??放松限貸、限購(gòu)的刺激力度明顯在加大但撬動(dòng)需求更需讓“三個(gè)不確定性”變確定。

??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

??截至5月11日，2022年全國(guó)累計(jì)134個(gè)省市共計(jì)出臺(tái)了231次紓困政策。施政頻次逐月提升，單4月共66個(gè)城市出臺(tái)政策，超過(guò)一季度總和。在政策涵蓋的內(nèi)容上也愈發(fā)豐富，至5月長(zhǎng)春、岳陽(yáng)等出臺(tái)“15條”“18條”等組合拳。

??隨著紓困政策愈來(lái)愈多、愈演愈烈，當(dāng)前相較一季度出現(xiàn)兩個(gè)顯著變化：一是在城市能級(jí)上愈發(fā)提高，包括上海、深圳、杭州、蘇州等25個(gè)一二線城市相繼入場(chǎng)。二是政策力度愈發(fā)加大，已經(jīng)觸及對(duì)限貸、限購(gòu)等核心調(diào)控政策的放松。

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??前期局部政策小幅放松效果不彰
疫情加速繼續(xù)下行亟需更大力度刺激措施

??當(dāng)前愈發(fā)密集的紓困政策出臺(tái)，其市場(chǎng)背景是2022年以來(lái)地方樓市一再下行。一季度已出臺(tái)新政的效果并不理想，因此4月新一輪更大力度、更高能級(jí)的調(diào)控放松。

??4月全國(guó)百城商品住宅成交面積環(huán)比下降21%，同比降幅較3月擴(kuò)大10pcts至50%。五一假期日均較4月日均降幅為75%，市場(chǎng)整體仍延續(xù)下行。除成都、杭州等部分折扣猛烈、利差較大的項(xiàng)目銷售紅火外，其余項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)率和轉(zhuǎn)化率以降再降。

??一季度出臺(tái)新政最為積極的三四線城市更是下行加劇，五一假期泉州、常州、常熟、無(wú)錫、莆田等認(rèn)購(gòu)面積同、環(huán)比均下降超50%。

??政策松綁未能立即提振市場(chǎng)信心，無(wú)法撬動(dòng)購(gòu)房需求無(wú)非三方面因素：不確定是否能如期交房、不確定房?jī)r(jià)下跌、不確定能否持續(xù)月供，尤其是疫情反復(fù)更加深居民對(duì)未來(lái)收入穩(wěn)定的預(yù)期。此前出臺(tái)的一系列新政對(duì)購(gòu)房補(bǔ)貼、財(cái)稅減免、放松限售等方面的放松雖見力度、見誠(chéng)心，但沒(méi)有實(shí)質(zhì)上改變居民所面對(duì)的困境，對(duì)購(gòu)房壓力的下降、購(gòu)房需求的激發(fā)有限。

??因此，4月起各城市產(chǎn)生共識(shí)，無(wú)論是蘇州南京杭州的強(qiáng)二線還是三四線城市都紛紛放開原有顧忌、跳出既定范式，更大范圍地實(shí)施差別化住房信貸政策，并出臺(tái)突破市場(chǎng)預(yù)期的刺激。

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??4月起強(qiáng)二三線不再圍觀而是打破預(yù)期
但刺激措施多有明確適用限制和留有余地

??相比于一季度，四月中旬起強(qiáng)二三線城市不再圍觀紛紛下場(chǎng)施政。這一輪城市無(wú)論是經(jīng)濟(jì)基本面還是當(dāng)前樓市現(xiàn)狀均強(qiáng)于一季度已出臺(tái)新政的地市。多個(gè)沿海城市群內(nèi)或中西部重鎮(zhèn)均出臺(tái)了一攬子房地產(chǎn)紓困政策，包括強(qiáng)二線長(zhǎng)沙、杭州、合肥、蘇州、南京和強(qiáng)三線佛山、無(wú)錫、惠州、中山、嘉興、湖州、徐州、蕪湖、泰州等。

值得注意的是，這一類市場(chǎng)面和經(jīng)濟(jì)面尚佳的地市出臺(tái)新政均留有余地，有明確的適用范圍。與一季度弱二三線城市大開大合的紓困政策不同，杭州、長(zhǎng)沙、無(wú)錫、中山的新政僅正對(duì)新市民、人才和多孩本地戶籍家庭，有明確的人群限制；蘇州、合肥、惠州、中山則指明新政用于當(dāng)前樓市較為困難的遠(yuǎn)郊區(qū)域，市場(chǎng)尚可的主城區(qū)并不適用。

