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??政策要點

??1月29日，上海銀保監局發布《關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》。

??2021年2月1日

??研究院快評

??此次政策響應了1月21日上海房地產調控政策思路，從8個方面對個人房貸進行了管控。除了堅持房住不炒、落實房貸集中度政策、嚴管首付資金等內容外，有三個內容是過去銀行監管系統提及較少的，也體現了此類領域政策調整的導向。

??1、嚴管貸款發放管理

??此次政策明確，嚴格個人住房貸款發放管理。切實執行《中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的通知》（銀監發〔2007〕359號）的相關要求，重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。利用貸款購買的商業用房應為已竣工驗收的房屋。

??此次政策體現了后續貸款的重要傾向，即后續房貸將重點支持一類購房需求，其需要滿足戶型為中小戶型、建筑結構為封頂的條件。這條規定，也和貸款集中度政策有關。某種程度上給很多商業銀行一個啟發，即后續房貸投向需要有重點，需要對此類重點支持的領域加大發放，而其他領域的投向則會有所管控。后續相關房企也需要不斷研究產品開發模式，真正和此類信貸投放重點進行結合。

??2、切實加強信貸資金用途管理

??此次政策明確，高度重視信貸資金用途管控，強化用途警示。禁止發放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款。防止消費類貸款、經營性貸款等信貸資金違規挪用于房地產領域。防范借款人或受托支付對象通過非常規大額取現、中間人過渡資金等各類方式規避用途管理。完善信貸資金用途監測與攔截機制，擴大模型監測范圍，提升監測效果。對確認用途違規的行為，應及時采取實質性管控措施。

??此次政策對于資金進出進行了管控。從資金進入的角度看，各類消費貸和經營性貸款等的流入會面臨管控。同時，對于各類貸款資金的流出或使用，明確對“無用途、虛假用途、用途存疑”的貸款進行管控，防范此類用途不清晰的貸款流動。此次政策提出了一個概念，即“信貸資金用途監測與攔截機制”，這體現了對信貸資金流向密切監管的導向，有助于審查資金用途，確保房地產市場的健康發展。

??3、嚴格房產中介機構業務合作管理

??此次政策明確，嚴格房產中介機構業務合作管理嚴格開展房產中介合作資質審核，實施業務合作準入和名單制管理，建立貸后質量監測及中介退出機制。對發現存在為購房者提供首付款支持、聯合“包裝公司”協助偽造貸款資質證明和收入證明等違規行為的房地產中介，應立即終止合作，并將其列入黑名單，報送上海市銀行同業公會。

??從這次政策來看，中介機構參與各類貸款的包裝，成為政策監管的重點內容。過去幾年，中介機構參與此類造假等行為，確實造成了樓市的泡沫現象。所以積極管控中介機構也成為關鍵。后續對于此類提供首付貸支持、通過包裝來規避限購等行為將面臨各類懲罰的內容。后續中介機構需要積極規范作業，而購房者也需要對此類違規業務進行拒絕，進而真正促進房地產貸款市場的穩定發展。