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??“交出這樣的成績，我倍感壓力，內(nèi)心充滿緊迫感。”萬科董事會主席郁亮代表管理層對于2021年取得的業(yè)績向股東致歉。

??業(yè)績低迷不僅萬科一家，這幾乎是2021年房企的普遍現(xiàn)象，也透露出“黑鐵時代”房地產(chǎn)行業(yè)的艱難。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者分析，2021年全年房企整體銷售情況不容樂觀，大多數(shù)規(guī)模房企銷售增速放緩甚至出現(xiàn)負增長，目標完成率不及歷史同期。頭部房企經(jīng)受著從過熱到冷靜的考驗，千億房企則站在規(guī)模邊緣不斷探尋底部。

??記者梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2021年TOP50上市房企總銷售規(guī)模為10.39萬億元，其中千億元規(guī)模房企保持在41家。從銷售增速上看則下滑明顯，18家房企銷售規(guī)模出現(xiàn)負增長；在19家實現(xiàn)個位數(shù)增長的房企中，有5家房企同比增長不到1%。

??從全年銷售任務來看，僅7家房企完成。從公開渠道可以查到的23家房企銷售回款率數(shù)據(jù)來看，回款率中位數(shù)為90%，平均數(shù)為90.56%，房企整體銷售回款情況呈現(xiàn)上升趨勢，“促回款、保‘三條紅線’、抓現(xiàn)金流”仍是房企首要任務。

??如果說沒有回款的銷售不是真正的銷售，那最能客觀體現(xiàn)房企資金運用和戰(zhàn)略把控水平的便是權益銷售額。從榜單中可以看出，TOP50上市房企中28家房企權益銷售額突破千億元門檻，有26家房企權益銷售額占比不到70%。

??當下，房企要做的仍是“逆勢求生”，并在外部環(huán)境艱難的情況下修煉“內(nèi)功”。

??18家房企銷售規(guī)模出現(xiàn)負增長

??透過TOP50上市房企銷售額、權益額、回款幾個榜單，表現(xiàn)最直接的就是行業(yè)開始進入降速求穩(wěn)通道。

??從銷售額來看，“碧恒萬”銷售前三甲的格局在2021年被打破。碧桂園以唯一全口徑銷售額突破7000億元穩(wěn)居榜首，萬科以6277億元奪得亞軍，第三名融創(chuàng)中國差100億元突破6000億元銷售額。保利發(fā)展以5349億元緊隨其后，“碧萬融保”成為2021年規(guī)模在5000億元以上的4家房企。去年同期，碧桂園、恒大、萬科全口徑銷售額均突破7000億元。

??中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計TOP50上市房企財報數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，18家房企銷售規(guī)模出現(xiàn)負增長，各梯隊房企門檻值均發(fā)生了變化。

??TOP3上市房企門檻值為5976億元，較上年下降14.8%；前三甲中僅融創(chuàng)中國錄得3.9%小幅增長，萬科、碧桂園分別下降了10.8%和3.8%。

??TOP10上市房企門檻值為2902.46億元，較上年增長0.4%。其中綠城中國和招商蛇口錄得同比增幅最高，分別為21.3%和17.73%；中國恒大降幅最大，同比下降34.44%；綠地控股排名第10，同比下幅18.62%。

??TOP30上市房企門檻值為1345.58億元，較上年增長7.73%。在這一陣營中規(guī)模房企如世茂集團、新城控股、中南置地、金科集團、陽光城等分別同比下滑10.13%、7.29%、11.8%、17.56%和15.69%。雅居樂、融信增長不到1%。

??也有部分房企實現(xiàn)了較高業(yè)績同比增長，建發(fā)房產(chǎn)以64.7%銷售增長位列榜首，但如何實現(xiàn)利潤與規(guī)模雙增長是建發(fā)房產(chǎn)面對的考驗。此外，濱江集團、金地集團也實現(xiàn)了24.03%和18.15%業(yè)績增幅。

??TOP50上市房企門檻值601.05億元，較上年下降13.39%。新力地產(chǎn)銷售額同比下滑31.87%，緊隨恒大之后；其次是華僑城，同比下滑21%。

??僅7家房企完成全年銷售目標

??盡管2021年多數(shù)房企調(diào)低了銷售目標，但從40家公布全年銷售目標的房企年度目標完成率來看，2021年平均值為 90.92%，明顯低于近年105%以上的平均水平。

