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??2024年樓市總需求持穩(wěn)，延續(xù)筑底行情。月度呈現(xiàn)出前穩(wěn)中低后高走勢(shì)，四季度一二手房成交均出現(xiàn)不同程度放量，新房成交占比有小幅回升跡象。分能級(jí)來(lái)看，一線整體韌性較強(qiáng)，9·26新政促市場(chǎng)熱度顯著回升，四季度新房供求環(huán)比齊增，深圳領(lǐng)漲；二三線復(fù)蘇程度不及一線，城市間分化加劇。

??預(yù)判2025年，我們認(rèn)為，2025年全國(guó)商品住宅供應(yīng)總量仍將穩(wěn)中有降，整體降幅較2024或?qū)⒂兴啪彛路砍山灰?guī)模或?qū)⒀永m(xù)持穩(wěn)或穩(wěn)中微降態(tài)勢(shì)，從全年走勢(shì)來(lái)看，上半年止跌基本可以完成，而下半年或?qū)⒀永m(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。諸如杭州、上海、成都、西安、天津、深圳等十城預(yù)期率先回穩(wěn)，其他城市回暖仍有待傳導(dǎo)。

??總結(jié)

??01市場(chǎng)綜述：一二房總需求微降8%，一線正增7%且深圳漲45%居首

??從總量數(shù)據(jù)來(lái)看，2024年以來(lái)一二手總需求持穩(wěn)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，重點(diǎn)30城2024年一二手房總成交面積預(yù)計(jì)達(dá)到3.7億平方米，較2023年微降8%。不過從結(jié)構(gòu)占比來(lái)看，二手房成交持增但增幅放緩，新房穩(wěn)中有降，降幅仍達(dá)24%。

??分能級(jí)來(lái)看，一線修復(fù)程度好于二線好于三四線。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，僅4個(gè)一線城市2024年一二手房成交面積同比正增7%，11個(gè)三四線跌幅高達(dá)14%居首。細(xì)化到單城市來(lái)看，深圳漲幅高達(dá)45%居首，長(zhǎng)沙、北京、上海等漲幅也在4%-7%不等。

      02新增供應(yīng)：四季度“以銷定產(chǎn)”環(huán)比回正，全年累計(jì)同比仍降3成（本節(jié)有刪減）

??2022年以來(lái)地市顯著縮量加劇新房供給約束，疊加行情低迷，房企推貨積極性不高，前11月累計(jì)同比降3成。從變化趨勢(shì)來(lái)看，2024年四季度全國(guó)商品住宅供應(yīng)較三季度穩(wěn)步回落，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，10-11月115個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)2909萬(wàn)平方米，較三季度月均下降7%，同比降幅也達(dá)到24%，前11月累計(jì)同比降幅為30%。

??根據(jù)30城環(huán)比數(shù)據(jù)預(yù)估百城12月數(shù)據(jù)，12月供應(yīng)預(yù)期達(dá)到1726萬(wàn)平方米，環(huán)比微增6%，同比下降30%，從全年累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，降幅仍在30%左右，供給延續(xù)縮量走勢(shì)。

??結(jié)合重點(diǎn)30城12月預(yù)估數(shù)據(jù)不難看出，因年末業(yè)績(jī)沖刺影響，房企推盤積極性穩(wěn)中有增，12月供應(yīng)環(huán)比上升6%，四季度整體供應(yīng)量較三季度穩(wěn)中微增5%，不過尚不及去年同期，全年累計(jì)同比降幅為29%，整體供給約束效應(yīng)依舊顯著。分能級(jí)來(lái)看，受“以銷定產(chǎn)”模式影響，四季度一線環(huán)比增幅顯著高于二三線，各城市分化持續(xù)加劇，環(huán)比漲幅顯著城市主要分為以下兩類：一是上海、深圳、成都、杭州等熱點(diǎn)城市受930新政利好影響，房企推盤積極性也相應(yīng)提升；二是南京、蘇州、寧波、無(wú)錫、珠海等主要源于三季度基數(shù)較低，四季度階段性放量，總體推盤規(guī)模尚不及去年同期。

