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??— 01—本月樓市政策聚焦

??中央房地產(chǎn)金融支持加碼，地方需求側(cè)政策持續(xù)發(fā)力

??2025年5月，我國(guó)房地產(chǎn)政策環(huán)境延續(xù)寬松。中央層面，一方面通過(guò)政策工具協(xié)同發(fā)力呵護(hù)流動(dòng)性，同時(shí)，5年期以上LPR和公積金貸款利率下調(diào),進(jìn)一步降低居民房貸成本；另一方面，明確支持商品房庫(kù)存較多城市可自主決定以合理價(jià)格收購(gòu)存量商品房轉(zhuǎn)為保障性住房，加快推進(jìn)地方收儲(chǔ)工作。此外，中央持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)，城市更新示范城市再擴(kuò)圍，對(duì)擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)投資、促消費(fèi)等方面都將發(fā)揮重要作用。

??地方層面，本月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策46條，其中，寬松性政策40條、中性政策4條、緊縮性政策2條。地方政策繼續(xù)聚焦房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、城市更新和城中村改造，以發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼、優(yōu)化住房公積金政策、鼓勵(lì)房票安置、加碼人才購(gòu)房激勵(lì)等措施為主。本期報(bào)告主要對(duì)5月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??— 02—

??中央政策：政策工具協(xié)同發(fā)力呵護(hù)流動(dòng)性，房地產(chǎn)金融支持加碼

??1.政策跟蹤

??2.政策小結(jié)

??5月資金面整體維持偏松。月初央行宣布降準(zhǔn)降息后，資金利率快速下行，但隨著中下旬政府債發(fā)行加速、央行買斷式逆回購(gòu)集中到期及繳稅等因素?cái)_動(dòng)，資金面邊際收斂。公開(kāi)市場(chǎng)操作方面，常規(guī)逆回購(gòu)累計(jì)投放38707億元，當(dāng)月有38859億元到期，累計(jì)凈回籠152億元；MLF投放6000億元，到期1250億元，凈投放3750億元；買斷式逆回購(gòu)?fù)斗?000億元，凈回籠2000億元；投放2400億元國(guó)庫(kù)現(xiàn)金定存；降準(zhǔn)0.5bp，釋放長(zhǎng)期資金約1萬(wàn)億元等。資金利率方面，5月DR001運(yùn)行中樞環(huán)比下行17BP至1.50%，DR007運(yùn)行中樞環(huán)比下行13BP至1.60%。LPR方面，1年期LPR、5年期以上LPR同步下調(diào)10BP，分別為3.0%、3.5%。

??在房地產(chǎn)方面，中央層面從多維度對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行了寬松調(diào)整：一是將5年期以上LPR下調(diào)了10個(gè)基點(diǎn)，將公積金貸款利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)一步降低居民房貸成本；二是明確支持商品房庫(kù)存較多城市可自主決定以合理價(jià)格收購(gòu)存量商品房轉(zhuǎn)為保障性住房，加快推進(jìn)地方收儲(chǔ)工作等；三是發(fā)布持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)指導(dǎo)意見(jiàn)，提出建立可持續(xù)的城市更新模式，有助于提振住房需求、改善居民居住條件等。

??— 03—

??地方政策：延續(xù)“因城施策”基調(diào)，需求側(cè)政策持續(xù)發(fā)力

??1. 寬松性政策（1）行政干預(yù)政策

（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

?（4）其他政策

??2. 中性政策（1）住房保障政策

??3. 緊縮性政策（1）市場(chǎng)監(jiān)管政策

??4. 政策小結(jié)

