2013年1月18日，深圳市政府召開新聞發布會，說明深圳市優化資源配置促進產業轉型升級“1+6”文件，其中提及《深圳市完善產業用地供應機制拓展產業用地空間辦法(試行)》已由國土資源部批準，原農村集體經濟組織繼受單位合法工業用地可申請進入市場流通原農村集體經濟組織繼受單位實際占用的符合城市規劃的產業用地，在理清土地經濟利益關系，完成青苗、建筑物及附著物的清理、補償和拆除后，可申請以掛牌方式公開出(轉)讓土地使用權，兩種收益分配方式供選擇，第一種方式是所得收益50%納入市國土基金，50%歸原農村集體經濟組織繼受單位，第二種方式是所得收益70%納入市國土基金，30%歸原農村集體經濟組織繼受單位，并可持有不超過總建筑面積20%的物業用于產業配套。

  該政策實質上是去年以來深圳城市更新改造的配套政策，其中包括三層意思：

  1.原農村集體工業用地可申請入市交易；

  2.交易所得收益50-70%納入市國土基金，其余歸原單位所有(確定收益分成比例)；

  3.如果交易收益70%歸入市國土基金，可以將不超過建筑面積20%的物業作為產業配套用途持有，也就是說原工業用途土地可以小部分轉性為住宅商業用途，由原業主持有。

  從上述意思來看，此次新政鼓勵集體工業用地上市交易，并不涉及到土地性質的大規模轉性，主要還是為了提高深圳城市產業用地的供給，盤活存量土地資源，同時公布的《深圳市宗地地價測算規則》中提出將通過優惠地價吸引高端企業落戶，支持深圳產業升級。

  同時我們認為這個政策也是對深圳原農村集體用地上市交易的規則做出進一步規范，由于12年8月公布的《深圳市原農村集體經濟組織非農建設用地和征地返還用地土地使用權交易若干規定》已允許非農建設用地上市交易，但要求工業類用地，按照公告基準地價的10%繳納地價；居住類和商業、辦公類用地根據容積率不同，按照公告基準地價的10-100%繳納地價。此次新規定事實上并非首次允許農村集體工業用地入市交易，而是提高了交易地價補償規定和政府收益分成比例。預計未來深圳可能會繼續加強對類似存量土地再開發和再利用的政府管制(包括收益分成比例和土地用途規劃)。

  近年來，深圳城市舊改力度加大，多個舊城區、舊廠房、城中村改造項目獲得批復，土地改革其實已自下而上較大力度推進。本次公布政策是其中落實的配套措施之一，且被市場解讀為對于下一步深圳“工轉住”、“工轉商”、小產權房政策等等的預期增強。此外，浙江、北京等建設用地短缺的發達地區，土地制度改革預期同樣強烈，市場期望配合新型城鎮化，新一屆政府能在土改方面邁出一大步。

  短期看，該政策增強了市場對深圳本地持有工業用地的上市公司重估預期，但政策本身對企業持有的土地價值提升作用有限。影響較大的公司仍將是深天地、華聯控股、沙河股份等小盤深圳本地地產股，中糧地產工業用地擁有量龐大，也有望獲得資金追捧。