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??去化率超60%的不足半數(shù)，實(shí)得率100%不是全能的。

??文/ 克而瑞產(chǎn)品力研究中心

??2024年以來(lái)房企在越來(lái)越多的城市開始卷起了“實(shí)得率”。同樣產(chǎn)權(quán)面積下，通過(guò)減少公攤、增加贈(zèng)送面積，提升項(xiàng)目的實(shí)得面積。

??在上一篇《2024年，這些城市把“得房率”卷出了花》中，我們梳理了70個(gè)實(shí)得率超100%的2024年在售項(xiàng)目，分析了其城市分布和房企做高實(shí)得率的方法。

??本文我們通過(guò)CRIC數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)這70個(gè)實(shí)得率超100%項(xiàng)目及其周邊競(jìng)品項(xiàng)目的銷售數(shù)據(jù)，分析高實(shí)得率項(xiàng)目實(shí)際的銷售表現(xiàn)。

??部分項(xiàng)目去化率高
??也有挺大比例銷售去化表現(xiàn)一般
??實(shí)得率100%不是全能的

??根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，這70個(gè)實(shí)得率超100%項(xiàng)目中，在剔除了近期新開盤尚未完成網(wǎng)簽備案及即將開盤的19個(gè)項(xiàng)目之后，僅有9個(gè)項(xiàng)目的去化率在80%以上，占比約18%。

??整體去化率中位數(shù)僅54.9%，去化率超60%的不足半數(shù)。去化率以60%-80%和40%-60%范圍的項(xiàng)目為主，占比分別為29%和31%。另有近22%的項(xiàng)目去化率不足40%，高實(shí)得率并不一定能帶來(lái)高去化。

??總體來(lái)看，目前高實(shí)得率產(chǎn)品所表現(xiàn)出的去化率差異主要有以下幾大原因：

??01 部分高實(shí)得率項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高去化，主要得益于產(chǎn)品代際優(yōu)勢(shì)及高性價(jià)比

??廣州荔灣區(qū)花地板塊的保利和頌受益于廣州計(jì)容新規(guī)，幾乎所有戶型的實(shí)得率均超100%、最高達(dá)到113%。累計(jì)成交均價(jià)在43000元/平方米左右，按實(shí)得面積折算后單價(jià)更低、性價(jià)比更高，去化率遠(yuǎn)勝于周邊在2023年8月計(jì)容新規(guī)前入市的競(jìng)品。

??除了受城市計(jì)容新規(guī)影響外，部分四代宅產(chǎn)品憑借產(chǎn)品代際差的優(yōu)勢(shì)以及高性價(jià)比，去化率也明顯優(yōu)于周邊非四代宅產(chǎn)品。

??如西安保利云谷天匯和西安綠城海棠三章均為四代宅產(chǎn)品，累計(jì)去化率都超過(guò)90%，銷售去化表現(xiàn)優(yōu)于同板塊同時(shí)期入市的另兩個(gè)非四代宅產(chǎn)品。

??一方面，四代宅產(chǎn)品實(shí)得率更高，雖然成交單價(jià)略高，但在按實(shí)得面積折算后，相比非四代宅項(xiàng)目反而更具性價(jià)比。另一方面，從產(chǎn)品角度來(lái)看，四代宅產(chǎn)品改善屬性更強(qiáng)，更受市場(chǎng)主流改善客群歡迎。

??02 行業(yè)下行，入市較晚的產(chǎn)品面臨更激烈的競(jìng)爭(zhēng)

??目前行業(yè)下行期，疊加市場(chǎng)預(yù)期不足、購(gòu)買力有限，同樣是高實(shí)得率的產(chǎn)品，入市更早的優(yōu)先搶占了市場(chǎng)，而入市較晚的產(chǎn)品就面臨更激烈的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。

