??6月17日上午，上海公開(kāi)出讓位于嘉定的兩宗純住宅用地，分別為嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)06-04地塊和嘉定區(qū)嘉定新城E27-1地塊，總出讓面積達(dá)16.28萬(wàn)平方米，起始總價(jià)達(dá)32.3億元，競(jìng)拍結(jié)果再次印證了上海地市之火熱，先有新城+中垠+市北聯(lián)合體以溢價(jià)率201.30%競(jìng)得徐行地塊，而后建發(fā)地產(chǎn)又以總價(jià)41.98億斬獲新城地塊，成為嘉定新地王。

??央行、銀監(jiān)局親自坐鎮(zhèn)，央企退出難阻“地王現(xiàn)象”

??“地王現(xiàn)象”對(duì)于上海這樣的一線城市早已不算新鮮事，地價(jià)沒(méi)有最高只有更高，此前也曾頒布“滬九條”加大限購(gòu)力度來(lái)抑制需求，可房企拿地?zé)崆椴粶p，央企成為“地王制造機(jī)”，基于此，也有傳言稱相關(guān)政府部門已對(duì)表現(xiàn)激進(jìn)的部分央企進(jìn)行約談，雖未被證實(shí)，但可以看到的是此次嘉定土拍中，許多此前風(fēng)頭無(wú)限的央企“老面孔”諸如信達(dá)、電建、保利都沒(méi)有出現(xiàn)，最終參與競(jìng)拍的以大中型民營(yíng)企業(yè)居多，并且拍地現(xiàn)場(chǎng)還有央行和銀監(jiān)局坐鎮(zhèn)觀察，足以見(jiàn)得相關(guān)部門對(duì)于一線地價(jià)的高度重視。并且根據(jù)出讓要求，兩地塊均要求以中小套型住宅(即多層住宅建筑面積不大于90平方米、小高層住宅建筑面積不大于95平方米、高層住宅建筑面積不大于100平方米)為主，基于此可以推斷項(xiàng)目入市也主要為滿足剛需客群的基本居住需求。

??事實(shí)上，以民營(yíng)房企為主體的土拍市場(chǎng)成交價(jià)格并不低廉，徐行地塊和新城地塊在剔除住宅自持和配套保障房等部分，商品住宅的樓板價(jià)分別可到達(dá)25373元/平米和37862元/平米，我們以建發(fā)獲得的嘉定新城新地王為例，該地塊旁邊即為金地2015年9月23日以總價(jià)20.1億元拿下的地王項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)的成交樓板價(jià)為18600元/平米，僅9個(gè)月時(shí)間土地價(jià)格已然翻倍，而且據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，目前嘉定新城板塊商品住宅的在售均價(jià)約為27000元/平米，面粉貴于面包的現(xiàn)象依舊存在。

??高房?jī)r(jià)考驗(yàn)購(gòu)房者承受能力，政府加大土地供應(yīng)才是王道

??不得不說(shuō)，對(duì)于地王頻出的一線城市，房企對(duì)于地價(jià)的承受力在逐步提升，大型房企拼資金，中小房企抱團(tuán)取暖，本著“再不拿地就晚了”的心態(tài)，地價(jià)也被“哄抬”得越來(lái)越高，南匯周浦一地塊近期成交樓板價(jià)也成功突破了40000元/平米，可值得注意的是，無(wú)論我們推斷未來(lái)區(qū)域房?jī)r(jià)能高至幾何，最終還是需要購(gòu)房者買單，一旦超出了他們的承受能力和心理預(yù)期，即便地王高開(kāi)也只能是“有價(jià)無(wú)市“，這也是政府一再?gòu)?qiáng)調(diào)調(diào)控地價(jià)的主要原因；相較于蘇州、南京等地出臺(tái)的地塊熔斷機(jī)制，從根源處加大土地供應(yīng)才應(yīng)是標(biāo)本兼治之策。