??【熱點聚焦】

??5月9日，吉林市人民政府發(fā)布《關(guān)于印發(fā)疫情期間促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展若干政策措施的通知》，指出要降低項目資本金監(jiān)管比例、降低商品房預(yù)售資金監(jiān)管比例等多項措施。

??5月10日，山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、中國人民銀行太原中心支行、山西銀保監(jiān)局印發(fā)《山西省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，提出非重點監(jiān)管資金（超出監(jiān)管賬戶內(nèi)重點監(jiān)管額度以外的資金）可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用，優(yōu)先用于預(yù)售項目工程建設(shè)和償還本項目貸款等；同時監(jiān)管部門可以根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動態(tài)考核、信用評價及資產(chǎn)負(fù)債情況，適當(dāng)降低或提高其節(jié)點留存重點監(jiān)管資金額度，但每個節(jié)點降低或提高的比例不得超過5%。

??【熱點評析】

??地方政府積極執(zhí)行中央指示，陸續(xù)出臺“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”政策

??據(jù)統(tǒng)計，在中央政治局會議明確給出“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”的指示后，徐州、梅州、岳陽、長春、惠州、山西省、吉林等省市紛紛出臺預(yù)售資金監(jiān)管調(diào)整政策，以提高預(yù)售資金使用效率，保障預(yù)售資金用于工程建設(shè)，促進(jìn)地方房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。從優(yōu)化資金監(jiān)管的具體措施來看，長春、連云港、徐州都提出采取擔(dān)保方式。其中，長春允許符合條件的商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具保函，以保函替代預(yù)售監(jiān)管資金；連云港提出探索采取擔(dān)保方式，釋放一定數(shù)額資金用于房地產(chǎn)項目的建設(shè)和運營。徐州、梅州、岳陽等地則提出優(yōu)化商品房預(yù)售監(jiān)管資金支取節(jié)點。其中，徐州提出由原來的按預(yù)售批次調(diào)整為按棟支取重點監(jiān)管資金；梅州提出增加預(yù)售款提取次數(shù)。另外，惠州提出確保監(jiān)管額度內(nèi)的資金專款專用；山西省、吉林市降低商品房預(yù)售資金監(jiān)管比例。

??樓市調(diào)控的關(guān)鍵在于各地政策的切實落地和執(zhí)行力度，當(dāng)前緩解房企流動性壓力仍需可見預(yù)售資金的支取和使用

??盡管今年2月全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法已經(jīng)出臺，意在糾偏部分預(yù)售資金監(jiān)管收緊過度的城市，為緩解房企因預(yù)售資金從嚴(yán)監(jiān)管而導(dǎo)致的流動性壓力。但從落地效果來看，預(yù)售資金的寬松力度與金融機構(gòu)的實際執(zhí)行力度較弱，部分房企仍然因其監(jiān)管賬戶資金流轉(zhuǎn)不暢而影響了開發(fā)項目的健康發(fā)展運營等方面。

??事實上，對于預(yù)售監(jiān)管資金占預(yù)收賬款或合同負(fù)債比重高、且還未出現(xiàn)信用違約的房企而言，在確保項目交付的前提下，提高商品房預(yù)售資金使用的靈活性確實會利好他們在局部城市獲得更多流動性，也可以刺激他們通過高效去化、銷售回款，獲得合規(guī)資金的使用權(quán)，為穩(wěn)定可持續(xù)經(jīng)營和恢復(fù)投資信心提供支撐。而至于如何優(yōu)化和完善預(yù)售資金監(jiān)管方面，后續(xù)地方還可以改進(jìn)的方向還包括：合理允許部分高信用房企以銀行保函解凍部分監(jiān)管資金；不再“一刀切”，而是梯隊化預(yù)售監(jiān)管放松，針對信用等級較高的房企，預(yù)售資金留存比例適當(dāng)降低；進(jìn)一步放開預(yù)售資金的監(jiān)管時間點等等。