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??導(dǎo)語(yǔ)

??5月大概率延續(xù)弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，環(huán)比微增，同比持跌。

??◎  文 / 楊科偉 俞倩倩

??2024年“五一”假期房企推盤(pán)積極性不高，即便熱度居前的成都、西安推盤(pán)個(gè)數(shù)也不足5個(gè)，在整體低迷的市場(chǎng)環(huán)境之下，五一新房成色一般。17個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市認(rèn)購(gòu)面積同環(huán)比下降3成左右，多數(shù)城市項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)環(huán)比上升，而同比持降，熱點(diǎn)城市和熱銷項(xiàng)目個(gè)數(shù)還在減少；目前僅核心區(qū)改善盤(pán)+大折扣剛需盤(pán)尚能走量。究竟不同城市間呈現(xiàn)出怎樣的分化行情，未來(lái)走勢(shì)又將如何？

??01

??五一假期推盤(pán)縮量，成交備案同環(huán)比降6-7成
核心一二線同比跌幅小于三四線

??從供應(yīng)層面來(lái)看，2024年五一假期（2024年5月1日-5月5日，下同）房企整體推盤(pán)積極性不高，即便是短期內(nèi)熱度居前的成都、西安五一期間開(kāi)盤(pán)個(gè)數(shù)也不足5個(gè)，多數(shù)城市推盤(pán)量較去年同期均有了不同程度回落。

??從CRIC監(jiān)測(cè)的雙節(jié)假期成交備案數(shù)據(jù)來(lái)看，43個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)成交42.65萬(wàn)平方米，環(huán)比下降70%，同比下降59%，較2023年國(guó)慶假期日均降幅也達(dá)到了7成以上。各能級(jí)城市環(huán)比跌幅均在7成左右，同比來(lái)看，核心一二線城市跌幅略小于三四線，北京、成都等因去年低基數(shù)影響，同比持增，多數(shù)三四線成交仍處低位，除江門(mén)、佛山、汕頭、溫州外，余下三四線假期備案面積均不足1萬(wàn)平方米。

??02

??認(rèn)購(gòu)面積同環(huán)比降3成
京蓉新政刺激來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)回升

??津?qū)庎嵉瓤蛻粲^望加劇考量到備案數(shù)據(jù)或?qū)⒀舆t，我們同時(shí)結(jié)合了克而瑞城市機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)，可以看到，五一成色相對(duì)一般，17個(gè)重點(diǎn)城市認(rèn)購(gòu)面積同環(huán)比降幅均在3成以上。其中北京、西安等短期內(nèi)熱度較高，五一假期認(rèn)購(gòu)面積同環(huán)比齊增；濟(jì)南主要受到去年基數(shù)較低影響，同比倍增。

??細(xì)化到項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)層面，16個(gè)重點(diǎn)城市五一假期項(xiàng)目來(lái)訪組數(shù)和認(rèn)購(gòu)較4月末均有了不同程度回升，但是多數(shù)城市同比持跌，仍處相對(duì)低位。典型城市大體分為以下幾類：

??一是以北京、成都為代表，市場(chǎng)基本面尚可，短期限購(gòu)松綁等利好政策加持，使得市場(chǎng)熱度延續(xù)。以北京為例，五一周單盤(pán)來(lái)訪135組，認(rèn)購(gòu)6套，環(huán)比分別上漲了52%和500%，部分新房項(xiàng)目收獲熱銷，熱銷樓盤(pán)假期期間認(rèn)購(gòu)量在20套以上，日均到訪量達(dá)50組左右；熱銷樓盤(pán)普遍為五環(huán)外新房，疊加430政策影響，五環(huán)外項(xiàng)目熱度提升。成都如是，因五一節(jié)前出臺(tái)新政，全面取消限購(gòu)，上調(diào)公積金貸款額度，使得市場(chǎng)保持穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)，據(jù)克而瑞問(wèn)卷調(diào)研（30個(gè)樓盤(pán)樣本）：五一期間有約5成項(xiàng)目來(lái)訪量上漲，其中3成為小幅上漲，另有2成保持穩(wěn)定；成交量看，4成項(xiàng)目成交上漲，但僅1成項(xiàng)目漲幅較大，多項(xiàng)目小幅上漲或保持穩(wěn)定；從購(gòu)房預(yù)期來(lái)看，超5成項(xiàng)目對(duì)解除限購(gòu)之后的市場(chǎng)持看穩(wěn)預(yù)判，市場(chǎng)預(yù)期好于春節(jié)調(diào)研（58%看空）。

