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??導(dǎo)語(yǔ)

??12月供應(yīng)穩(wěn)中有降，預(yù)期與10月持平，房企推盤積極性一般，因推盤仍以主城區(qū)高改項(xiàng)目為主，整體成交預(yù)期翹尾10%-20%，市場(chǎng)熱度延續(xù)高位。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??12月房企推盤積極性小幅回落，與10月絕對(duì)量持平。據(jù)CRIC調(diào)研，12月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積697萬(wàn)平方米，環(huán)比下降18%，同比下降46%，絕對(duì)量與10月持平，全年供應(yīng)累計(jì)同比下跌32%，供給約束依舊顯著。一線和三四線環(huán)比微降，降幅均在5%左右，二線大幅回落，同環(huán)比齊跌47%和23%，累計(jì)同比降幅擴(kuò)容至33%。

??從供給結(jié)構(gòu)來(lái)看，維持改善為主、剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)；城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為65%、24%和11%。預(yù)判12月，我們認(rèn)為，房企推盤積極性一般，不過(guò)因加強(qiáng)了主城區(qū)改善和高端供應(yīng)比例，加之12月年末沖刺房企預(yù)期加強(qiáng)營(yíng)銷力度，新房成交還是有望保持“翹尾”行情，環(huán)比增幅預(yù)期10%-20%。而從市場(chǎng)熱度來(lái)看，或?qū)⒀永m(xù)高位波動(dòng)。

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??規(guī)模：12月28城供應(yīng)環(huán)降18%與10月持平，蓉鎬寧青廈等顯著回落

??12月房企推盤積極性小幅回落，與10月絕對(duì)量持平。據(jù)CRIC調(diào)研，12月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積697萬(wàn)平方米，環(huán)比下降18%，同比下降46%，絕對(duì)量與10月持平，全年供應(yīng)累計(jì)同比下跌32%，供給約束依舊顯著。

??分能級(jí)來(lái)看，一線高位微降4%，累計(jì)同比降幅持穩(wěn)26%。其中上海、深圳12月供應(yīng)量較11月環(huán)比持降，上海降幅最為顯著，12月預(yù)計(jì)供應(yīng)量將僅15萬(wàn)平方米，與2月基本持平，預(yù)期入市房源量不足1100套。北京、廣州環(huán)比持增，北京因11月基數(shù)較低，環(huán)比倍增，廣州環(huán)比增幅也達(dá)38%，兩城全年累計(jì)同比降幅均收窄至2成以內(nèi)。

??二線供應(yīng)穩(wěn)中有降，環(huán)比下降23%，同比下降47%。絕對(duì)量來(lái)看，長(zhǎng)沙、西安、杭州等單月供應(yīng)量突破40萬(wàn)平方米。從變化情況來(lái)看，顯著回落城市大體可以分為以下三類：一是前期熱點(diǎn)城市西安、成都等，經(jīng)歷了前期的供應(yīng)放量，疊加近期新房成交增長(zhǎng)動(dòng)能有轉(zhuǎn)弱跡象，因而房企推盤積極性略有回落；二是南京、青島、廈門、濟(jì)南、長(zhǎng)春等則源于行情低迷，“以銷定產(chǎn)”模式下房企推盤積極性并不高漲。而寧波、福州等環(huán)比倍增，放量顯著。

??三四線供應(yīng)量環(huán)比微降6%，同比下降44%。徐州、泉州、漳州等迎階段性放量，而無(wú)錫、常州同環(huán)比齊降，因低迷行情影響，仍處于去庫(kù)存階段。

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??結(jié)構(gòu)：供應(yīng)主城改善為主，剛需為輔，滬津徐等高端供應(yīng)占比上升

??而從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來(lái)看，重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為35%、50%和15%，呈現(xiàn)出以改善為主，剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

