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??導語

??上海當前新增掛牌量仍小于成交規模，短期內二手房市場熱度有望延續；深圳震蕩行情；北京二手房市場熱度大概率穩中有降。

??9·26新政已過兩個月有余，核心城市二手房成交創下2021年以來次高（僅低于去年3月），但與此同時，新增掛牌量也穩步增長，尤其是京滬深二手房市場供需兩熱，究竟新政后京滬深市場高熱對哪類二手房業主觸動最大？這些新增掛牌量是刺激了二手房市場成交再創新高，還是增加了潛在庫存？

??帶著這樣的疑問，我們統計了2024年10月1日-2024年12月8日期間京滬深新增掛牌的9萬余套房源明細數據，通過解析新增掛牌區域、面積段、房齡、單價段、總價段等結構數據，對以上問題進行一一解析。

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??9·26新政首月京滬深二手掛牌量增1-3成，11月遞減且深圳已低于9月

??新政前后北京、上海、深圳3城二手房新增掛牌量有了穩步增長，不過步入11月以來呈現出走低態勢，增長動能顯著放緩：據CRIC監測數據，930新政后首月（2024年10月）京滬深新增掛牌量較9月環比分別上漲10%、25%和35%；而后11月-12月，京滬新增掛牌量較9月呈現遞減態勢，而深圳12月前8日日均新增掛牌量較9月日均顯著下挫23%。

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??新掛牌房源集中京滬深次核心區，以套型面積60-90平、房齡10-20年占比約4成

??從面積段來看，京滬深無一例外，新增掛牌量均已60-90平為主，占比分別達到了38%、36%和44%。60平以內次之，占比也均在2成以上，總體新增掛牌集中在90平以內剛需剛改戶型為主。

??從房齡來看，京滬深均已10-20年次新房為掛牌主力，占比分別為47%、33%和34%，50年以上老舊房源占比可忽略不計。值得關注的是，深圳10年以內房源掛牌量也達到了32%。

??從區域來看，新增掛牌房源主要集中在城市次核心區，即區位價值中等片區，北京朝陽區、上海浦東區、深圳龍崗區新增掛牌量占比均在2成以上。而城市外圍遠郊片區新增掛牌量累計占比均不超過5%，典型代表為北京延慶區、平谷區和密云區；上海金山區、崇明區；深圳坪山區、光明區和大鵬新區。

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??單價3-5萬元/平，總價300-500萬元/套剛需、剛改房源集中掛牌占比約3成

??從單價段和總價段來看，以單價3-8萬元/平，總價100-500萬元/套為主，主要對標為剛需剛改客群。

??從單價段來看，京滬深二手房業主新增房源掛牌單價集中在3-8萬元/平，累計占比均在6成以上。京滬主力為3-5萬元/平，占比分別為33%和35%；深圳主力為5-8萬元/平，占比達到了38%。

??從總價段來看，京滬深二手房業主新增房源掛牌總價集中在100-500萬元/套，累計占比集中在6成左右。京深主力為300-500萬元/套，占比分別為31%和33%；上海主力為100-300萬元/平，占比達到了39%。

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??滬深>140平以上大面積、深圳<120平中小面積段房源賣出量遠大于需求量

??若要看新增掛牌房源是否適銷對路，我們依據京滬深2024年10-11月二手房分面積段和分區域成交套數進行了匹配，可以看出，（1）京滬大面積段供過于求，賣家急于出手心態顯著，而買家反響平平；北京小面積段基本可保持供求持穩，上海甚至出現供不應求的情況；（2）深圳則剛好相反，掛牌去化壓力較大的主要集中在120平以內的中小面積段，大面積段可維持供求平衡。

??以上海為例，結合區域具體分析，黃浦、長寧存在前期大量的“老破大”房源，一方面因地段相對核心，單價居高不下，加之面積較大造就高總價；另一方面，同等總價段高端客戶更傾向于新房市場，加之今年上海核心區域豪宅新盤供應大爆發，以此也分流了新房市場熱度。

??細化到單項目來看，上海、深圳部分剛需剛改二手住宅小區供需兩熱，典型代表為上海普陀區中遠兩灣城，松江區保利西子灣、浦東區藝泰安邦，深圳龍崗區錦薈PARK、麓園；羅湖區悅峰華府、龍華區龍光玖鉆等項目，10-11月成交套數顯著高于新增掛牌量，成交活躍度較高。

??總體來看，目前京滬深主力新增二手房源集中在次核心區、60-90平、房齡10-20年次新房；而掛牌價則以單價3-8萬元/平，總價100-500萬元/套為主對標剛需剛改客群。

??而以此推斷房東畫像，無外乎以下兩種：（1）當前手中僅有1套住房，亟需“以舊換新”的剛改置換客群；（2）手中或有多套住房，趁著二手房行情正盛，意圖及時套現，落袋為安的投資客。

??結合京滬深二手房成交預判后市，我們認為，上海當前新增掛牌量仍小于成交規模，短期內二手房市場熱度有望延續；深圳或將保持供求持穩的震蕩行情；北京已然出現新增掛牌量大于成交規模的情況，二手房市場熱度大概率穩中有降。

??京滬90平以內小面積段依舊保持供需兩熱，后期二手房價下挫空間不大，大面積段受新房市場持續分流影響，即便降價也難有放量空間。深圳情況則剛好相反，短期內大面積段二手房還將保持堅挺行情，而前期“高位站崗”購買小面積段的投資客們短期內能夠順利賣出的概率小。