??地方延續(xù)“因城施策”基調(diào)，需求側(cè)政策持續(xù)發(fā)力

??中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2025年5月，地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策46條。其中，寬松性政策40條，內(nèi)容主要涉及發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、加大住房公積金支持、鼓勵(lì)房票安置力度等；中性政策4條，內(nèi)容主要涉及經(jīng)濟(jì)適用房認(rèn)購(gòu)條件優(yōu)化、配售型保障性住房建設(shè)管理等；緊縮性政策2條，內(nèi)容主要涉及住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升、農(nóng)村宅基地管理等。總的來(lái)看，本月地方政策繼續(xù)聚焦房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、城市更新和城中村改造，以發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼、優(yōu)化住房公積金政策、鼓勵(lì)房票安置、加碼人才購(gòu)房激勵(lì)等措施為主。

??行政干預(yù)核心舉措包括發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼或稅費(fèi)優(yōu)惠、加大房票安置力度、鼓勵(lì)住房“以舊換新”等

??在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼或給予稅費(fèi)優(yōu)惠、加大房票安置力度、鼓勵(lì)住房“以舊換新”等。典型代表有：蘇州、合肥、瑞麗、株洲、重慶、紹興市柯橋區(qū)、廣西、湖南等多地發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼或契稅優(yōu)惠政策；珠海、株洲、信陽(yáng)、湖南等多地鼓勵(lì)運(yùn)用專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地；蘇州、珠海、株洲、湖南等多地鼓勵(lì)在城市更新、城中村和危舊房改造征收過(guò)程中實(shí)施房票安置；珠海、重慶、湖南等地加大力度支持開(kāi)展“以舊換新”購(gòu)房服務(wù)等。

??公積金政策核心舉措包括上調(diào)公積金最高貸款額度、放寬公積金申請(qǐng)限制、下調(diào)公積金貸款利率等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)公積金最高貸款額度、放寬公積金申請(qǐng)限制、下調(diào)公積金貸款利率等。典型代表有：濟(jì)南將購(gòu)買高品質(zhì)住宅、多子女家庭或高層次人才、購(gòu)買現(xiàn)房的最高貸款額度上調(diào)至170萬(wàn)元，支持購(gòu)房首付款提取家庭代際互助；大連將全日制本科高校畢業(yè)生、經(jīng)認(rèn)定的城市發(fā)展緊缺人才最高貸款額度上調(diào)20萬(wàn)元；長(zhǎng)春將多子女家庭第二次使用公積金貸款最高額度上調(diào)40%，并將職工提取公積金支付購(gòu)房首付款支持范圍由長(zhǎng)春市行政區(qū)域內(nèi)擴(kuò)展至吉林省行政區(qū)域內(nèi)；廣州、南通、大連、西安、北京等多地跟進(jìn)下調(diào)住房公積金貸款利率等。

??人口人才政策主要涉及發(fā)放人才購(gòu)房補(bǔ)貼、加大人才公寓供給等

??人口人才政策主要涉及發(fā)放人才購(gòu)房補(bǔ)貼、加大人才公寓供給等。典型代表有：上海市楊浦區(qū)對(duì)于符合條件的優(yōu)秀創(chuàng)作者購(gòu)房首套房給予一次性50萬(wàn)元至200萬(wàn)元住房補(bǔ)貼；佛山啟動(dòng)優(yōu)才安居宜居工作，針對(duì)不同類型人才提高“一對(duì)一”安家補(bǔ)貼，一類領(lǐng)軍人才購(gòu)房補(bǔ)貼最高可達(dá)1000萬(wàn)元，二類人才最高補(bǔ)貼600萬(wàn)元；長(zhǎng)沙對(duì)于博士、碩士畢業(yè)生首次購(gòu)房分別給予12萬(wàn)元、4萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼，首套房公積金貸款最高貸款額度可提高至1.5倍；信陽(yáng)、宿遷等地加大人才公寓籌建力度等。