??通過(guò)排序分析高實(shí)得率產(chǎn)品的去化率和項(xiàng)目入市時(shí)間的關(guān)系。我們發(fā)現(xiàn)，最早開盤時(shí)間以2023年末2024年初為界，在高實(shí)得率產(chǎn)品比較集中的西安、廣州、長(zhǎng)沙、成都、武漢等城市，項(xiàng)目的去化率分布表現(xiàn)出較為明顯的差異。2024年之前入市的高實(shí)得率產(chǎn)品，整體的累計(jì)去化率明顯更高。

??03 高實(shí)得率產(chǎn)品集中入市、部分板塊產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，進(jìn)一步加劇產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)

??以西安高新區(qū)中央創(chuàng)新區(qū)（CID）板塊為例，2023年四季度以來(lái)，僅在西安CID的瞳軸核心區(qū)，就有近10個(gè)四代宅項(xiàng)目入市、高實(shí)得率成為標(biāo)配。且主力戶型多集中在115平三房和143平四房，產(chǎn)品同質(zhì)化問(wèn)題較為嚴(yán)重。目前累計(jì)去化率大多在20%-50%區(qū)間。

??在這樣的情況下，同樣都是四代宅產(chǎn)品的定位，房企應(yīng)更多地在項(xiàng)目定位和戶型配比上下功夫，做出差異化的產(chǎn)品。如龍湖未來(lái)之瞳云河頌的主力戶型為184四房和223四房，與周邊其他四代宅項(xiàng)目相比定位更高、戶型尺度更大，實(shí)現(xiàn)了相對(duì)不錯(cuò)的去化。

??表：西安高新區(qū)中央創(chuàng)新區(qū)（CID）板塊部分四代宅產(chǎn)品（元/平方米）（表略）

??04 城市整體市場(chǎng)下行、板塊購(gòu)買力不足，高實(shí)得率產(chǎn)品也存在較大去化壓力

??在行業(yè)下行、部分城市整體市場(chǎng)不景氣的形勢(shì)下，即便是高實(shí)得率的產(chǎn)品也存在較大的去化壓力。如廣州整體市場(chǎng)2023年以來(lái)持續(xù)冷清，大部分項(xiàng)目開盤去化表現(xiàn)平淡。即便是528新政落地，松綁限購(gòu)、降低首付比例及利率下限，在刺激熱度回落后，客戶入市積極性仍欠佳。

??廣州天河潤(rùn)府項(xiàng)目位于天河與黃埔交界處，于2023年3月首次開盤入市，但目前累計(jì)去化率不足3成。其單價(jià)高于周邊競(jìng)品，即便是按實(shí)得面積折算后也沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)。但更主要的還是城市市場(chǎng)的原因，同板塊競(jìng)品2023年末開盤，單價(jià)較2022年末降幅已超10%，但去化率表現(xiàn)也同樣較差。

??總體來(lái)看，受益于四代宅或是計(jì)容新規(guī)放寬所帶來(lái)的產(chǎn)品代際優(yōu)勢(shì)，2023年末以來(lái)西安、廣州、長(zhǎng)沙、成都、武漢等城市市場(chǎng)上涌現(xiàn)了一批實(shí)得率超100%的產(chǎn)品。其中有部分項(xiàng)目熱銷，但也有一定比例的產(chǎn)品銷售去化表現(xiàn)一般，實(shí)得率100%并不是全能的。

??除了行業(yè)下行、城市市場(chǎng)不景氣、板塊購(gòu)買力不足等市場(chǎng)層面的原因，部分城市高實(shí)得率項(xiàng)目集中入市，板塊內(nèi)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，都進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，入市較晚的產(chǎn)品也會(huì)面臨更大的去化壓力。這樣的背景下，房企應(yīng)更多地在項(xiàng)目定位、戶型配比、產(chǎn)品品質(zhì)以及交付品質(zhì)上下功夫，做出相對(duì)差異化且更高品質(zhì)的產(chǎn)品。