??政策要點(diǎn)

??11月3日，新華社正式發(fā)布《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》。《建議》按照黨的十九大對(duì)實(shí)現(xiàn)第二個(gè)百年奮斗目標(biāo)作出的分兩個(gè)階段推進(jìn)的戰(zhàn)略安排，綜合考慮未來(lái)一個(gè)時(shí)期國(guó)內(nèi)外發(fā)展趨勢(shì)和我國(guó)發(fā)展條件，緊緊抓住我國(guó)社會(huì)主要矛盾，深入貫徹新發(fā)展理念，對(duì)“十四五”時(shí)期我國(guó)發(fā)展作出系統(tǒng)謀劃和戰(zhàn)略部署。《建議》同時(shí)提出了到二〇三五年基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化遠(yuǎn)景目標(biāo)。

??2020年11月4日

??研究院快評(píng)

??此次建議稿明確“房住不炒”的定位和導(dǎo)向，對(duì)于“十四五”的房地產(chǎn)發(fā)展等有積極的指導(dǎo)意義。

??1、堅(jiān)持“房住不炒”的定位：

??此次政策明確，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位。2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房住不炒”的概念，其成為“十三五”房地產(chǎn)發(fā)展的最核心指導(dǎo)思想。各類房地產(chǎn)政策的制定，也嚴(yán)格遵循這個(gè)思路。此次“十四五”規(guī)劃的建議，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)了這句話，進(jìn)一步說(shuō)明，“十四五”將繼續(xù)落實(shí)“房住不炒”的導(dǎo)向。作為一項(xiàng)長(zhǎng)期必須堅(jiān)持的政策，需要各地政府、房企和購(gòu)房者等積極落實(shí)。

??2、落實(shí)租購(gòu)并舉的政策：

??此次政策明確，租購(gòu)并舉。這也說(shuō)明“十四五”期間，房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒗^續(xù)堅(jiān)持租賃市場(chǎng)和購(gòu)房市場(chǎng)并肩發(fā)展的思路。預(yù)計(jì)各類支持性政策會(huì)增加，主要體現(xiàn)在金融、財(cái)政、稅收等方面。其中金融政策體現(xiàn)為后續(xù)各類租賃金融服務(wù)會(huì)增加，而財(cái)政方面則體現(xiàn)為各類財(cái)政補(bǔ)貼會(huì)增加，尤其是一些外來(lái)人口較多的城市，會(huì)享受更多的財(cái)政補(bǔ)貼。而在稅收方面，也會(huì)采取各類豐富的工具，包括減稅、免稅等，進(jìn)一步促進(jìn)此類市場(chǎng)的健康發(fā)展。

??3、落實(shí)因城施策的思路：

??此次政策明確，要落實(shí)因城施策的思路。這也使得后續(xù)各地會(huì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行各類政策調(diào)整。這里需要注意兩點(diǎn)。第一、各類因城施策的內(nèi)容，都需要以“房住不炒”為大前提，違背此類前提的政策是不可行的。第二、后續(xù)包括合理的住房消費(fèi)刺激等也依然是有可能的，尤其是在擴(kuò)大內(nèi)需的大方向下更是如此。

??4、增加保障房供給：

??此次政策明確，有效增加保障性住房供給。這一條規(guī)定說(shuō)明，房地產(chǎn)領(lǐng)域依然會(huì)強(qiáng)調(diào)住房保障這條線。在“十四五”階段，此類住房保障的供給，也會(huì)在不同的產(chǎn)品線上得到體現(xiàn)。包括已經(jīng)比較成熟的公租房、這幾年持續(xù)推進(jìn)改革的共有產(chǎn)權(quán)住房，以及部分限價(jià)房等，都會(huì)成為改革的重點(diǎn)內(nèi)容。包括政策性租賃住房等，也可以成為此類領(lǐng)域的重要補(bǔ)充。

??5、改善土地出讓收入分配：

??此次政策明確，完善土地出讓收入分配機(jī)制。這一條規(guī)定是今年首提的。今年9月份，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整完善土地出讓收入使用范圍優(yōu)先支持鄉(xiāng)村振興的意見(jiàn)》。這個(gè)政策就已經(jīng)明確了對(duì)土地出讓收入進(jìn)行優(yōu)化的內(nèi)容。類似政策有助于縮減城鄉(xiāng)差距，使得農(nóng)村土地出讓收入真正支持農(nóng)村發(fā)展。

??6、鼓勵(lì)集建地租賃住房建設(shè)：

??此次政策明確，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房。此次規(guī)定客觀上是對(duì)農(nóng)村集建地的解放，一定程度上有助于此類用地的開(kāi)發(fā)。實(shí)際上在最近幾年農(nóng)村土地改革的過(guò)程中，一個(gè)較大的突破就是此類用地和租賃住房的結(jié)合。尤其是隨著新《土地管理法》的實(shí)施，此類產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)會(huì)成為一個(gè)重要的亮點(diǎn)。

??7、完善長(zhǎng)租房政策：

??此次政策明確，完善長(zhǎng)租房政策。對(duì)于長(zhǎng)租房來(lái)說(shuō)，此次明確寫入“十四五”的建議內(nèi)容中，說(shuō)明對(duì)于此類產(chǎn)品是比較重視的。從短租到長(zhǎng)租的跳躍，需要各類金融等政策的支持。尤其是長(zhǎng)租房也需要享受各類同權(quán)的保障，包括租房可落戶、租房可入學(xué)等，這都是后續(xù)租售同權(quán)方面值得探索的內(nèi)容。

??8、擴(kuò)大保障性租賃住房供給：

??此次政策明確，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。從此類規(guī)定可以看出，其強(qiáng)調(diào)了租賃住房的政策性改革導(dǎo)向。后續(xù)對(duì)于租賃住房來(lái)說(shuō)，也會(huì)呈現(xiàn)市場(chǎng)化和政策性的兩種產(chǎn)品體系。對(duì)于此類政策性租賃住房來(lái)說(shuō)，或形成類似人才公寓、藍(lán)領(lǐng)公寓等產(chǎn)品，可以較好地與各地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況等結(jié)合，并具有積極的作用。