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??5月預期延續低位波動，核心一二線二手房市場份額還將上升。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??4月供求較3月環比微降，不過絕對量仍處年內次高，好于一季度月均水平約二成，二手房環比增18%，同比降幅收窄至10%以內顯著好于新房。土地市場成交規模低位持穩，由于重點城市優質地塊成交占比略有下降，4月平均溢價率降至3.5%，較上月下降2.1個百分點。

??01新增供應

??環比降20%，一線大幅縮量
西安長沙南京等增量顯著

??4月，供應規模轉跌，30個重點城市新增供應930萬平方米，環比下降20%，同比下降43%，仍然是2019年以來同期最低值。

??一線供應環比腰斬，北京、深圳高位回落70%以上。4個一線城市整體預計供應面積156萬平方米，環比下降53%，同比下降36%，基本回落至一季度月均水平。北京、深圳供應在上月集中推貨后略顯乏力，規模環比均下降7成以上，上海第四批次新房集中入市，推貨量較三批次有所下降，4月整體新房供應下降41%，廣州供應同樣回落，環比跌30%。

??二三線城市供應整體回落，武漢、杭州等縮水明顯，西安仍保持高位。26個重點二三線城市合計供應774萬平方米，環比下降7%，同比下降45%。環比來看，近6成城市成交有所回落，其中，武漢、杭州、南寧等規模縮水4成左右，成都、天津等小幅回落，而長沙、南京等在上月低基數下供應有所增長。和一季度月均相比，二三線城市總體供應有所改善，近7成城市高于Q1月均值。同比來看，僅有2城供應規模高于去年同期，西安供應繼續發力，同比實現翻番，與之形成鮮明對比的是，濟南、青島等接近半數的城市，供應同比腰斬。

??02 新房

??成交同環比齊跌仍好于年內月均
蓉鎬總量高位、鄭寧合增幅明顯

??4月成交較3月小幅微降，總體仍高于一季度月均，市場處于緩慢修復中。據CRIC監測數據，4月30個重點城市整體成交978萬平方米，環比下降17%，同比下降43%，與一季度均值相比增長13%。前4月累計同比降47%，降幅收窄1個百分點。

??分能級來看，一線和重點二三線均呈現出同環比齊跌，累計同比持降態勢，4月成交絕對量好于一季度月均，一線同比降幅和累計同比降幅均為40%且低于二三線，可以看出市場修復程度顯著好于二三線。

??為了更好的分析各城市成交修復程度，我們將不同成交4月成交與2024年一季度月均值進行可以橫向對比，可以將各城市劃分為以下幾類：

??一是短期內熱點恒熱的西安、成都等核心二線，單月成交規模居前，環比持增。以西安為例，單月成交量突破100萬平方米，為2024年內高點，且同環比保持增勢，累計同比與去年基本持平，短期內改善盤入市支撐市場成交熱度延續。

??二是仍處于穩步需求修復期的城市，諸如南京、合肥、鄭州、昆明、廈門等，4月成交環比持增，絕對量已顯著好于2024年一季度月均，這些城市本月項目來訪、認購均有了不同程度回升，但是尚未修復至去年月均水平，客戶觀望情緒比較濃厚。

??三是部分弱二線城市穩步回調，4月成交規模已不及2024年一季度月均，典型代表為天津、青島、濟南、重慶、南寧、珠海、徐州等，成交動力略顯不足，目前這些城市基本以剛需客群為主導，購買力趨緊已是不爭的事實，加之二手房持續以價換量分流客戶，也使得新房成交增長動能轉弱。

??四是多數城市熱度較4月小幅微降，但仍好于2024年一季度月均，市場處于地位盤整期，武漢、蘇州、長沙、福州、東莞、常州、嘉興等，這些城市目前已處于筑底階段，市場降無可降，需求容量基本恒定，整體延續低位波動。

??03 項目去化

??平均去化率增至39%
京滬繼續降溫、津漢甬低位回升

??4月同樣是傳統營銷旺季，各城市房企推盤積極性較3月小幅回調，去化率則呈現穩中有增，據CRIC調研數據，重點城市4月平均開盤去化率為39%，較上月環比上升10pcts，同比下降3pcts；和一季度相比微增2pcts，去化率仍處于低位波動。

??多數城市去化率保持環比上升、同比下降，略好于一季度均值。廣州、長沙、鄭州、天津、武漢等城市保持同環比齊增，主要因核心區高性價比樓盤入市帶動整體項目去化低位回升；京滬熱度略有回落，去化率基本維持在3-4成，不及一季度均值。蘇州、寧波、廈門等4月熱度較3月略有回升，但同比持降，對于這類改善客群主導型城市而言，亦面臨紅盤縮圈，熱盤降溫。

??04 庫存

??規模面積再降2%
8成城市消化周期超18個月壓力無減

??4月，30個重點監測城市整體供求比由上月的0.99降至0.95，6成城市供求比降至1以下，供應總體趨緊，廈門、珠海、東莞等供求比降至0.5以下，而長沙、杭州等成交縮量幅度大于供應，供求比升至接近2。30城庫存面積為23857萬平方米，環比下降1.6%。

