??5月4日，國務院常務會議確定培育和發展住房租賃市場，分別從房源、公租房貨幣化補貼、稅收優惠以及市場規范方面，給予住房租賃市場支持。支持 企業利用已建成住房或新建住房開展租賃業務、鼓勵個人依法出租自有住房、允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。在全民去庫存而效果不彰的背景下，開展 “租售并舉”，靠“租賃”渠道真能起到去庫存的效果嗎？ 

??購房刺激政策未取得顯著效果，迫切需要另一種新手段去庫存

??多數二線和三四線樓市去庫存進行一載有余，但國家統計局數據顯示，到2016年一季度末全國商品房待售面積仍達7.3億平方米，同比增幅 13.1%，加之在建施工面積61.8億平方米，可預見未來庫存量仍將長期高位運行，去庫存的任務仍將任重道遠。另一方面，在政策強力刺激下，當前市場分 化嚴重，國家統計局數據一季度商品房銷售金額54%的增幅遠高于銷售面積33%的增幅，足以說明銷售主要集中在房價較高的一線和二線城市，而需要去庫存的 三、四線城市成交并無顯著起色。

??由此可見，在此前政策頻繁刺激之下，去庫存并未取得階段性勝利，當前仍處在“攻堅期”，需要通過一些新的方式、新的手段繼續去庫存。

??我國目前流動人口在2億以上，且流動人口的居留穩定性增強，圍繞這些人口產生的租賃市場發展潛力巨大；另外，長遠來看，未來需要解決3億人進城 住房問題，發展租賃市場將對這些外來務工人員起到周轉、過度和保障的作用。綜上所述，發展和培育租賃市場是去庫存新的思路、新的出路。 

??短期刺激投資購房，鼓勵盤活空置房、化投機需求為長期持有來減少二手供應

??發展租賃市場、實行購租并舉來達到去庫存目的,邏輯上的確也存在合理性。

??第一，通過破除制度障礙甚至政策傾斜，諸如公租房貨幣化、優惠補貼等，吸引部分無房居民買房用以出租，這部分投資需求的釋放達到去庫存；

??第二，通過盤活居民存量空置房，使原本閑置房屋進行出租，以租金收益引導持有而降低二手市場拋售可能性；

??第三，引導原本的短期投機行為轉變為長期投資，拉長交易周期，減少市場二手房供應，降低二手房市場拋售對新房市場的沖擊，間接推動新房的去化。 

??租房需求集中在一、二線，三四線仍是庫存與需求嚴重錯配，政策效果堪憂

??表面上看，發展租賃市場似乎能成為去庫存手段的有益補充，但對最終效果，我們認為并不會起到決定性作用。住房需求一定和人口流向密切相關，當前 流動人口往一線和部分二線城市導入的趨勢沒有變化、三四線仍以人口凈流出為主。正基于此，無論是購房需求還是租賃需求當前仍主要集中在一線和部分經濟發展 良好、外來人口流入的二線城市，而真正庫存較高的三四線城市并沒有太多有效需求。

??另外，雖然一線城市和二線城市租賃需求旺盛，似乎租賃市場在破除制度障礙甚至政策優惠可以吸引大量“購買—租賃”的投資需求釋放，但這類城市房價高、租金低導致的投資回報率普遍偏低，所以對投資需求吸引力并不大。整體來看，這樣的手段對去庫存不會有顯著效果。

??商業轉住房租賃亮點十足，未來將催生更多公寓型產品入市

??盡管實際效果來看，發展租賃市場短期內不會對去庫存起到至關重要的作用。但此次出臺的舉措中仍不乏亮點。尤其是允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，針對商業庫存大的問題“對癥下藥”，可有效緩解庫存高企之下結構性過剩的局面，對化解商業地產的風險意義頗大。從統計局數據可以看出，近年來商業庫存風險不斷加劇，截止今年3月末已經達到1.5億平方米，同比增長25%，當前市場供大于求現象嚴重。

??另外，發展和培育租賃市場還催生了市場新產品的誕生，如此前長租公寓、蘑菇公寓等，在目前行業變革大環境下，未來或將有更多公寓型產品入市，對于企業來說，或為其轉型以及專業化租賃企業提供發展商機。