??【熱點(diǎn)聚焦】

??5月15日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》。通知提出：

??一、對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

??二、在全國(guó)統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

??【熱點(diǎn)評(píng)析】

??居民、企業(yè)信貸需求大幅收縮和房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行是房貸利率下限下調(diào)的重要誘因

??從背景來(lái)看，央行及銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布房貸利率新政主要有兩方面原因：

??第一，4月金融數(shù)據(jù)表現(xiàn)低迷，居民、企業(yè)信貸需求大幅收縮。根據(jù)5月13日央行發(fā)布的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告來(lái)看，4月社會(huì)融資規(guī)模增量為9102億元，比上年同期少增9468億元，下降了51%；新增人民幣貸款6454億元，同比少增8231億元，下降了56%，環(huán)比3月份的31254億元下降了79%；居民貸款減少2170億元，同比少增7453億元，其中住房貸款減少605億元，同比少增1861億元。反觀存款，4月人民幣存款增加909億元，同比多增8161億元，其中，居民部門存款同比多增8668億元，企業(yè)部門存款同比多增2346億元。貸款減少，存款增加，表明當(dāng)前居民和企業(yè)市場(chǎng)信心不足，投資和消費(fèi)欲望降低，降杠桿和增加儲(chǔ)蓄意愿提升，不利于穩(wěn)增長(zhǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

??第二，房地產(chǎn)行業(yè)多項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)降幅持續(xù)擴(kuò)大，市場(chǎng)仍在探底。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布數(shù)據(jù)，2022年1-4月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資39154億元，同比下降2.7%，較1-3月下降了3.4個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積39768萬(wàn)平方米，同比下降20.9%，降幅較1-3月擴(kuò)大7.1個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額37789億元，同比下降29.5%，降幅較1-3月擴(kuò)大6.8個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48522億元，同比下降23.6%，降幅較1-3月擴(kuò)大4個(gè)百分點(diǎn)等。盡管堅(jiān)持“房住不炒”定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段”已逐漸成為社會(huì)共識(shí)，但房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)的地位沒(méi)變。房地產(chǎn)不僅自身市場(chǎng)規(guī)模龐大，而且關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈復(fù)雜多樣。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示，房地產(chǎn)既可以是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的“壓艙石”，也可能是“風(fēng)險(xiǎn)源”，對(duì)經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范有著重要的系統(tǒng)性影響。

??房貸利率下限下調(diào)利好房貸成本降低和市場(chǎng)信心恢復(fù)，但具體成效有待觀察

??從影響來(lái)看，政策對(duì)于引導(dǎo)降低房貸成本、促進(jìn)房企和購(gòu)房者市場(chǎng)信心恢復(fù)有積極作用。具體來(lái)看：

??此前個(gè)人住房信貸政策為：首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。調(diào)整后，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套房政策不變。按貸款金額50萬(wàn)元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，平均每月可減少月供支出約60元，30年共減少利息支出約2萬(wàn)元。結(jié)合4月20日央行發(fā)布的LPR公告，新政實(shí)施后首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率最低可降至4.4%。而根據(jù)央行發(fā)布的一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，3月新發(fā)放貸款加權(quán)平均利率為4.65%，個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為5.49%。這也就意味著，個(gè)人住房貸款利率理論上仍存在較大的下調(diào)空間，有助于引導(dǎo)地方政策和銀行進(jìn)一步落實(shí)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，進(jìn)一步降低購(gòu)房者成本。

??但同時(shí)也要認(rèn)識(shí)到，新政并非直接和全面降息，政策落地執(zhí)行仍需要地方結(jié)合自身房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和相關(guān)調(diào)控要求，具體成效有待觀察。以3月份為例，首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為4.6%，但實(shí)際執(zhí)行中大部分城市貸款利率要明顯高于此標(biāo)準(zhǔn)。此外，新政在二套商業(yè)性個(gè)人住房信貸政策方面未作調(diào)整，重點(diǎn)傾向支持剛需住房需求，屬于定向?qū)捤桑砻髟趫?jiān)持“房住不炒”調(diào)控定位下，政策目的仍在于穩(wěn)樓市而非全面刺激樓市。

??（內(nèi)容來(lái)源：中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心）