??導 讀 

??6月競拍輪數TOP10地塊，其樓板價與周邊同類地塊樓板價對比，半數地塊樓板價較之前均有明顯上漲。

??2020年已經過半，雖然疫情對一季度市場產生了較大沖擊，但在優質地塊集中供應的刺激之下，土地市場熱度高漲，溢價率整體延續上漲趨勢。在剛剛過去的6月份，超百輪競拍地塊創下新高，達58幅。哪些區域、哪些企業表現最突出？這些地塊價格是否顯著上漲？本文將對這些問題進行系統剖析，并結合當前政策環境、資金環境對下半年土地市場做出進一步展望。

??01市場熱度

??上半年溢價率整體保持漲勢，6月份仍在高位

??02競拍格局

??九成超百輪地塊位于長三角

??寧波備受追捧、樓板價突破3.2萬

??從房企競拍熱度來看，6月份超百輪競拍地塊也創下今年新高，高達58幅，較4月翻番，較5月也有顯著提升。同時超百輪競拍地塊的布局與高溢價率城市也高度一致，寧波以16幅居于首位，備受房企追捧。除寧波之外，臺州、嘉興和金華三城也較集中，幅數均達到4幅及以上，紹興、無錫、溫州、南通、徐州、衢州、常州等城市均有超百輪競拍地塊，長三角各城市超百輪競拍地塊合計51宗，占據全國的88%。其余的7幅中，3宗來自武漢，其余城市分布較為分散，深圳、南寧、東莞、莆田各有1宗。

??寧波近期土地市場熱度之高有目共睹，不僅僅是高競拍輪數地塊遙遙領先，地價也創下新高，新晉地王為鄞州區JD07-05-08（明樓地段）地塊，經過495輪的激烈角逐，綠城以總價28.8億元的價格競得，溢價率41.4%，成交樓面價32520元/平方米，較前地王——北侖原白沙菜場地塊的樓板價24270元/平方米增加了8000余元/平方米，而地王價格的突破僅僅用了2個月。地市的高熱甚至一度引發了調控升級，7月6日，寧波市資規、住建、人民銀行、銀保監四部門聯合印發《關于進一步保持和促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，《通知》指出，寧波將加大土地供應力度，強化精準供地；從嚴核定新出讓地塊商品住宅銷售價格，調整住宅用地出讓競價規則，嚴格控制樓面地價；同時商品房限購范圍也由三區擴至五區，相信在新政的約束之下，寧波的地價上升勢頭將得到控制。

??寧波地市的高漲一方面源于優質土地資源的稀缺，上半年，寧波的土地供應如開閘泄洪般頻頻入市，尤其是鄞州、海曙、江北多宗配套完善的土地相繼入市，地王價格被接連刷新；另一方面，也是由于寧波近年來人口導入數量十分突出，以2019年常住人口變動情況來看，寧波常住人口增量高達34萬，在國內城市中排在第四位，僅次于杭州、深圳和廣州，新增人口購房需求顯而易見，同時投資客對寧波房地產前景也持續看漲，加之資金面相對寬松，不少中小企業主投資房產保值增值，短期內樓市實現迅速升溫，樓市的熱度很快也傳導到地市上面，助推了地價的快速上漲。

??03價格變動

??新城核心區高熱地塊地價漲勢更突出

??紹興柯橋樓板價翻番

??為了進一步探究這些高熱地塊價格變動情況，我們挑選出6月競拍輪數TOP10地塊，將其樓板價與周邊同類地塊樓板價對比，結果發現：半數地塊樓板價較之前均有明顯上漲，其中漲幅最突出的當屬紹興柯橋G-08地塊，該地塊位于柯橋CBD板塊，自2019年以來，柯橋CBD板塊幾乎沒有新出讓的地塊，唯一一宗還是城投競得的限價安置地塊，位于CBD板塊的東側，與CBD核心區隔著兩個街區，位置稍偏，該宗地塊緊鄰萬達，商業配套完善，交通也十分便利，因此起拍樓板價就達1.6萬元/平方米，遠超該區域歷史最高樓板價10003元/平方米，最終該地塊經過505輪競價，被禹洲以總價26.28元競得，樓面價20545元/平方米，溢價率28.5%，成交樓板價是之前周邊同類地塊的2倍還要多。

??漲幅居于第二、三位的均為寧波宅地，分別位于鄞州和奉化，漲幅均超過50%，以綠城競得的新地王鄞州區JD07-05-08(明樓地段)地塊為例，樓板價高達32520元/平方米，較去年同期周邊成交的江南公路地段JD08地塊的樓板價上漲了57%。

??不僅如此，徐州、嘉興兩宗高熱地塊漲勢也十分突出，漲幅均超過20%，以嘉興嘉秀洲-016號地塊為例，該地塊位于秀洲國家高新區，掛牌起始價6805元/㎡，最后經過241輪競價，藍光以樓面價9125元/㎡+配建面價6200㎡順利收入囊中，溢價率49.4%，經測算該地塊實際樓面價9997元/㎡，這一價格較距其不足1公里、卓越2019年9月競得的嘉秀洲-022號地塊的樓板價8022元/平方米高出近2000元/平方米，秀城板塊熱度明顯上漲。

??當然，部分地塊由于商業配建、區位、成交時間等因素，較周邊同類地塊價格漲勢并不突出，但地價下降的現象一例也不存在，高熱地塊地價整體地價呈上漲之勢。進一步來看，這些地價漲幅比較突出的地塊多集中在新城核心板塊，譬如寧波鄞州江東核心、紹興柯橋CBD、嘉興秀城板塊等，這些區域大都帶有規劃利好，中高端產品較多，品牌房企云集，生活配套較完善，商品房價格上漲預期強于其他區域，因此樓板價漲幅也比較突出。

??值得注意的是，通過對高競拍輪數地塊的競拍輪數和溢價率、參拍企業數量分別進行相關性分析之后，發現競拍輪數和溢價率相關系數僅有0.17，與參拍企業的相關性更低，僅有0.04，由此可見，三者之間相關性并不強。參拍輪數很大程度上與土地資源稀缺度和本地商品房市場有關，參拍輪數較高的地塊多是規劃好、環境美、品質佳的新城核心片區，多為豪宅集中連片區，這種產品在民營企業發達、購買力強的浙北城市去化較佳，因此這些城市競拍熱度較高；而今年的競拍輪數相較往年有所提升，與當前的資本環境有關，疫情影響下房企都過了一段苦日子，因此參拍房企越發精打細算，加價變得謹慎，因此競拍輪數動輒過百。

??04市場展望

??寧波已率先迎來深度調控

??下半年土拍將加速向常態回歸

??綜上，盡管從溢價率和高競拍輪次成交地塊幅數來看，6月份土地市場熱度依舊在高位，但從月度溢價率漲幅見頂、7月初的周度溢價率回落來看，這一波地市的狂歡似乎已經達到了“頂峰”；展望未來，由于當前經濟環境依然面臨挑戰，企業拿地謹慎的態度不會改變，同時大部分中小企業已經在上半年適當補倉，再加之疫情對項目施工進度的影響，下半年的拿地計劃或將縮減。此外，鑒于當前土地熱度已經漲至高位，地方調控已如隨時落下的懸頂之劍，如二季度地市熱度高漲的寧波已經迎來全面調控升級，在房住不炒的前提下，為穩地價、穩房價，不難預見，在經濟發展基本面企穩的情況下，下半年優質地塊供應會越來越少，土地市場熱度也將迎來高位下滑。