??二是天津、南京、鄭州等城市短期內(nèi)觀望加劇，項(xiàng)目來(lái)訪量同環(huán)比齊增，但認(rèn)購(gòu)量尚不及去年同期。以南京為例，“以舊換新”政策推出以來(lái)，市場(chǎng)反應(yīng)較為積極。五一期間案場(chǎng)調(diào)研顯示，主城及近郊板塊來(lái)訪增量明顯，主城項(xiàng)目超100%，累計(jì)超3000組客戶報(bào)名，認(rèn)籌超300組，河西、燕子磯、大校場(chǎng)等板塊項(xiàng)目熱度較高。再如鄭州，五一期間典型項(xiàng)目營(yíng)銷動(dòng)作聚焦提傭、增加折扣、特價(jià)房等維度，暫無(wú)新的模式出臺(tái)，不過(guò)提傭政策的確可以在短期內(nèi)快速攬獲客戶，單盤(pán)五一期間來(lái)訪量高達(dá)140組，環(huán)比上漲69%，同比上漲15%。

??三是多數(shù)城市仍處深度調(diào)整期，目前項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)保持環(huán)比上升，同比下降，諸如長(zhǎng)沙、合肥等城市表現(xiàn)比較平淡，五一假期僅相當(dāng)于一個(gè)普通周末。譬如長(zhǎng)沙，五一小長(zhǎng)假市場(chǎng)環(huán)比拉升較大，典型項(xiàng)目來(lái)訪和認(rèn)購(gòu)增幅分別達(dá)到17%和49%，但仍不及去年同期，跌幅在3成左右。項(xiàng)目反饋來(lái)看，五一僅相當(dāng)于平常周末水平，市場(chǎng)低迷以及陰雨天氣等影響，客戶看房意愿不高，認(rèn)購(gòu)意愿較低，轉(zhuǎn)化率偏低。

??03

??項(xiàng)目去化：特價(jià)房+強(qiáng)渠道或成“標(biāo)配”
核心區(qū)改善盤(pán)+大折扣剛需盤(pán)尚能走量

??盤(pán)點(diǎn)各城市五一假期不同城市各項(xiàng)目營(yíng)銷動(dòng)作，不難發(fā)現(xiàn)，特價(jià)房+強(qiáng)渠道已成為“標(biāo)配”，五一期間多數(shù)城市案場(chǎng)折扣力度基本與前期持平或穩(wěn)步加碼，不過(guò)熱點(diǎn)城市和熱銷項(xiàng)目個(gè)數(shù)減少也是不爭(zhēng)的事實(shí)，五一期間重點(diǎn)城市項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率基本與4月持平或小幅微降。熱點(diǎn)城市諸如西安亦有降溫跡象，西安五一期間僅4盤(pán)加推384套房源，整體去化率為39%，去化未達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期。合肥五一市場(chǎng)僅6 盤(pán)推售602套房源，整體去化率僅為15%，較4月下降9個(gè)百分點(diǎn)。

??目前來(lái)看，熱銷盤(pán)主要有以下幾類共性特征：一類為供應(yīng)稀缺核心區(qū)域的改善盤(pán)，這類樓盤(pán)往往產(chǎn)品力強(qiáng)，或擁有重點(diǎn)學(xué)區(qū)加持；另一類為折扣力度較大的剛需盤(pán)，假期期間整體市場(chǎng)來(lái)訪認(rèn)購(gòu)情況好于預(yù)期。

??從各項(xiàng)目成交客戶的特征來(lái)看，我們發(fā)現(xiàn)改善“優(yōu)中選優(yōu)”、剛需分流至二手房市場(chǎng)的現(xiàn)象更為顯著。改善盤(pán)除了供應(yīng)稀缺之外，往往需要搭配價(jià)格優(yōu)勢(shì)或產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)方能取得不錯(cuò)的去化效果，譬如成都外光華建發(fā)書(shū)香云錦項(xiàng)目地處板塊核心區(qū)，優(yōu)質(zhì)教育資源+限購(gòu)解除+產(chǎn)品力，首開(kāi)表現(xiàn)較好，去化約5成；再如成都二八板塊招商中旅中環(huán)臻邸首開(kāi)推出164套房源，地段+品牌+產(chǎn)品力（高得房率+端廳等），疊加渠道2.5%高傭，首開(kāi)去化約6成。剛需客戶則呈現(xiàn)出顯著的購(gòu)買力降級(jí)。持續(xù)被分流至二手房市場(chǎng)。

??總體來(lái)看，月末核心一二線城市限購(gòu)松綁等利好政策相繼落地、房企加強(qiáng)營(yíng)銷力度積極自救的背景之下，五一市場(chǎng)還是保持著穩(wěn)步復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，不過(guò)政策效果遠(yuǎn)不及預(yù)期。展望未來(lái)，我們認(rèn)為，5月大概率延續(xù)弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，環(huán)比微增，同比持跌。各城市仍將延續(xù)分化行情：北京、成都等因新政加持，短期來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)上升，市場(chǎng)熱度有望延續(xù)；南京、鄭州、天津等客戶觀望情緒加劇，來(lái)訪能否轉(zhuǎn)化為認(rèn)購(gòu)仍有待市場(chǎng)檢驗(yàn)；而余下的多數(shù)城市行情相對(duì)平淡，成交也已進(jìn)入筑底階段，降無(wú)可降，或?qū)⒀永m(xù)低位波動(dòng)。