??從榜單可以看出，2021年規(guī)模房企對業(yè)績增長均保有謹慎預期。銷售目標在1000億~3000億元的28家房企，目標完成率均值為 91.18%；銷售目標在3000億元以上的10家頭部房企中，目標完成率均值為90.35%。

??具體來看，有7家房企超額完成了銷售目標，綠城中國完成率最高，為113.21%；中國恒大受自身債務危機影響，目標完成率最低，僅為61.5%，萬科、中南置地、新力地產(chǎn)、金科、大悅城控股目標完成率均不到80%。

??調(diào)整還在持續(xù)，多數(shù)房企在業(yè)績會上紛紛表示2022年不再設定銷售目標，也有頭部房企表示會根據(jù)市場情況調(diào)整公司經(jīng)營計劃和目標。比如萬科針對2022年工作任務給出了“止跌企穩(wěn)”的目標；央企代表之一的保利發(fā)展提出了“進三爭一”的新目標。

??正如碧桂園總裁莫斌所言：“在市場上行期，公司以銷售額作為考核目標；在市場平穩(wěn)期，公司以現(xiàn)金流回款作為考核目標；進入到市場下行期，公司以可動用資金作為考核目標。”

??26家房企權益銷售占比不到7成

??權益銷售比和回款率最能反映企業(yè)的資金實力。隨著銀行融資端收緊，銷售回款作為房企現(xiàn)金流入的重要來源變得愈發(fā)重要，銷售回款保持高位可以充分保障企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流安全。

??從TOP50上市房企2021年權益銷售額排名來看，碧桂園、萬科、中國恒大分別以5580億元、5080.4億元、4430.5億元權益銷售額占據(jù)行業(yè)前三地位。除TOP3以外，保利發(fā)展、融創(chuàng)中國、中海地產(chǎn)權益銷售額都在3000億元以上。越秀地產(chǎn)的權益榜排名也顯著高于流量榜，其權益銷售占比達到101%，說明其有較強項目獲取和獨立操盤能力。

??觀察2021年權益銷售企業(yè)區(qū)間分布情況，28家房企突破千億元門檻，比去年多1家。4家房企銷售規(guī)模超過2000億元，較去年增加2家。權益銷售位于1000億~2000億元的房企數(shù)量為18家。

??另外，權益銷售比例越高的房企鎖定利潤能力更強，反之利潤空間有限。

??從中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計的權益銷售占比率數(shù)據(jù)看，TOP50上市房企中有5家房企權益銷售占比超過90%，分別是；有4家房企權益銷售占比超過80%，有26家房企權益銷售額占比不到70%。其中，弘陽地產(chǎn)、德信中國、綠城中國3家房企權益銷售額占比不足50%，也就是說，不到總銷售額的一半，備受規(guī)模化“虛胖”詬病。

??綠城回款率最高，華發(fā)最低

??受行業(yè)大環(huán)境影響，越來越多的房企正在經(jīng)歷從談規(guī)模到抓回款的轉(zhuǎn)變，開始重視回款率這一指標，并提出“有回款的銷售”。

??具體來看，碧桂園在2021年實現(xiàn)權益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約5022億元；中海地產(chǎn)實現(xiàn)銷售回款2444.5億元；首開股份銷售回款金額達1194億元；陽光城權益回款1031億元，華發(fā)股份銷售回款為707.32億元。

??2021年TOP50上市房企中，有23家可以從公開渠道獲悉回款率數(shù)據(jù)，綠城中國回款率最高，達到了106%，需要強調(diào)的是，雖然榮獲回款率冠軍，但綠城中國權益銷售額占比并不高，僅為41.37%，在TOP50上市房企排名中墊底；其次是大悅城控股，回款率為105.1%。前5名還包括首開股份、新城控股和金科，回款率都超過了100%。中國金茂、中海、旭輝控股、保利發(fā)展等10家房企回款率都在90%以上，低于80%的是萬科、招商蛇口、美的置業(yè)和華發(fā)股份，回款率分別為78.5%、78.31%、78%和58%。

??克而瑞分析認為，雖然近期政策有一定利好，但傳導到市場、企業(yè)還需一定時間。在銷售端，市場短期內(nèi)難言樂觀，行業(yè)整體下行壓力較大，二季度市場能否回暖尚待觀望。為此，房企應做好收緊資本開支準備，以保證現(xiàn)金流安全，尤其應關注非限制性現(xiàn)金情況，評估房企的真實償債能力；在銷售方面，要保障銷售與回款，提升企業(yè)的造血能力。

??我們期待，熬過行業(yè)陣痛期，迎接未來的春天。