??【研究觀點(diǎn)】

??全球經(jīng)濟(jì)不容樂(lè)觀 樓市下行近期難逆轉(zhuǎn)

??截止2016年5月，2016年住宅銷(xiāo)售量為15,301宗或120億元，較去年同期分別下跌42%和37%。住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)由去年9月份達(dá)到高點(diǎn)后一路下跌，今年初四個(gè)月跌幅已超過(guò)10%，而成交量由年初的2000余宗一路增長(zhǎng)到5月份的4500余宗，增幅超過(guò)50%，可以看出港府辣招初見(jiàn)成效，居民置業(yè)需求得到一定釋放。

??全球經(jīng)濟(jì)疲軟，發(fā)達(dá)國(guó)家舉步維艱，新興國(guó)家也面臨增速放緩的局面，導(dǎo)致外部需求減弱，2016年1-5月訪港人數(shù)和服務(wù)輸出較去年同期下跌。香港經(jīng)濟(jì)增速在第一季度繼續(xù)放緩，增速僅0.8%，低于預(yù)期。同時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)二次加息不確定性增強(qiáng)，全球貨幣市場(chǎng)持續(xù)波動(dòng)，使得房市投資者趨于消極觀望態(tài)度。

??雖然樓市已有一定降溫，港府今年初依舊堅(jiān)定增加土地供應(yīng)的步伐，以緩解供求不平衡的現(xiàn)狀。然而，辣招之一的增加最低頭期款門(mén)檻卻一定程度上增加了居民買(mǎi)房的難度，也讓開(kāi)發(fā)商不得已用二次貸款來(lái)刺激銷(xiāo)售，成交量有所上升，但在樓市不景氣的大背景下，負(fù)資產(chǎn)和違約的可能性也大大增加。由于公眾買(mǎi)房自住的負(fù)擔(dān)依然沉重，港府今年內(nèi)減辣的可能性仍然比較小。分析兩道辣招的目的和放寬條件，未來(lái)政府應(yīng)會(huì)優(yōu)先放寬放貸政策。

??一、經(jīng)濟(jì)

??全球經(jīng)濟(jì)不景氣 美聯(lián)儲(chǔ)加息待定 樓市難回暖

??1、美聯(lián)儲(chǔ)二次加息不確定

??我們預(yù)計(jì)，美聯(lián)儲(chǔ)將于年內(nèi)加息最多兩次，但鑒于五月美國(guó)就業(yè)環(huán)境不景氣，又處于英國(guó)公投脫歐前夕，美聯(lián)儲(chǔ)很可能會(huì)放緩加息步伐，6月會(huì)議或不加息。香港由于港幣與美元的聯(lián)系匯率制度，利率往往隨美元利率浮動(dòng)。此次延緩加息也延緩了香港本地貸款利率可能上升的步伐，對(duì)香港樓市來(lái)說(shuō)算是利好消息。但由于二次加息的不確定性，許多潛在買(mǎi)家仍處于觀望態(tài)度。

??2、全球經(jīng)濟(jì)疲軟, 外部需求降低

??2016年上半年，環(huán)球經(jīng)濟(jì)依然沒(méi)有明顯起色。發(fā)達(dá)國(guó)家仍舉步維艱，歐洲、日本繼續(xù)推行貨幣寬松政策來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，美聯(lián)儲(chǔ)二次加息還需商議，新興經(jīng)濟(jì)體增速也逐漸放緩。疲軟的全球經(jīng)濟(jì)加上波動(dòng)的貨幣市場(chǎng)使得投資者趨于保守，港內(nèi)外股市年初出現(xiàn)大幅拋售。同時(shí)，全球經(jīng)濟(jì)不景氣導(dǎo)致外部需求減弱，第一季度貨物出口的跌幅進(jìn)一步增大，訪港旅游人數(shù)減少、人均消費(fèi)降低也導(dǎo)致服務(wù)輸出轉(zhuǎn)差，種種外部不利因素對(duì)本港經(jīng)濟(jì)牽制頗大。

??3、本地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩

??香港本地經(jīng)濟(jì)受全球經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，增速也逐漸放緩。2016年第一季度，香港經(jīng)濟(jì)較去年同期增幅僅為0.8%，低于上一季度同比增幅的1.9%。盡管失業(yè)率維持在低位，通脹壓力也較小，但是，受旅游業(yè)低迷的影響，第一季度私人消費(fèi)開(kāi)支僅有輕微增長(zhǎng)，投資開(kāi)支則繼續(xù)下跌。種種跡象表明，香港整體經(jīng)濟(jì)依然較為低迷，本港居民買(mǎi)樓需求受到一定抑制。