??住房保障政策主要涉及優(yōu)化經(jīng)適房認(rèn)購(gòu)條件、加強(qiáng)配售型保障性住房建設(shè)管理等

??中性政策主要涉及保障性住房規(guī)劃建設(shè)、配售型保障性住房管理等。典型代表有：洛陽(yáng)從戶籍限制、人均住房面積限制、申請(qǐng)人員年齡限制等多方面優(yōu)化經(jīng)適房認(rèn)購(gòu)條件；信陽(yáng)、長(zhǎng)沙等地發(fā)布配售型保障性住房籌建管理相關(guān)辦法，對(duì)房源籌建、面向客群、申購(gòu)條件、售后管理等多方面內(nèi)容作出明確；青島進(jìn)一步優(yōu)化配售型保障性住房輪候選房有關(guān)事宜等。

??緊縮性調(diào)控主要涉及住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升、嚴(yán)格農(nóng)村宅基地管理等

??緊縮性政策主要涉及住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升、農(nóng)村宅基地管理。典型代表有:湖南開(kāi)展住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)，要求建立和完善物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)公開(kāi)公示制度，集中整治物業(yè)服務(wù)中存在的突出問(wèn)題，規(guī)范物業(yè)秩序維護(hù)、客戶服務(wù)行為等；河南發(fā)文明確，不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買農(nóng)房、宅基地，不允許退休干部到農(nóng)村占地建房等。

??— 04—

       2023年至今中央層面重要房地產(chǎn)政策梳理

??— 05—

??5月重要事項(xiàng)復(fù)盤

??— 06—

??房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??5月9日，央行發(fā)布《2025年第一季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》。報(bào)告指出，當(dāng)前外部沖擊影響加大，世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能不足，貿(mào)易保護(hù)主義抬頭，地緣沖突持續(xù)存在，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好的基礎(chǔ)還需要進(jìn)一步穩(wěn)固。下階段，將繼續(xù)實(shí)施好適度寬松的貨幣政策，發(fā)揮結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具作用，加大宏觀信貸政策指導(dǎo)力度，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極滿足各類主體多樣化資金需求。短期流動(dòng)性方面，根據(jù)中信證券研究測(cè)算，在排除MLF及逆回購(gòu)到期因素前提下，6月整體不存在流動(dòng)性缺口，加之5月以來(lái)央行流動(dòng)性投放相對(duì)積極，資金面維持偏松預(yù)期。

??在房地產(chǎn)方面，5月初央行、國(guó)家金融監(jiān)管總局等多部門推出政策組合拳，持續(xù)提振市場(chǎng)信心。后續(xù)預(yù)計(jì)將繼續(xù)以適度寬松貨幣政策托底流動(dòng)性，聚焦“止跌回穩(wěn)”主線，重點(diǎn)推進(jìn)專項(xiàng)債收儲(chǔ)加速落地、城市更新、城中村和危舊房改造加碼、房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度改革等工作。

??2.地方層面

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2025年5月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額2945.8億元，同比跌幅仍然超過(guò)8%，環(huán)比增長(zhǎng)3.5%。重點(diǎn)30城商品住宅新增供應(yīng)664萬(wàn)平方米，環(huán)比下降38%，同比下降32%；成交1058萬(wàn)平方米，環(huán)比下降2%，同比下降9%。房地產(chǎn)市場(chǎng)總體仍處于止跌回穩(wěn)弱復(fù)蘇走勢(shì)。展望后市，面對(duì)市場(chǎng)持續(xù)分化，地方房地產(chǎn)政策需要更加精準(zhǔn)有力，一線及強(qiáng)二線城市政策重點(diǎn)在于進(jìn)一步優(yōu)化行政限制性政策和提升住房品質(zhì)，弱二線及三、四線城市則仍需要聚焦去庫(kù)存與防風(fēng)險(xiǎn)，一方面繼續(xù)通過(guò)發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼、發(fā)放消費(fèi)券、加大住房公積金貸款支持、加大房票安置力度等方式激發(fā)住房需求，另一方面加快推進(jìn)收儲(chǔ)工作，重點(diǎn)聚焦解決資金籌集、完善操作標(biāo)準(zhǔn)程序、引入市場(chǎng)機(jī)制、保持資金平衡以及增強(qiáng)償債能力等問(wèn)題。