??03新房成交：前平后揚(yáng)四季度創(chuàng)新高、全年降幅收窄至24%，深圳市現(xiàn)正增32%（本節(jié)有刪減）

??2024年四季度樓市止跌企穩(wěn)，新房連續(xù)多月創(chuàng)2023年下半年以來(lái)新高:據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，115城10-11月新房成交面積突破了5000萬(wàn)平方米，較三季度月均增幅高達(dá)50%，同比正增12%，前11月累計(jì)同比降幅27%，較前10月收窄4個(gè)百分點(diǎn)。而從變化趨勢(shì)來(lái)看，呈現(xiàn)出“前低后高”趨勢(shì)，尤其是步入四季度以來(lái)，新房連續(xù)多月創(chuàng)2023年下半年以來(lái)新高。

??根據(jù)30城環(huán)比數(shù)據(jù)預(yù)估百城12月數(shù)據(jù)，12月成交預(yù)期達(dá)到2648萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別增長(zhǎng)9%和6%，四季度因政策利好效應(yīng)影響，同環(huán)比齊增，而從全年累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，跌幅仍在不斷收窄，累計(jì)同比降幅收窄至24%。

??四季度成交延續(xù)節(jié)節(jié)攀升態(tài)勢(shì)，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，30個(gè)監(jiān)測(cè)城市四季度成交規(guī)模為4722萬(wàn)平方米，環(huán)比大增63%，同比增長(zhǎng)12%。全年累計(jì)同比降幅持續(xù)收窄至24%。

??分能級(jí)來(lái)看，一線市場(chǎng)韌性顯著好于二三線城市，四季度同環(huán)比分別增長(zhǎng)44%和77%，累計(jì)同比降幅收窄至10%。深圳表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，四季度受新政利好效應(yīng)影響，新房成交同環(huán)比倍增，全年實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，是30城中唯一全年同比轉(zhuǎn)正城市。

??多數(shù)二三線城市在四季度均迎來(lái)穩(wěn)步復(fù)蘇行情，同環(huán)比齊增，少數(shù)城市諸如武漢、杭州、西安、長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春、珠海成交規(guī)模尚未復(fù)蘇至2023年同期水平。值得關(guān)注的是，8城全年累計(jì)同比降幅已收窄至2成以內(nèi)，天津購(gòu)買力持續(xù)修復(fù)，整體成交呈現(xiàn)低位回升；而重慶、昆明、廈門、福州、佛山、常州、嘉興等多數(shù)城市當(dāng)前成交規(guī)模基本已接近底部，跌無(wú)可跌。

??04二手成交：成交逐月走高四季度歷史新高，全年面積同比增6%、京滬深杭等漲20%以上

       2024年四季度，35個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手住宅累計(jì)成交面積預(yù)計(jì)為6669萬(wàn)平方米，環(huán)比上升23%，同比增長(zhǎng)28%，全年二手住宅累計(jì)成交22615萬(wàn)平方米，同比正增6%。縱觀全年月度變化，整體呈現(xiàn)出波動(dòng)上行趨勢(shì)，聚焦四季度，10-12月節(jié)節(jié)攀升，12月單月成交量高達(dá)2411萬(wàn)平方米，達(dá)到了四年來(lái)的月度次高水平（最高點(diǎn)為2023年3月2575萬(wàn)平方米），四季度總體創(chuàng)歷史季度新高。