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??鼓勵(lì)“結(jié)清即首套”調(diào)整限貸成為突破點(diǎn)
強(qiáng)二三線解禁特定人群和區(qū)域的限購(gòu)

??紓困政策的進(jìn)一步深化體現(xiàn)在越來(lái)越多的省市針對(duì)限貸和限購(gòu)政策放松，希望以最大限度通過(guò)銀行信貸和財(cái)政補(bǔ)貼的方式填充居民購(gòu)買力，并盡量多的引入和解禁新增購(gòu)房需求。

??超過(guò)半數(shù)以上的城市出臺(tái)的絕大多數(shù)紓困政策都將信貸寬松作為最主要抓手。4月中以后各地出臺(tái)的政策中“放松限貸、公積金”的占比較之前上升了7pcts至53%。此外放松限購(gòu)也開始成為施政熱門，占比上升4pcts。

??放松信貸方面，除了基礎(chǔ)的降房貸利率和公積金政策外，新加入了對(duì)特定人群的信貸優(yōu)惠。

??二線城市中，蘇州將個(gè)人貸款額度上限由45萬(wàn)元提高到60萬(wàn)元，家庭由70萬(wàn)元提高到90萬(wàn)元。長(zhǎng)春和貴陽(yáng)等更是對(duì)首套房貸款已結(jié)清的二套房購(gòu)房家庭執(zhí)行首套房貸款政策。

??三四線城市則更為直接。強(qiáng)三線城市蕪湖、嘉興、湖州、中山、泰州、無(wú)錫等紛紛上調(diào)公積金貸款最高額度，其中惠州支持提取公積金用于支付購(gòu)房首付款。其余三四線城市放松力度更大，如贛州將購(gòu)房者購(gòu)房者年齡放寬至70歲；達(dá)州允許使用公積金為成年子女或父母貸款；岳陽(yáng)、梅州、黃石、欽州、連云港、張家口、上饒、紹興、資陽(yáng)、龍巖和揚(yáng)州將首套房最低首付比例降至20%。

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放松限購(gòu)方面，4月起強(qiáng)二線城市罕見入場(chǎng)，包括長(zhǎng)沙、杭州、合肥、蘇州、南京等樓市尚且平穩(wěn)的二線城市紛紛調(diào)整了限購(gòu)區(qū)域和限購(gòu)政策。如杭州、合肥、蘇州取消了部分主城區(qū)域的限購(gòu)政策；長(zhǎng)沙、南京則降低了非本市戶籍限購(gòu)門檻。

強(qiáng)三線城市也緊隨其后，東莞、佛山、無(wú)錫、惠州、中山、紹興等也均明文宣布實(shí)行新的住房限購(gòu)政策，取消一部分區(qū)域和一部分人群的購(gòu)房限制。

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放松限貸、限購(gòu)的刺激力度明顯在加大
但撬動(dòng)需求更需讓“三個(gè)不確定性”變確定

總而言之，強(qiáng)二三線上調(diào)公積金貸款上限、弱二線“不認(rèn)房不認(rèn)貸”、弱三四線將貸款政策放寬至國(guó)家政策規(guī)定最低水平，在刺激購(gòu)房消費(fèi)的力度上均是本輪政策潮中最強(qiáng)。最大限度地支持了居民首置首改的購(gòu)房需求。同時(shí)，強(qiáng)二三線城市放松限購(gòu)勢(shì)必將帶來(lái)一部分被限制的購(gòu)房需求解禁，為市場(chǎng)引入一定“活水”，同時(shí)給市場(chǎng)傳遞救市信號(hào)。

但需要指出的是，上調(diào)公積金貸款最高額度、降低貸款首付比例均在市場(chǎng)預(yù)期之內(nèi)。此外本次放松限購(gòu)的部分城市區(qū)域?qū)嶋H上2021年下半年已在實(shí)質(zhì)上不存在限購(gòu)。

本輪強(qiáng)能級(jí)城市放松限貸限購(gòu)政策相比此前政策而言力度明顯加大，對(duì)居民購(gòu)買力的填充和新增購(gòu)房需求也有實(shí)質(zhì)填充。但要切實(shí)提振市場(chǎng)成交表現(xiàn)，刺激新政更需切中購(gòu)房者擔(dān)心的“三個(gè)不確定性”,不確定是否能如期交房、不確定房?jī)r(jià)下跌、不確定能否持續(xù)月供，尤其是疫情反復(fù)更加深居民對(duì)未來(lái)收入穩(wěn)定的預(yù)期。只有打消購(gòu)房者這三方面顧慮，才能切實(shí)提高政策工具的有效性，實(shí)現(xiàn)多方共贏和行業(yè)的良性循環(huán)。