǎng)期趨勢(shì)。

??4、土地成交溢價(jià)率：13.6%，今年來(lái)首次回落

??8月，40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為13.6%，與7月相比下降2.7個(gè)百分點(diǎn)，為今年來(lái)首次回落。2020年1月以來(lái)，土地溢價(jià)率維持在2018年底的歷史低位水平，但處于逐步抬升的趨勢(shì)中，8月份溢價(jià)率已經(jīng)開(kāi)始下降，隨著土地市場(chǎng)的降溫，短期溢價(jià)率將開(kāi)始盤(pán)整或者有所下降。

??分城市來(lái)看，8月，40城中土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別為徐州、南昌、西安、金華和煙臺(tái)，土地成交溢價(jià)率分別為64%、44%、40%、36%和30%。8月，溢價(jià)率為0的城市為5城，增加1城，除深圳外均處于東北地區(qū)，東北地區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn)持續(xù)低迷表現(xiàn)，無(wú)錫和北海無(wú)土地出讓。

??二、城市分類(lèi)：三類(lèi)城市土地成交量下降，地價(jià)仍較堅(jiān)挺

??1、一線(xiàn)城市：量?jī)r(jià)小跌

??1-8月，一線(xiàn)城市累計(jì)成交建筑面積為3372萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)49%。相比2019年，2020年一線(xiàn)城市市場(chǎng)復(fù)蘇比較明顯。8月，6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為14965元/平方米，環(huán)比下跌2%，同比上漲16%。

??2、二線(xiàn)城市：量?jī)r(jià)小跌

??1-8月，二線(xiàn)城市土地成交建筑面積為26398萬(wàn)平方米，同比下降1%，降幅繼續(xù)收窄；6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為5374元/平方米，環(huán)比下跌1%，同比上漲3%。

??3、三線(xiàn)城市：量縮價(jià)平

??1-8月，三線(xiàn)城市土地成交建筑面積為7228萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16%。6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為3796元/平方米，環(huán)比上漲0%，同比上漲35%。

??三、結(jié)論和趨勢(shì)：未來(lái)幾個(gè)月地市將繼續(xù)降溫

??8月20日，住建部和人民銀行召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人參加會(huì)議，會(huì)議主要強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”，同時(shí)本次會(huì)議形成了“重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則”。“三條紅線(xiàn)”限制了房企激進(jìn)融資拿地的能力，會(huì)使得土地市場(chǎng)更加平穩(wěn)。8月26日，住建部召集了沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、成都、銀川、唐山、常州等六個(gè)城市政府及所在省（自治區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)人召開(kāi)房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)，這幾個(gè)城市多為近年來(lái)房?jī)r(jià)漲幅靠前的城市。

??二季度40城土地市場(chǎng)較熱，7月份熱度仍有所延續(xù)，8月份已經(jīng)出現(xiàn)短期拐點(diǎn)，隨著調(diào)控政策的收緊，未來(lái)幾個(gè)月40城地市量?jī)r(jià)將繼續(xù)有所回落。長(zhǎng)期來(lái)看，“三條紅線(xiàn)”融資管理規(guī)則有助于保證土地市場(chǎng)更加平穩(wěn)，周期性波動(dòng)減弱。