??分能級(jí)來(lái)看，一線好于二線好于三四線，一線是930新政直接受益者，四季度同環(huán)比大增5成左右，滬深漲幅顯著，深圳同比倍增；二線城市中成都、杭州、長(zhǎng)沙、合肥、廈門等四季度都出現(xiàn)顯著的“翹尾”行情，前期積累的剛需剛改購(gòu)房需求持續(xù)釋放，少數(shù)弱二線諸如鄭州、長(zhǎng)春等四季度成交不升反降，全年二手成交規(guī)模同比負(fù)增長(zhǎng)，延續(xù)慘淡行情。

??05高端住宅：總價(jià)3000萬(wàn)元以上成交套數(shù)同比大增，上海仍是高端需求集中釋放首選

       2024年高端住宅市場(chǎng)相對(duì)堅(jiān)挺，尤其是3000萬(wàn)元以上頂豪市場(chǎng)同比大增，新房?jī)?yōu)于二手：據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，30個(gè)重點(diǎn)城市一二手3000萬(wàn)以上高端住宅2024年分別成交4154套和1255套，同比分別增長(zhǎng)57%和6%，新房增幅顯著高于二手房。其中新房呈現(xiàn)出“越貴越買”特征，億元豪宅同比倍增141%，漲幅顯著高于5000萬(wàn)元-1億元89%漲幅和3000-5000萬(wàn)元50%漲幅。二手億元豪宅不增反降，主要源于頂豪客戶更追求產(chǎn)品品質(zhì)提升，二手次新房難以滿足其核心訴求。

??無(wú)論是新房還是二手房，上海仍是高改需求集聚地：據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2024年上海總價(jià)3000萬(wàn)以上新房成交2530套，占比62%；二手成交529套，占比43%。

??從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況來(lái)看，2024年四季度70城新建商品住宅和二手住宅價(jià)格指數(shù)降幅有收窄趨勢(shì)，上漲城市個(gè)數(shù)上升。

??從CRIC監(jiān)測(cè)的2024年前11月重點(diǎn)城市新建商品住宅成交統(tǒng)計(jì)均價(jià)看，一線及東部城市房?jī)r(jià)仍遙遙  領(lǐng)先，泉州、廊坊、拉薩等漲幅排名靠前的主要是受供給結(jié)構(gòu)影響。

??從絕對(duì)量來(lái)看，一線及東部城市房?jī)r(jià)仍遙遙  領(lǐng)先。上海、深圳、北京位列房?jī)r(jià)絕對(duì)量TOP3，不過除上海外，深圳、北京受結(jié)構(gòu)性因素影響，同比降幅分別達(dá)6%和9%，廣州、東莞、廈門、義烏、杭州位列第二梯隊(duì)，房?jī)r(jià)在3-4萬(wàn)元/平方米區(qū)間內(nèi)，紹興、南京躋身TOP10，房?jī)r(jià)在2.5萬(wàn)元/平方米以上，和三季度相比，三亞跌出TOP10序列，南京補(bǔ)位。

??變動(dòng)情況來(lái)看，漲幅排名靠前的主要是受供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化影響，漲幅排名前三位的城市分別是上海、三亞和義烏，主要原因是新增樓盤趨向核心區(qū)中高端改善化，加之高端需求相對(duì)旺盛，結(jié)構(gòu)性拉升房?jī)r(jià)水平。典型如上海，高改豪宅項(xiàng)目加速入市，前11月單價(jià)15萬(wàn)元/平方米以上房源供應(yīng)套數(shù)高達(dá)3062套，較2023年同期237套翻倍增長(zhǎng)。

??與此同時(shí)，東南沿海三四線加速回調(diào)，廈門、蕪湖、惠州、揚(yáng)州、鹽城、佛山、漳州等房企以價(jià)換量營(yíng)銷策略下，房?jī)r(jià)跌幅均在10%以上，值得關(guān)注的當(dāng)屬?gòu)B門，因投資退潮，房?jī)r(jià)缺乏支撐，前11月成交均價(jià)回調(diào)21%，跌幅較為顯著。

