??一次交易成為商業發展的重要籌碼

??近日，首創置業和首創鉅大聯合公告宣布，后者將以23.72億元總代價收購首創置業持有的北京、昆山及湖州三個奧特萊斯項目。通過此次交易首創鉅大全權擁有了3個奧特萊斯項目，為其在商業地產領域擴張增加了重要的籌碼。

??從此次交易來看，首創置業和首創鉅大是母子公司關系，屬于集團內部交易，我們猜想雙方交易后有以下幾個方面的考量：

??一是，集團子公司之間通過資產交割，意在整合內部業務，明確公司發展方向，提升各自業務盈利。首創置業、首創鉅大均由國資背景的首創集團控股的子公司，首創鉅大隸屬于首創置業。首創置業發展定位是地產綜合運營商，主要業務有住宅開發、奧特萊斯綜合體、城市核心綜合體，以及部分土地一級開發、高新產業地產等。其住宅項目數量占比高達95%，布局于內陸19個城市及澳大利亞、法國等海外市場；而首創鉅大業務集中于發展奧特萊斯綜合物業項目及商用物業項目，目前擁有3個奧特萊斯項目和一個商業寫字樓項目。由此，從二者的業務方向可看出，首創鉅大通過收購母公司首創置業的3個奧特萊斯將壯大商業地產的發展規模，而首創置業可更加專注于住宅物業的發展。從交易的4個來看，均是母公司首創置業運作較為成熟的已開業項目。所以，雙方出發點可能更多的是基于集團層面利益考量，將商業、住宅資產分離，以形成業務上的協同效應。

??二是首創置業有意回A，剝離商業資產于港資平臺的首創鉅大，有利于商業地產的長遠發展。就資本市場的平臺而言，香港海外市場對商業地產的估值較高于內陸資本市場。目前，首創置業和首創鉅大均是港股上市企業，但首創置業自2004年首次提出回A，截至目前，已提交過7次回A申請，可見企業仍懷著回A的堅定信念。從客觀上來看，首創置業受益于核心重點城市的布局，銷售業績規模在近幾年連連增長，15年銷售突破300億，加上企業在核心城市的貨值充足，銷售規模還有上升的空間，獲得內陸市場的認可也為期不遠。倘若首創置業將奧特萊斯等商業資產售予港資平臺首創鉅大，那么意味著，奧特萊斯項目仍可留在港資平臺，接下來，首創鉅大可繼續發揮港資平臺的優勢，助力內陸業務經營的同時也在加快海外擴張的步伐。

??三是首創鉅大手頭現金充足，購買資產有助于財務杠桿的運用，且有意將奧特萊斯做大做強。據首創鉅大2015年財報顯示，截至2015年12月31日手持約16.37億元現金，無銀行貸款和短債，正是購置資產的大好時候。更值得一提的是，首創鉅大的資產負債率為-26%，可見企業資產杠桿利用率較低。這次首創鉅大獲得首創置業的3個奧特萊斯項目，預計資產增加至75億元(企業2015年年末總資產為51.24億元)。加大資產比重，為發債擴張提供資產抵押的籌碼。另外，首創鉅大2015年初收購西安項目，方向定位為商業發展平臺，其主要業務為發展奧特萊斯綜合體，根據首創置業年報透露，集團未來5年還將做20個奧特萊斯，力爭這塊銷售收入突破150億，預計首創鉅大未來還將繼續接受母公司的奧特萊斯資產注入。

??母公司孵化，集團合力做大商業利潤

??首創鉅大獲得母公司此輪注資后，可以說是企業正式走上商業發展之路，而之所以看好奧特萊斯該種商業業態，主要還是基于集團的內部資源、奧特萊斯的前景等方面的考慮。

??1) 就奧特萊斯這一業態形式來看：奧特萊斯這種低價品牌購物與旅游觀光結合的商業形式在歐美等國家歷經百年，其發展已經較為成熟，目前在全國已經超500家。在國內，自從2002年首次進駐北京至今，奧特萊斯購物中心經歷快速發展，200多家奧特萊斯在全國各地相繼開業，以“奧特萊斯”命名的折扣賣場達400多家市場競爭度較小，雖然數量較多，但尚未形成較大的壟斷集團。未來，隨著國內對輕奢品需求的增加，據商務部數據顯示，2015年全年中國消費者全球奢侈品消費達到1168億美元，奧特萊斯在中國還有較大的發展空間。

??2) 集團涵蓋基礎建設、房產、金融等領域，資源優勢助力擴張發展，尤其是融資和拿地方面，可與集團其他業務板塊結合。擁有北京市國資委背景的首創集團旗下發展有以有水務為核心的基礎設施產業，以城市住宅開發建設為核心的房地產業，以及投行并購業務為核心的金融服務業等三大核心主業，其中房地產產業主要是首創置業和首創鉅大。盡管三大業務板塊的組織相互獨立，但集團基礎設施業務中有不少PPP項目，可為首創置業獲得不少土地一二級開發的業務。由此，不難推測，首創鉅大未來在發展奧特萊斯商業項目時，一方面在土地獲取方面渠道更廣、價格也相對低廉；另一方面，商業資金運作上，不可否認集團的金融板塊的資源可達成協調利用。

??3) 母公司首創置業資產孵化承擔成本，首創鉅大接手后期運維做大利潤。據首創置業2015年報顯示企業在不斷加強商業板塊的整合的同時也取得了不錯的業績。2015年年內通過公開市場、股權合作等方式在新增了南昌、杭州、武漢及長沙四個奧特萊斯項目，截至2016年2月，公司旗下奧萊累計增加至10家。根據公司新5年規劃，首創未來5年還將做20個奧萊，銷售收入突破150億。目前已開業為4家，分別是房山、萬寧、昆山和湖州奧特萊斯，實現銷售金額約20.5億元，較去年同比增長了50%，總客流量已達1554萬人次，同比增長了91%。此次交割的北京房山、湖州、昆山3個奧特萊斯均是已開業項目。通過首創置業孵化開發的項目，直至運作成熟，然后再注入首創鉅大，這樣經過首創置業的開發運營可保證項目的成熟度，首創鉅大則更加專注于商場后期運維二者實現分工與合作，也有利于奧特萊斯的發展。

??后記：盡管這一模式看起來挺好，但商業地產資金占用大、回報不穩定性等問題也是企業面對的一大難題，不少企業在擴張時稍有不慎，便又可能落得變賣資產的下場。對于首創來說，如何尋找適合的模式擴張，如何在規模擴張與運營收益之間權衡等問題都是當務之急。從奧特萊斯這一物業特性來看，我們認為，首創可先實現規模擴張，先贏得這塊市場，如適當引用輕資產模式。不過最為重要的還是在于掌握奧特萊斯這一商業運作模式的“生意經”，后期運營仍然是難點，如何抓住并挖掘國內消費者對輕奢品牌的需求，如何規劃及調整業態，甚至引進新的業態都是一大考驗。