??受此影響，3成城市消化周期環比有所縮短，西安、濟南等下降20%左右，所有重點監測城市消化周期均高于去年同期，顯示庫存壓力有增無減。從絕對量來看，仍有8成以上城市消化周期超過18個月的警戒線。

??05 二手住房

??成交環增12%、同降9%
深圳創近2年新高、京杭回落

??4月，16個重點城市二手房成交面積預計為796萬平方米，環比增長12%，同比下跌9%，跌幅有所收窄。前四月累計成交面積預計為2531萬平方米，累計同比下降18%。

??二手房成交環比保持増勢，原因主要有三方面，一是臨近入學信息集中采集期，學區房成交有所回溫，二是 “以價換量”，業主借機“金三銀四”加速出貨，三是“以舊換新”等政策，鄭州等多地試點國資收購二手房模式。

??分城市來看，近7成重點城市成交環比繼續回升，青島、廈門、蘇州等前期二手房成交表現相對平淡的城市，本月成交有所發力，環比增幅在3成左右，深圳成交延續増勢，高基數基礎上環比再增長15%，而北京、杭州等城市，成交沖高后小幅回落，但仍處在相對高位。同比來看，僅4成城市成交規模高于去年同期，特別是深圳，4月成交面積同比增長40%，與2021年4月的高位持平，并創2021下半年以來單月新高。

??06 土地市場

??成交建面低位持平
溢價率下行、流拍延續高位

??4月，土地市場供地節奏與去年同期相當。截止4月25日，全國300城4月經營性土地成交規模僅4189萬平方米，與上年同期基本持平。熱度方面，由于重點城市優質地塊成交占比略有下降，4月平均溢價率降至3.5%，較上月下降2.1個百分點。典型如上海、杭州，月內集中土拍熱度較上月均有明顯下降。

??各能級城市表現一致，同比量價均呈下降趨勢。一線城市本月共成交土地69萬平方米，同比大降79%；成交金額136億元，同比也下降了84%。上海月內進行了2024年第一批次二輪集中土拍，掛牌的6宗地均成功出讓，總建面34.9萬平方米，成交總金額約118.9億元。整體上來看，市場熱度不及一批次首輪，3宗封頂搖號、1宗溢價、2宗底價，整體溢價率減至5.8%，較一批次首輪下降了3.2個百分點。此外，廣州、深圳成交少量商辦地塊，均以底價成交。北京本月無宅地成交。

??二線城市同比量價齊跌。至25日二線城市成交建面827萬平方米，同比下降29%。樓板價同比下降8%，降至5554元/平方米。僅有杭州和成都兩城成交建面超過100萬平方米，榜首杭州成交建面141萬平方米，攬金額195億元，涉及13宗地，其中8宗是涉宅地，除新街單元XSCQ150101-08地塊1.8%低溢價成交外，其余地塊均是底價成交，整體溢價率僅有0.1%，市場熱度較上月明顯下滑。居于第二位的成都成交建面121萬平方米，涉及20宗地，攬金額112億元。熱度來看，其中高新、錦江、青羊5宗地高溢價成交，其余地塊均是底價成交，整體溢價率達13%，是二線城市主力城市中溢價率最高的城市；其余城市土拍熱度較低，溢價率多為零。

??三四線城市也表現為量價齊跌。截止4月25日，總成交建面僅3293萬平方米，同比下降31%，成交均價同比下降8%，減至1547元/平方米。在CRIC重點監測的三四線城市中，僅鹽城一城成交規模超過100萬平方米，成交建面159萬平方米，涉及24宗地，均底價成交。漳州、無錫、嘉興成交建面分別為68、68、48萬平方米，排在第2、3和4位，所涉及地塊均底價成交，排在第五位的臺州，由于椒江、溫嶺等少數涉宅地塊超高溢價成交，使得臺州整體溢價率增至20%。從區域來看，長三角三四線城市依舊是成交主力；熱度來看，除臺州、揚州、麗水、紹興等少數城市外，鹽城、無錫、嘉興、舟山、常州、溫州等長三角均以底價成交為主，市場熱度降至歷史低位。

??07 綜觀

??5月預期延續低位波動
核心一二線二手房市場份額還將上升

??預判5月，我們認為，成交總量規模或將延續低位波動，絕對量與4月持平或小幅微降，不過基于去年基數較高，同比還將延續降勢。分能級來看，一線整體熱度好于二三線是大概率事件，”強者恒強”局面預期延續：對于熱點恒熱的成都、西安而言，短期內市場韌性較強，即便局部熱盤降溫，整體市場仍有望高位運行。京滬杭等近期市場成交穩中有降，僅核心區域配套、產品俱佳的項目還將保持高去化率，而對于城市外圍多數項目而言，整體去化難言樂觀。對于多數弱二線和三四線城市而言，仍處深度調整期，目前多數城市需求容量固定，降無可降，亟待剛需購買力修復帶動市場企穩回升。

??在撿漏“低價房”的背景下，二手房5月成交或將與4月持平或小幅微增，回暖程度預期好于新房，其中京滬寧廬廈目前二手房成交占比已超7成，二手房份額仍將繼續增長。