??二、政策

??增供應(yīng)步伐堅(jiān)定 辣招引起副作用 房貸政策應(yīng)被優(yōu)先放寬

??1、土地供應(yīng)繼續(xù)增加，需求獲得一定釋放

??香港政府自2012年起推行辣招以抑制房?jī)r(jià)飆升，一方面通過(guò)推行雙倍從價(jià)印花稅以及買(mǎi)家印花稅打擊投機(jī)炒樓行為，另一方面增加土地供應(yīng)，希望緩解供求不平衡的問(wèn)題，盡力滿足居民自住需求。至2016年上半年，辣招在香港樓市已有一定成效，私人住宅售價(jià)指數(shù)以及租金指數(shù)由2015年9月的高點(diǎn)逐月下降，到今年四月份已經(jīng)分別下降了11%和8%。而住宅成交量也由年初最低點(diǎn)的2045宗逐步提升至5月的4586宗，除去年初銷(xiāo)售淡季的因素，仍能看出房?jī)r(jià)下跌對(duì)釋放需求起到的積極作用。

??辣招雖已初見(jiàn)成效，港府依然不松口“減辣”。據(jù)2016-2017賣(mài)地計(jì)劃，香港政府在今年將提供29幅住宅用地，可供興建19200個(gè)單位。預(yù)期16-17年度總土地供應(yīng)量可供興建28600個(gè)單位，高出年房屋供應(yīng)目標(biāo)一萬(wàn)余個(gè)。

??2、提升頭期款門(mén)檻，開(kāi)發(fā)商二次貸款風(fēng)險(xiǎn)大

??港府辣招之二就是提升了房貸最低頭期款門(mén)檻，由于香港家庭負(fù)債占居民生產(chǎn)總值達(dá)60%以上，自15年初，港府降低了物業(yè)最高按揭成數(shù)近一成，以維持銀行和金融體系的穩(wěn)定。

??然而，開(kāi)發(fā)商面對(duì)前一段量?jī)r(jià)齊跌的銷(xiāo)售壓力，不得已推出了二次貸款來(lái)降低買(mǎi)家首付負(fù)擔(dān)，二次貸款使買(mǎi)家不需要收入證明，便能貸款80%到95%。今年二月份，超過(guò)五分之一的買(mǎi)家申請(qǐng)了開(kāi)發(fā)商貸款，開(kāi)發(fā)商貸款勢(shì)頭強(qiáng)勁，然而由于房?jī)r(jià)仍呈下降趨勢(shì)，如此高的貸款比例擴(kuò)大了買(mǎi)家未來(lái)負(fù)資產(chǎn)的可能性，今年一季度，負(fù)資產(chǎn)的案例就達(dá)到了1432宗，較上一季度增加了13倍。開(kāi)發(fā)商雖然通過(guò)增加貸款額度來(lái)刺激銷(xiāo)售，但也因此需要承受更大的違約風(fēng)險(xiǎn)。

??3、港府咬緊辣招不松口，預(yù)期貸款政策應(yīng)優(yōu)先放松

??樓市雖有所降溫，普通居民買(mǎi)房負(fù)擔(dān)依然沉重，房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)超過(guò)可接受范圍，因此，港府在近期內(nèi)應(yīng)不會(huì)松口減辣。然而細(xì)究?jī)傻览闭校』ǘ愓哚槍?duì)投機(jī)炒樓行為，貸款政策則為維護(hù)金融系統(tǒng)穩(wěn)定。辣招的根本目的是釋放普通居民買(mǎi)房自住需求，增加印花稅不會(huì)影響該部分需求釋放，反而能夠抑制投機(jī)導(dǎo)致的房市泡沫；而貸款政策目前雖有利于抑制高杠桿買(mǎi)房行為、給房市降溫，卻同時(shí)增加了普通居民買(mǎi)房的首付負(fù)擔(dān)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看依然相背于辣招的根本目的。因此，一旦確認(rèn)房市確已進(jìn)入下行通道，居民買(mǎi)房負(fù)擔(dān)減輕到一定程度，目前頭期款門(mén)檻政策即會(huì)降低。而印花稅政策仍需看政府增供應(yīng)的步伐，目前政府土地供應(yīng)應(yīng)優(yōu)先滿足居民自住需求，其次才是投資需求。只有當(dāng)住宅供應(yīng)能夠較好釋放剛性需求并有富余時(shí)，印花稅政策才有可能放松。因此，我們預(yù)期房貸政策將先于印花稅政策獲得放松。

??三、土地

??政府持續(xù)增加土地供應(yīng)房?jī)r(jià)或?qū)⒊掷m(xù)回落

??2016年1月至5月香港住宅土地成交總額約為178.36億元，已經(jīng)超過(guò)2015年上半年168.35億元的成交額。截至5月31日，成交總面積已達(dá)到113,428平方米，遠(yuǎn)超2015年上半年的88,329平方米，接近2015年下半年120,483平方米的成交面積。