??分城市來(lái)看，（1）常州、北京、深圳、昆明、西安、南京、南寧等城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比都在60%以上，北京、深圳等核心一線城市新政出臺(tái)對(duì)剛需客群促進(jìn)作用顯著，因而房企都加強(qiáng)了對(duì)剛需產(chǎn)品的供應(yīng)比例；而昆明、南寧等城市當(dāng)前主要以剛需客為成交主力，房企推盤偏好剛需產(chǎn)品也迎合主流需求。（2）濟(jì)南、泉州、廈門、漳州、蘇州、無(wú)錫等依舊以改善作為供應(yīng)主力，占比均在8成以上。（3）福州、天津、徐州、上海等本月高端產(chǎn)品占比顯著上升，均在4成以上。

??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項(xiàng)目區(qū)域分布來(lái)看，重點(diǎn)城市主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為65%、24%和11%，本月供應(yīng)重心仍集中在主城區(qū)，近郊次之，遠(yuǎn)郊最少。

??分城市來(lái)看，（1）無(wú)錫、泉州、合肥、昆明、鄭州、徐州、武漢、福州等主城占比均在9成以上。（2）北京、常州、天津等則以近郊項(xiàng)目為主，占比均在6成及以上。（3）寧波供給結(jié)構(gòu)兼顧了主城和近郊。（4）濟(jì)南供給近遠(yuǎn)郊占比不分伯仲，均為50%，主城區(qū)沒有新增供應(yīng)。（4）少數(shù)城市諸如深圳遠(yuǎn)郊還將持續(xù)加大供貨量。

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??預(yù)判：12月供給延續(xù)提質(zhì)縮量，成交預(yù)期翹尾10%-20%熱度延續(xù)

??盤點(diǎn)了12月供應(yīng)，結(jié)合當(dāng)下各城市的成交特征，來(lái)對(duì)后市進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單預(yù)判：12月供應(yīng)穩(wěn)中有降，與10月持平，可以看出，房企推盤積極性一般，不過(guò)因加強(qiáng)了主城區(qū)改善和高端供應(yīng)比例，加之12月年末沖刺房企預(yù)期加強(qiáng)營(yíng)銷力度，新房成交還是有望保持“翹尾”行情，環(huán)比增幅預(yù)期10%-20%。而從市場(chǎng)熱度來(lái)看，或?qū)⒀永m(xù)高位波動(dòng)：據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，28個(gè)重點(diǎn)城市12月預(yù)期項(xiàng)目平均去化率30%，較11月環(huán)比下降13個(gè)百分點(diǎn)。值得關(guān)注的是，一線新政效應(yīng)延續(xù)，整體市場(chǎng)熱度有望穩(wěn)中有增，12月預(yù)期去化率達(dá)到34%，與11月基本持平。

??我們結(jié)合不同城市12月推盤所處區(qū)域，依據(jù)2024年以來(lái)各區(qū)域板塊歷史去化情況進(jìn)行合理預(yù)估，多數(shù)城市新房成交或在12月迎來(lái)放量行情，環(huán)比漲幅多集中在20%-30%，上海、廣州、深圳等新政利好城市和西安、成都等熱點(diǎn)城市成交預(yù)期延續(xù)小幅放量；長(zhǎng)春、青島、重慶等弱二線城市預(yù)期也將迎來(lái)環(huán)增3成以上翹尾行情；僅合肥、廈門、南京、福州等少數(shù)城市因推盤結(jié)構(gòu)和當(dāng)前低迷的行情的影響，12月成交延續(xù)降勢(shì)。

??總體來(lái)看，12月供應(yīng)穩(wěn)中有降，預(yù)期與10月持平，房企推盤積極性一般，不過(guò)因推盤仍以主城區(qū)高改項(xiàng)目為主，整體成交預(yù)期翹尾10%-20%，市場(chǎng)熱度延續(xù)高位。

??目前來(lái)看，整體市場(chǎng)仍處于“止跌企穩(wěn)”階段，核心一線城市得益于供給縮量提質(zhì)，疊加新政效應(yīng)延續(xù)，整體市場(chǎng)熱度有望穩(wěn)中有增；而核心二線城市，得益于年末供給結(jié)構(gòu)改善和營(yíng)銷力度加大，新房成交仍有放量空間；而對(duì)于多數(shù)無(wú)實(shí)質(zhì)性利好的內(nèi)陸三四線城市，成交實(shí)難有明顯起色。