      07新房庫(kù)存：四季度末百城狹義庫(kù)存降至4.89億平，一二線消化周期仍維持22個(gè)月（本節(jié)有刪減）

??2024年三季度，得益于供給節(jié)制和成交改善，狹義庫(kù)存延續(xù)波動(dòng)下行走勢(shì)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2024年11月末百城商品住宅庫(kù)存量?jī)H為4.89億平方米，同環(huán)比分別下降5%和1%。我們以成交12個(gè)月均值測(cè)算百城去化周期，四季度整體去化周期有增轉(zhuǎn)降，11月末百城去化周期達(dá)26.7個(gè)月，環(huán)比降2%，同比上漲26%。不同能級(jí)城市均保持環(huán)比回落，同比增幅收窄態(tài)勢(shì)，二三線城市去化周期均不足22個(gè)月，風(fēng)險(xiǎn)基本可控。

??具體來(lái)看，一線城市僅上海庫(kù)存仍處低位，去化周期僅為14個(gè)月，目前因前期核心區(qū)優(yōu)質(zhì)供應(yīng)消耗殆盡，近遠(yuǎn)郊庫(kù)存持續(xù)積壓，整體去化周期同比去年依舊增長(zhǎng)59%。北京、廣州、深圳11月末去化周期均在20個(gè)月以上，值得關(guān)注的當(dāng)屬深圳，受930新政利好效應(yīng)成交穩(wěn)步改善，當(dāng)前去化周期較去年同期穩(wěn)中有降，降幅達(dá)19%。

??二線城市中，僅哈爾濱、大連、呼和浩特、沈陽(yáng)等消化周期超過36個(gè)月，與之相對(duì)應(yīng)的是，杭州消化周期不足10個(gè)月，近乎沒有短期去化風(fēng)險(xiǎn)。從變化情況來(lái)看，同比漲多跌少，漲幅超過3成的城市主要分為以下兩類：一類為合肥、長(zhǎng)沙、武漢等短期市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷城市，還有一類為哈爾濱、呼和浩特、南寧、南昌、長(zhǎng)春等弱二線城市。大連、廈門、昆明、蘭州等供需兩淡，仍處于去庫(kù)存階段，去化周期穩(wěn)中有降。

??三四線城市整體庫(kù)存形勢(shì)較為嚴(yán)峻，半數(shù)城市庫(kù)存消化周期超過36個(gè)月。除了東營(yíng)、寶雞、阜新等內(nèi)陸城市之外，還有珠海、汕頭、北海、昆山等前期熱度較高類城市，伴隨著投資需求退潮，這些前期明顯炒作、需求透支的城市也面臨去化難問題，即便打折促銷也難拉動(dòng)銷量。

