??【熱點聚焦】

??2021年2月8日，深圳市住房和建設局發布《關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》，新政按照市域全覆蓋、區域網格化原則，以二手住房網簽價格為基礎，參考周邊一手住房價格，發布全市3595個住宅小區二手住房成交參考價格，并要求中介掛牌價不能超過參考價。二手房交易參考價定期在深圳市住房和建設局官方網站、微信公眾號和深圳市房地產信息平臺等網絡平臺發布。

??【熱點評析】

??減少套利空間，防范信貸風險

??去年疫情以來，為助力中小企業復工，大量低息經營性貸款流向房地產市場，寬松的信貸政策成為了促進深圳二手房市場活躍度的助推器。近期出臺的房地產市場政策愈發精準，本次調控將對購房融資結構產生影響，對商業銀行發放二手房按揭貸款進行指導，引導商業銀行主導房地產交易中的估價，合理發放貸款，防控個人住房信貸風險，一定程度上限制了信貸擴張。

??在供應量有限的前提下，劇烈的資本集聚使深圳房地產成為投資的最佳標的，過度的金融杠桿化也為高評高貸、以貸養貸提供了適宜的土壤，炒房者將風險轉嫁給銀行，通過貸款買房、質押套現、繼續貸款購買下一套的循環套利使金融系統面臨極大的風險。新政通過變相提高首付的方式，降低炒房者財務杠桿，減少套利空間，從而降低銀行的信貸風險，實際也是在防范系統性風險。

??有效調整市場預期，遏制高杠桿炒房行為

??調控目的是防止房價過快上漲，尋求房價上漲幅度與目前經濟形勢之間的平衡。新政發布后在短期內將降低二手房流通的頻率，有利于抑制二手房價格虛高，長遠來看，供需平衡被打破，買賣雙方將面臨著長期的博弈，也有利于調整雙方心理預期，避免盲目跟風現象，有助于穩定市場整體價格。

??對售房者而言，新政要求二手房掛牌價格不得高于參考價，而參考價普遍低于售房者預期價格，短期內售房者惜售，供給量萎縮，成交量下跌，對過熱的二手房市場可以起到降溫作用。

??對購房者而言，參考價在不同程度上均低于現有市場價格，待購二手房如果按市場價成交，銀行以指導價作為評估參考放貸，貸款縮水，短期內剛需購房者的首付壓力及購房成本將進一步增加。同時，掛牌量下降、選擇面降低，購房需求受到全面抑制。

??對于利用高杠桿炒房、同市場博弈的的炒房者而言，隨著政策的不斷加碼，風險將隨著市場情緒的降低而逐漸暴露。新政出臺后，炒房者持有的房產將無法繼續按照市場價格變現，信貸成本凸顯，還貸壓力陡增，炒房者“以貸養貸”的財務鏈條將被打破，迫使部分炒房者退出市場，對過快上漲的房價形成有效遏制。

??對房地產中介而言，成交量下降意味著收入減少，但店面租金、運營費用及人力成本照舊，利潤的壓縮也促使中介行業調整發展路徑。

??信息公開透明化，促進二手房市場理性交易

??此次新政是深圳在20天內第5次出臺樓市相關政策，足見深圳貫徹“房住不炒”的決心。深圳此次率先發布二手住房參考價，增加了二手房交易信息透明度。新政從政府的角度，給買賣雙方提供了“參考價格”，有助于引導售房者和中介理性發布掛牌價格，引導深圳二手房價格穩定及市場理性交易，符合“穩預期”的要求，也是后續房地產長效機制的重要保障。

??深圳此次二手房交易價格披露為全國首創，也是穩定樓市價格的魄力之舉。在未來，參考價也可能成為房產稅的征稅依據，這對全國其他熱點地區的房地產市場既是示范，也是引導。市場引導效果還需觀察，如果能夠貫徹執行，且穩市場效果顯著，預計其他熱點城市也會積極跟進，值得期待。

??（內容來源：中房研協測評研究中心）