??2016年上半年土地市場(chǎng)交易活躍的情況有望在下半年持續(xù)。發(fā)展局局長(zhǎng)陳茂波表示，政府會(huì)保持靈活，會(huì)在季內(nèi)加推用地，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)情況。

??政府發(fā)布的2016至17年度的賣(mài)地計(jì)劃中包括29幅住宅用地。其中，14幅是新增用地，15幅滾存自上年度賣(mài)地計(jì)劃。可供興建單位數(shù)量是2010年以來(lái)的新高。這顯示了政府增加住宅土地供應(yīng)的決心。

??下一財(cái)政年度的潛在私人房屋土地供應(yīng)，估計(jì)可以興建約28,600個(gè)單位，其中包括政府賣(mài)地、鐵路物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目、市區(qū)重建局項(xiàng)目以及私人重建或發(fā)展項(xiàng)目的土地供應(yīng)。

??根據(jù)政府的賣(mài)地計(jì)劃，2016年4月至2017年3月，計(jì)劃出售住宅土地總面積共231,095平方米。政府持續(xù)穩(wěn)定提供住宅用地的目標(biāo)清晰明確，若有剩下未賣(mài)出的土地，將會(huì)滾存至下一年出售。

??在房屋事務(wù)委員會(huì)增加房屋供應(yīng)量的目標(biāo)下，土地供應(yīng)充分有余，住宅供應(yīng)量增加，2016年下半年房?jī)r(jià)有下降態(tài)勢(shì)。

??四、市場(chǎng)

??供應(yīng)大幅上升需求略有回升價(jià)格或?qū)⒀永m(xù)下行趨勢(shì)

　　2015年香港私人住宅的售價(jià)在9月達(dá)到頂峰后，從10月開(kāi)始已連續(xù)6個(gè)月下挫達(dá)13.4%，2016年第一季度的售價(jià)同比下降5%。 4月之后，售價(jià)稍有回升，仍低于去年同期。

　　在住宅買(mǎi)賣(mài)合約數(shù)量及總額方面,與2015年第一季度相比，2016年第一季度大幅下降，存貨周轉(zhuǎn)率達(dá)到政府出臺(tái)辣招以來(lái)最低，僅0.37%。但合約買(mǎi)賣(mài)數(shù)量及金額在4月、5月迅速回升，與去年同期持平，連帶住宅售價(jià)在4月有小幅上漲。

　　一手住宅方面，2016年第一季度表現(xiàn)乏力，總成交宗數(shù)1325宗，金額167.61億元，同比下降64.6%及52.1%。4月、5月一手住宅交易迅速回升，單月成交宗數(shù)分別為1294宗和1476宗，雖比去年同期下降了20.8%和18.4%，但較3月成交量翻了一倍。

　　二手住宅方面，第一季度延續(xù)2015年底的情況，呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，總成交宗數(shù)4896宗，金額279.13億元，同比下降62.4%及65.5%。4月、5月二手住宅交易有回升跡象，單月成交宗數(shù)分別為3200宗和3110宗，與去年同期基本持平。

　　由此可見(jiàn)，私人住宅的需求方面并沒(méi)有因?yàn)槭蹆r(jià)的連續(xù)下降而得到充分釋放。

　　從供應(yīng)方面來(lái)看，2016年第一季度私人住宅落成單位1800個(gè)。截至2016年4月，私人住宅各類單位落成量共2333個(gè)，與往年相比有所回落。但私人住宅的施工量在第一季度增幅驚人，達(dá)到13,300伙，接近去年全年的施工量，是2004年有記錄以來(lái)的新高。可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)1至2年私人住宅的供應(yīng)量將大幅增加。

　　政府方面的積極推地促使住宅供應(yīng)快速上升。由運(yùn)輸及房屋局的數(shù)據(jù)推算，未來(lái)3至4年的潛在一手供應(yīng)量可能達(dá)到92,000伙，再創(chuàng)歷史新高。其中，69%屬于實(shí)用面積少于69.9平方米的中小型單位，約有63,600伙。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年，私人住宅的供應(yīng)以荃灣、元朗及將軍澳地區(qū)為主。

　　2016年香港住宅市場(chǎng)供應(yīng)量增加明顯，但住宅需求乏力的情況延續(xù)。下半年樓宇買(mǎi)賣(mài)或?qū)⒕徛兴厣?，但總體難以恢復(fù)活力，房?jī)r(jià)或?qū)⒗^續(xù)下行，供應(yīng)可能過(guò)剩。