      展望

??08供應(yīng)：地市縮量+開工放緩加劇供給約束，核心一二線以銷定產(chǎn)加速補(bǔ)貨（略）

??09成交：2025年上半年有望止跌基本完成，全年成交總量延續(xù)筑底微跌

??預(yù)判2025年，我們認(rèn)為，新房成交規(guī)模將延續(xù)筑底下行、二手房成交小幅正增，整體住房成交規(guī)模微跌5%左右。從全年走勢(shì)看，上半年止跌有望基本完成，下半年將延續(xù)弱復(fù)蘇開始回穩(wěn)。預(yù)判市場(chǎng)筑底主要看三大指標(biāo)是否止跌回穩(wěn)：一是一二手房銷售，在9·26新政刺激之下，2024年四季度無(wú)論是新房還是二手房成交均迎來(lái)年內(nèi)高點(diǎn)，而2025年一季度恰逢春節(jié)淡季，成交預(yù)期回落，不過同比仍有望上漲4成；二是一二手房?jī)r(jià)，2024年新房房?jī)r(jià)整體維持高位波動(dòng)態(tài)勢(shì)，二手房延續(xù)“以價(jià)換量”，不過四季度部分城市次新房項(xiàng)目有止跌企穩(wěn)征兆，預(yù)判2025年上半年，核心70城約有半數(shù)城市房?jī)r(jià)預(yù)期止跌。三是房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計(jì)同比降幅已經(jīng)連續(xù)一年持穩(wěn)10%，預(yù)判2025年一二季度房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比增速持平。分能級(jí)來(lái)看，一線城市成交熱度延續(xù)，整體成交面積穩(wěn)中微降。二線城市成交規(guī)模持穩(wěn)，強(qiáng)弱城市間輪動(dòng)復(fù)蘇。三四線城市成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情，經(jīng)歷了這兩年的調(diào)整，多數(shù)城市已下挫至成交底部，降無(wú)可降，諸如義烏、金華等內(nèi)需型強(qiáng)三線城市尚能維持市場(chǎng)熱度，樓市成交規(guī)模有望較2024年穩(wěn)步回升。此外,值得關(guān)注的是，二手韌性強(qiáng)于新房的態(tài)勢(shì)還將延續(xù)但份額講逐步傾向新房上升，剛需客群的分流作用仍將存在，尤其是針對(duì)天津、鄭州、重慶等以剛需客群主導(dǎo)的城市，二手以價(jià)換量持續(xù)分流新房客戶。但對(duì)改善和高端客群，新房產(chǎn)品內(nèi)卷升級(jí)疊加價(jià)格隨行就市，性價(jià)比突出而吸引客戶回流新房，部分剛需產(chǎn)品為了差異競(jìng)爭(zhēng)同樣“超配”豪宅裝標(biāo)、設(shè)施、服務(wù)等也逐漸變?yōu)椤皹?biāo)配”，進(jìn)一步提升了產(chǎn)品的性價(jià)比，從而也會(huì)引流部分剛需重新考慮購(gòu)買新房。10
城市：杭滬蓉鎬津深等10城有望率先止跌回穩(wěn)，其他城市仍有待傳導(dǎo)（本節(jié)有刪減）

??2024年政策密集出臺(tái)之下各地市場(chǎng)表現(xiàn)“溫差”顯著，事實(shí)上，城市市場(chǎng)能否止跌企穩(wěn)主要離不開經(jīng)濟(jì)、人口等各類基本面表現(xiàn)，我們按照規(guī)模、價(jià)格、庫(kù)存、去化、二手、轉(zhuǎn)化、投資、盈利等多個(gè)維度測(cè)算了預(yù)期回穩(wěn)的10個(gè)城市，列表如下：

??杭州、上海、成都、西安屬于第一梯隊(duì)，短期內(nèi)市場(chǎng)熱點(diǎn)恒熱，三季度面臨降溫趨勢(shì)，好在政策“托舉”使得市場(chǎng)短期尚能保溫；天津、深圳等為第二梯隊(duì)，經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，新房項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)，二手房成交量等短期內(nèi)都出現(xiàn)激增現(xiàn)象，預(yù)期市場(chǎng)仍在持續(xù)修復(fù)；合肥、北京、廣州、長(zhǎng)沙等主要是基于低庫(kù)存現(xiàn)狀，只要銷售好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)便能迅速恢復(fù)，潛力較大。

??而余下多數(shù)二三線城市短期內(nèi)仍處于庫(kù)存高企，去化緩慢的調(diào)整期，市場(chǎng)修復(fù)仍有待這十個(gè)核心城市的熱度傳導(dǎo)。

??附表1：2024年10-11月115個(gè)典型城市分能級(jí)新建商品住宅供應(yīng)情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）

??附表2：2024年10-11月115個(gè)典型城市分能級(jí)新建商品住宅成交情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）

??附表3：2024年前11月120個(gè)典型城市新建商品住宅成交均價(jià)情況（單位：元/平方米）（略）

??附表4：2024年11月末100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅狹義庫(kù)存和消化周期及其變化情況（單位：萬(wàn)平方米，月）（略）